НЕЗАКОННОЕ ВСЕЛЕНИЕ В КВАРТИРУ

Незаконное вселение – определение, ответственность, статьи УК

Самовольное вселение во всех случаях означает деятельность лица, направленную на проживание в квартире без наличия на то оснований. А именно:

  • гражданин не является собственником жилья;
  • он не имеет право на проживание (отсутствует договор найма, аренды и т.д.);
  • он не член семьи собственника.

Поэтому ситуации, при которых такое лицо самовольно заселяется в квартиру, незаконны. Положения об этом содержатся в:

  1. Гражданском кодексе.
  2. Жилищном кодексе.
  3. Уголовном кодексе.

Мера ответственности предполагает принудительное выселение лица через суд. В крайних случаях предусмотрено уголовное наказание по статье 330 УК. Оно действует, когда гражданин (помимо незаконного нахождения в чужом жилом помещении) своими действиями наносит ему непоправимый урон.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (жилым помещением). Все мы привыкли к мысли, что сособственник вправе вселиться в квартиру или жилой дом и проживать там.

Однако судебная практика в настоящее время толкует ст. 30 ЖК РФ о правах собственника доли ограничительно. Так, в Апелляционном определении Мосгорсуда от 14.12.2016 г. по гражданскому делу № 33-44890/16 говорится (дословно) «участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении.

Согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Из данной нормы суды делают вывод, что в отсутствие соглашения собственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением, участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле, а при невозможности такого предоставления с учетом площади жилого помещения и других обстоятельств, право собственника может быть реализовано иными способами, в частности путем требования у других собственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Следовательно, право выбора гражданином места жительства не должно приводить к нарушению прав собственников жилых помещений.

Как разъяснено в п. 36 постановления Пленума ВС РФ РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т. д. Согласно п.

37 этого постановления, разрешая требование об определении порядка пользования имуществом, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования, который может точно не соответствовать долям в праве общей долевой собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного проживания.

Как следует из правовой позиции, приведенной в определении КС РФ от 20.11.2008 г. № 831-О-О, разнообразие обстоятельств, влияющих на определение порядка пользования общим имуществом, делает невозможным установление их исчерпывающего перечня в законе. Применение в данном случае федеральным законодателем оценочных характеристик преследует цель эффективной реализации норм в зависимости от объективных особенностей складывающихся правоотношений, что само по себе не может расцениваться как нарушение конституционных прав и свобод гражданина.

НЕЗАКОННОЕ ВСЕЛЕНИЕ В КВАРТИРУ

Вопрос о том, каким образом устанавливается порядок пользования комнатами в квартире, находящейся в общей долевой собственности, разрешается в каждом случае судом с учетом конкретных обстоятельств. При этом, применяя общее правовое предписание к обстоятельствам дела, судья принимает решение в пределах предоставленной ему законом свободы усмотрения.

Все эти обстоятельства суд рассматривает в совокупности.

В результате размер доли, принадлежащей долевому сособственнику, не является определяющим при решении вопроса о защите его права пользования жилым помещением.

Так, отказывая в удовлетворении исковых требований о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением собственнику 2/3 (!) доли в праве собственности на квартиру, суд, руководствуясь ст. 15–17, 30 ЖК РФ, ст. 10, 288 ГК РФ, исходил из того, что соглашение собственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением отсутствует, нет реальной возможности использования для проживания приходящейся на долю истца жилой площади в спорной квартире (Апелляционное определение Мособлсуда № 33-1897/2017 от 18.01.2017 г. по делу № 33-1897/2017).

Отказывая в иске о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением двум собственникам, которым совместно принадлежала половина двухкомнатной квартиры (по ¼ доли каждому) Мосгорсуд в Апелляционном определении от 20.12.2016 г. по делу № 33-47509 также указывает, что соглашение между всеми собственниками спорной квартиры о порядке пользования общей и жилой площадью квартиры не достигнуто, в силу конструктивных характеристик квартиры отсутствует возможность выделения каждому из истцов и ответчику в пользование комнат, соответствующих их долям, объект не может быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав иных собственников и лиц, проживавших в спорной квартире до приобретения истцами долей в праве собственности на спорную квартиру.

По гражданскому делу № 33-45623 в Апелляционном определении от 22.11.2016 г. Мосгорсудом установлено, что регистрация в спорном жилом помещении истца-сособственника, требующего вселения в спорную квартиру, направлена на создание видимости нуждаемости в спорном жилом помещении, истцом в материалы дела не представлено доказательств нуждаемости в спорном жилом помещении, истица в квартире никогда не проживала, ее вещей в квартире не имеется, порядок пользования жилым помещением между сторонами не сложился, доля истца в праве собственности не позволяет ей претендовать на выделение в пользование отдельной комнаты, между истцом и другими сособственниками сложились конфликтные отношения, в результате чего вселение истца приведет к существенному ущемлению прав и законных интересов других собственников.

Предлагаем ознакомиться:  Санаторно курортное лечение это

1. Жилое помещение может использоваться для совместного проживания в нем истца и ответчика, даже в том случае, если стороны спора не являются членами одной семьи, не приходятся друг другу родственниками.

2. Между сторонами сложился порядок пользования жилым помещением или его частями, либо необходимо просить суд определить такой порядок.

3. Технические особенности квартиры позволяют определить порядок пользования в данной квартире между всеми собственниками и выделить им жилые помещения для проживания соответственно их долям.

4. Отношения между истцами и ответчиком не являются конфликтными, либо спор не может повлиять на ущемление прав одной из сторон. Права ранее вселенных в квартиру граждан не будут нарушены.

5. Истец нуждается в пользовании спорным имуществом (доказательства: выписка из домовой книги, справка об отсутствии у истца жилых помещений (их частей) на праве собственности, иные доказательства исходя из обстоятельств дела).

6. Иск о вселении подан с целью фактического проживания в спорном жилом помещении и не является злоупотреблением правом.

С иском об определении порядка пользования на практике связано много заблуждений. Например, некоторые риелторы говорят, что якобы после определения порядка пользования квартирой цена доли при продаже сразу вырастает. Однажды я лично слышала от оппонентов, что определение порядка пользования меняет соотношение долей в праве собственности! Конечно же, это не так.

Определять порядок пользования нужно тогда и только тогда, когда сособственники, оба проживающие в квартире, не могут договориться о том, кто какой комнатой будет пользоваться. Например, при расторжении брака супруги, ранее проживавшие совместно и продолжающие проживать в одной квартире, хотят урегулировать свои жилищные споры. Никаких других целей подачей такого иска достичь невозможно.

Определение порядка пользования касается только жилых помещений в квартире. Как правило, суды оставляют коридоры, санузлы, кухни, балконы в общем пользовании. В моей практике был случай, когда суд, по просьбе стороны по делу, прямо указал в решении, что сособственник, которому была передана в пользование комната без балкона, вправе пользоваться балконом и с этой целью в любое время проходить через комнату другого сособственника.

Конечно же, в каждом конкретном случае этот вопрос может решаться с учетом конфигурации жилого помещения. Так, если квартира фактически разделена на две квартиры, с отдельными санузлами, кухнями, балконами, не обязательно оставлять такие помещения в общем пользовании. Однако такие детали законом не урегулированы, при разрешении данного спора суд и стороны должны руководствоваться прежде всего здравым смыслом.

Зачем покупают незначительную долю в квартире?

Было время, когда в таких случаях от органов правопорядка не поступало никакой помощи честным собственником основной доли жилья — правоохранительные органы даже не собирались вмешиваться, отнекивались и ссылались на то, что эти, явные криминальные действия, являются ничем иным как гражданско-правовыми отношениями между собственниками жилья.

Доля нематериальна, собственник доли вправе владеть и пользоваться всем имуществом наравне с другими сособственниками. С учетом ст. 246, 247 ГК РФ пользование и распоряжение общей собственностью может осуществляться по соглашению всех ее участников.

Предлагаем ознакомиться:  Способы как взять землю в аренду у администрации

Он никогда не продаст свою долю по этой цене отдельно от других сособственников, без их согласия не сможет сдать квартиру внаем (даже ее четвертую часть), а если сособственники будут препятствовать ему пользоваться квартирой, доля превращается в затратный хлам – расходы на содержание имущества (в том числе на оплату коммунальных услуг) долевой собственник несет пропорционально своей доле, а пользоваться этим имуществом он не может.

НЕЗАКОННОЕ ВСЕЛЕНИЕ В КВАРТИРУ

Именно поэтому при приобретении недвижимости в долях необходимо понимать, что это вынужденная мера, связанная с тем, что приобретатель не может позволить себе дорогостоящее имущество целиком.

В этой ситуации лучше знать, какими правами обладает долевой собственник и как судебная система может защитить его права.

Незаконное вселение в частное жилье

Данный тип жилого помещения относится к государственной собственности. Это означает, что только муниципальные власти имеют право давать разрешение на проживание в нем. Кроме этого:

  • граждане живут в таких квартирах по договору найма;
  • они и члены их семьи имеют право на вселение.

В случае, если постороннее лицо будет находиться в помещение без разрешения – наниматель может обратиться в суд.

При этом незаконное вселение в муниципальное жилье не касается несовершеннолетних детей, выселить которых можно только с разрешения органов опеки.

Частная квартира – это объект собственности, правами на использование и распоряжение которого имеет только его владелец.

Незаконное вселение в частное жилье не допустимо в случаях, при которых:

  • посторонний гражданин вторгается в личное помещение;
  • использует силу, угрозы при проникновении в квартиру;
  • находится в ней на незаконных основаниях;
  • не покидает помещение.

Единственным выходом является исковое заявление. При вторжении в грубой форме и насилии – вызов полиции.

Исключение: если в свое время гражданин отказался от приватизации квартиры в пользу другого лица, он имеет право на проживание. В этом случае нет факта незаконного вселения, поскольку:

  • такой гражданин имеет пожизненную прописку в приватизированном жилье;
  • его право на это сохраняется даже в случае развода с супругом, являющимся собственником квартиры.

Свежее решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда помогло разобраться в ситуации жильцам, владеющими маленькими долями в квартире. Рассматривала Коллегия итоги подобного спора жильцов в городе Новосибирске, в квартиру к которым явился некий гражданин с претензиями к супружеской паре, проживающей в квартире.

Владелец маленькой доли подал в суд иск с требованиями от совладельцев трёшки, чтобы они позволили ему проживать в данной трехкомнатной квартире. Областной суд согласился с истцом, хотя решение районного суда по данному иску было отрицательным.

Областной суд отменил отказное решение коллег из районного суда и самостоятельно принял решение: позволить гражданину проживать в «трешке», семейной паре не устраивать преград в пользовании жилой недвижимости, предоставив ему комплект ключей.

Супруги приняли решение обратиться в Верховный суд для защиты своих интересов, и в конечном итоге ВС РФ постановил, что решение, которое было принято областным судом в пользу гражданина, владеющего небольшим метражом в квартире, не имеют законных оснований.

В данном спорном вопросе Верховный суд заметил одно: «Криминальные новости, в которых действующим лицом является новоиспеченный жилец с небольшой долей в квартире, все чаще стали появляться в сводках и новостных лентах».

Районный суд, отказывая истцу, высказал свое мнение, что квартира, выступающая предметом спора, никогда до покупки квадратных метров не была местом его проживания. Как и в настоящий момент не является. Долю он приобрел накануне у прежнего владельца, который порядок пользования недвижимостью не установил.

НЕЗАКОННОЕ ВСЕЛЕНИЕ В КВАРТИРУ

Вдобавок, что самое важное: в трехкомнатной квартире не имеется помещения, которое бы по метражу соответствовало размеру доли истца.

Отменив данное решение, апелляция обозначила, что если порядка пользования квартиры не имеется, то это не может быть веским основаниям запрещать гражданину с небольшими метрами вселиться в жилье и проживать в нем. Его право на квадратные метры нельзя переплетать с обязательным определением порядка пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Судебные практика по долевым спорам собственников жилья

Случаи с незаконным вселением не редкость для современной практики. Часто они происходят с собственниками квартиры и их бывшими супругами. Последние, переставая быть членами семьи, не хотят покидать жилое помещение равноправно считая себя его хозяевами. Но если недвижимость была приобретена до брака – бывшего супруга обяжут съехать.

Предлагаем ознакомиться:  Может ли срочный трудовой договор стать бессрочным

Еще один распространенный случай: договор найма прекратил свое действие, но наниматель не желает покидать помещение. При этом он не имеет основания для проживания в нем, и нарушает закон. В таких ситуациях суд выносит решение в пользу наймодателя.

Порядок пользования, установленный между сособственниками квартиры, не распространяется на новых собственников, если они не являются стороной соглашения об определении порядка пользования или не участвовали в судопроизводстве по аналогичному делу в качестве стороны. Поэтому определение порядка пользования никак не может влиять на продажную цену квартиры – только вводит покупателя в заблуждение.

Незаконное вселение в самовольную постройку

Случаи с незаконно построенными сооружениями являются своеобразным исключением из правил, поскольку:

  1. Потенциальным владельцем жилья является лицо, осуществившее постройку.
  2. Отсутствует законный собственник.
  3. Нарушаются права муниципальной власти.

При этом незаконное вселение в самовольную постройку опасно по той причине, что оно могло быть возведено с нарушением требуемой технологии.

Помимо выселения такому гражданину запрещается пользоваться строением. В некоторых случаях оно будет подлежать сносу.

Вселение не решает проблем

При наличии конфликтных отношений с сособственниками квартиры вселение не только не решает «квартирный вопрос», но часто только усугубляет его.

• ответчики без согласования и разрешения истца проникли в квартиру, выбросили его личные вещи и документы, квартиру сдают в аренду. Обращения в полицию и прокуратуру результатов не дали;

• истец лишен ответчиками доступа в спорное жилое помещение, заменены замки.

Удовлетворение иска в части вселения в квартиру было связано с тем, что истец ранее проживал в квартире и был там зарегистрирован. По делу доказаны нуждаемость истца в жилой площади и нарушение его прав незаконным выселением.

• обязания ответчиков оплачивать коммунальные платежи,

• возмещения ущерба, причиненного имуществу истца,

• обязания не вселять в квартиру посторонних лиц,

• запрета на использование имущества истца без его согласия.

Несмотря на то что суд принял решение о вселении, права истца не восстановлены до конца. Нельзя не заметить, что сособственники систематически нарушают права истца: не вносят коммунальные платежи, вселяют нанимателей, портят вещи истца. Конечно, истец не лишен права в дальнейшем обращаться в суд с иском о выселении третьих лиц-нанимателей, о взыскании коммунальных платежей, убытков, причиненных повреждением и уничтожением его имущества.

Аморальное поведение сособственников при бездействии правовой системы подготавливает почву для совершения дальнейших правонарушений. Негативные последствия противоправного поведения соседей ложатся на истца. Очевидно, что лучшим способом защиты права были бы судебные запреты, о которых как раз и просил истец. Однако в правовой системе РФ, к сожалению, этот институт не развит.

Между тем, согласно п. 1 ст. 1 ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относится, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, а абз. 3 ст. 12 ГК РФ устанавливает такой способ защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Заинтересованное лицо вправе по своему усмотрению выбрать формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом. В силу положений ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ условием реализации этих прав является указание в исковом заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.

Цель приобретения незначительной доли в квартире

Таким образом, несмотря на предполагаемый отказ в иске, долевым собственникам, права которых нарушены, все же рекомендуется включать в исковые заявления требования запретительного характера с целью развития правовой системы РФ.

При этом пока институт судебного запрета не применяется с целью профилактики правонарушений, а также создания для «потерпевшего» нормальных условий жизни, есть только один выход – уйти.

О том, как добиться компенсации за неиспользуемое имущество, читайте в следующей статье. Продолжение следует…

Советы и выводы

Без основания (правоустанавливающий документ, родство с собственником квартиры и т.д.) никто не имеет право проживать в жилом помещении. Если человек незаконно вторгается в чужую квартиру, следует:

  1. Вызвать полицию. Сотрудники проведут разъяснительную беседу с нарушителем. В случае применения им физической силы – задержат;
  2. Написать исковое заявление. На основании постановления суда недобросовестному гражданину будет запрещено вселение в квартиру. Если он будет препятствовать закону – будут применены меры судебных приставов и полиции.

Но стоит учитывать, что защитить свои права от незаконного вторжения можно и мирным путем. Это актуально в тех ситуациях, когда гражданин не знал о прекращении права проживания в жилом помещении. В этих случаях он может покинуть его добровольно.

ЗАДАЙТЕ ВОПРОС НАШЕМУ ЮРИСТУ АДВОКАТУ

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector