Выгоден ли взаимозачет квартир

Суть технологии предоставления услуг «одно окно»

Гражданин обращается в агентство с просьбой продать имеющееся жилье и купить новое на первичном рынке. По результатам оценки стоимости имеющейся недвижимости клиенту подбирают квартиру от застройщика, после окончательного выбора ее бронируют на определенный срок. В это время специалисты активно стараются максимально выгодно продать жилье.

Услуга подразумевает минимальное участие клиента в процессе взаимозачета. От него требуется желание продать и купить квартиру, а также участие в итоговом подписании документов.

Обмен жилплощади – сделка между двумя физическими лицами, то есть владельцами квартир. Взаимозачет представляет собой сотрудничество между собственником жилья и застройщиком (физическим и юридическим лицами). Анализ рынка недвижимости свидетельствует о том, что порядка 85% сделок – взаимозачет между строительной компанией и владельцем жилья. Редкие случаи взаимовыгодного обмена одной квартиры на вторичном рынке на другую.

Также взаимозачет отличается от схемы Трейд-ин. Эти виды сделок часто путают. Их отличие в том, что Trade-in является ускоренным выкупом жилье по заниженной цене с дальнейшей возможностью клиента приобрести подобранную агентством квартиру с доплатой. Эта схема наиболее популярна среди автосалонов, откуда и была перенята в сферу недвижимости.

Взаимозачет же предполагает бронирование жилья в новостройке на время реализации квартиры на вторичном рынке. Разные застройщики дают различное время на продажу: от одного до трех месяцев. Далее с помощью агентства в один день заключается два договора о купле-продаже – продается старое жилье и приобретается новое.

О чем стоит знать

6

Перечень советов, которые помогут получить максимум выгоды от сделки:

  • Закажите независимую экспертную оценку стоимости жилплощади специалистом, который не связан с агентством по недвижимости. Зачастую фирмы по реализации апартаментов самостоятельно оценивают квадратные метры клиента. И оценка в таком случае не соответствует рыночной цене на 10-15%. Стоимость занижают. Такой ход позволяет быстрее продать квартиру. Но есть и такие компании, утверждающие, что за оценку взимается комиссии, которая определяется в индивидуальном порядке. В таком случае стоит опасаться большего занижения цены – до 30%. Поэтому при выборе агентства по недвижимости нужно быть максимально внимательным.
  • Проверьте самостоятельно стоимость жилья в новостройке или ЖК. Бывают случаи, что недобросовестные агентства по недвижимости вместе с застройщиком завышают цену на апартаменты, забронированные по взаимозачету.
  • Обезопасьте себя от некачественных квадратных метров. Распространены случаи, когда с помощью обмена застройщики стараются продать неликвидное жилье. Недостаток таких квартир: «неправильная» планировка, большая комнатность помещения, неблагоприятный этаж и т. п. Для того, чтобы обезопасить себя, юристы советуют покупателю в договоре купли-продажи настоять на пункте о гарантиях на случай выявления скрытых недостатков. Как вариант решения подобных неприятных сюрпризов – бесплатное устранение дефектов фирмой застройщика, наложение штрафных санкций и т. д.
  • Договор бронирования должен иметь нотариальное заверение. Схема взаимозачета предполагает бронирование квартиры в новостройке на время продажи жилья клиента. Зачастую эта услуга предоставляется бесплатно. Но некоторые застройщики требуют внесение залога. И существуют случаи, когда оговоренное время для продажи истекло, новая квартира не выкуплена, клиент теряет сумму залога. Чтобы такого не произошло, нужно просчитать все возможные исходы продажи. И лучше всего заключать договор с фирмой, которой передается стоимость проданной квартиры в счет покупки новой, независимо от сроков продажи. Также потеря залога возможна из-за неправильно составленного договора бронирования. Он считается недействительным без нотариального заверения.

Порядок сделки по взаимозачету

Подобная сделка подразумевает следующие этапы:

  • Выбор агентства по недвижимости. Специалисты рекомендуют выбирать крупные фирмы, которые сотрудничают с большим количеством застройщиков. Будет больший выбор квартир в новостройках.
  • Подбор нового жилья из числа предложений, которые есть в базе агентства.
  • Бронирование апартаментов от застройщика на срок продажи квартиры.
  • Оценка специалистами компании старых квадратных метров по рыночной цене.
  • Начало рекламной кампании с целью продать недвижимость на вторичном рынке. Хорошо, если агентство предлагает широкий спектр рекламных возможностей. Это повысит вероятность реализации апартаментов в кратчайшие сроки.
  • После того, как найдется покупатель на квартиру, одновременно происходит подписание договора продажи старой жилплощади и покупки жилья в новостройке. Как правило, юридическое сопровождение во время всего процесса взаимозачета – забота агентства по недвижимости.
Предлагаем ознакомиться:  Эвакуация на штрафстоянку 2020 в вопросах и ответах

Заключение подобной сделки возможно по отношению к любым объектам, находящимся в собственности клиента. Главное для продавца – оценить свои финансовые возможности и стоимость жилья. При взаимозачете компания предъявляет определенные требования по отношению к клиенту и его квартире. Некоторые из них (для каждого агентства они зачастую свои):

  • жилье должно быть в собственности три года и больше;
  • юридически свободным (не в кредите, не под заставой и т. п.);
  • физически свободным – владельцы обязаны освободить квартиру в течение пары недель после договоренности о покупке их жилплощади.

Также агентства могут требовать, чтобы квартира на вторичном рынке находилась в определенном районе и имела «хорошее» или «отличное» состояние, и относилась к соответствующему типу жилья.

Обратите внимание! Часто по взаимозачету предлагаются квартиры на стадии строительства. Покупателю приходится ожидать даты заселения, и сроки сдачи порой могут меняться застройщиком. Стоит обдумать вопрос временной прописки и проживания до времени окончания всех строительных работ.

С юридической точки зрения обмен в чистом виде встречается довольно редко. Он возможен только при замене одной неприватизированной квартиры на другую.

Зачет (взаимозачет) применяется в случае, когда уже имеющееся жилье покупатель планирует заменить на квартиру в новостройке. Эта схема не является меной в прямом смысле. Общая схема обмена следующая:

  • покупатель бронирует квартиру в новостройке;
  • в течение срока бронирования оценивается и продается старая квартира;
  • на средства от продажи квартиры приобретается забронированное жилье.

Как правило, реализацию старого объекта недвижимости берет на себя то же агентство, которое помогает с бронированием новостройки. Оно проводит активную рекламную кампанию, которая позволяет уложиться в сроки бронирования.

Некоторые агентства недвижимости сами выкупают жилье, которое планируется обменять, но в таком случае его цена будет как минимум на 10-15% ниже рыночной. Плюсом сделки станет ускоренная продажа жилья – не нужно ждать, пока найдется подходящий покупатель. Такая схема носит название trade-in.

Помните, что при бронировании новой квартиры чаще всего сразу вносится первый взнос в счет будущей покупки.

Какие документы понадобятся и на что обратить внимание?

При альтернативной сделке одновременно продается и приобретается жилье. Такой способ оформления недвижимости является единственным возможным вариантом при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему. По условиям, которые чаще всего ставит орган опеки и попечительства, не должно быть временного разрыва между передачей одной квартиры и получением другой – иначе права ребенка могут быть серьезно нарушены.

Выгоден ли взаимозачет квартир

Схематично альтернативная продажа при участии двух помещений выглядит так:

  1. «Верхний» покупатель приходит в сделку только с деньгами. Он не продает жильё, а лишь покупает ее у «среднего».
  2. «Средний» одновременно продает жилье «верхнему» и покупает у «нижнего». То есть, полученные от «верхнего» покупателя деньги он расходует на покупку жилья у «нижнего», доплачивая при этом разницу, если это необходимо.
  3. «Нижний» продавец продает свою квартиру «среднему».

Это «простая» схема альтернативной купли-продажи. В цепочках по подобному принципу может участвовать сколько угодно объектов недвижимости. Понятно, что с увеличением числа участников в цепочке повышаются риски для ее участников.

В альтернативных сделках существуют и свои риски:

  • Риск признания одного из договоров недействительным. Если это случится, рассыпется вся цепочка.
  • Чем больше участников, тем больше субъективные риски. Кто-то может просто передумать – и вся цепочка не состоится.

Кому-либо из участников самостоятельно провести цепочку сделок практически нереально, учитывая все возможные сложности. Здесь обязательно должен быть контроль со стороны, поэтому лучше обращаться за помощью к специалистам.

Предлагаем ознакомиться:  Чем грозит хозяину квартиры временная регистрация жильцов

В ходе зачета подписывается как минимум три договора в отношении недвижимости:

  1. договор бронирования новой квартиры;
  2. договор купли-продажи старого жилья;
  3. договор купли-продажи новой квартиры или договор долевого участия в строительстве, если дом еще не построен.

Соответственно, потенциальному собственнику нового жилья нужно будет выступить продавцом в сделке по продаже своего жилья и покупателем в сделке по приобретению новой недвижимости. Как правило, эти сделки подписываются и регистрируются одновременно.

Как и в любой сделке, приобретатель нового жилья несет различные риски. Вот на что нужно обратить внимание при оформлении зачета:

  • При бронировании новой квартиры обратите внимание, на какой момент фиксируется цена: на момент бронирования или на момент покупки. Некоторые агенты могут добиться фиксации цены на момент бронирования, и это наиболее выгодный для покупателя вариант. Если же цена определяется в момент покупки, вы рискуете заплатить за жилье больше, чем рассчитывали.
  • Если вы планируете заключать договор долевого участия в строительстве нового дома, заранее продумайте, где вы будете проживать до момента сдачи новостройки. Решить вопрос нужно и с временным жильем.
  • Заранее соберите документы для продажи вашего жилья, чтобы не потерять время бронирования нового жилья.
  • Убедитесь в том, что ваш покупатель полностью дееспособный. Попросите, чтобы он предоставил согласие супруги на покупку.
  • Проверьте, что не нарушаются права несовершеннолетних граждан или третьих лиц.

Сделка по взаимозачету – очень сложная как с юридической, так и с психологической точки зрения. Нужно учесть массу нюансов, начиная от требований застройщика к порядку оплаты, вопросов расчета за старую квартиру и завершая выбором конкретной даты сделок.

Именно поэтому оформление зачета нужно доверить опытному специалисту, который проведет анализ сделок, посожжет согласовать все условия и оформит необходимые документы.

Выгоден ли взаимозачет квартир

Чтобы зарегистрировать договор купли-продажи обе стороны обязаны предоставить перечень необходимых официальных бумаг, среди которых:

  • Паспорт. Если собственников несколько, то каждого из них. В случае, когда малолетний состоит в числе владельцев, достаточно предоставить его свидетельство о рождении и паспорт родителя/опекуна.
  • Разрешение органов опеки и попечительства. Подобный документ необходим, если ребенок – владелец всей квартиры или ее доли. Нужно предоставить копию вместе с оригиналом.
  • Согласие супруга (только после нотариального заверения). Если недвижимость куплена в браке, оформлена на мужа или жену, то регистратор потребует согласие от второго супруга, который обязан предоставить паспорт. Также требуется свидетельство о браке или его расторжении. Данное согласие необходимо даже в случае, если на момент сделки супруги уже находятся в разводе. Без согласия можно обойтись только в некоторых случаях: квартира получена по наследству или принята в дар. Если второй супруг умер, необходимо свидетельство о смерти.

Более детально рассмотрим, как получить разрешения от органов опеки. Оба родителя должны обратиться в соответствующую службу вместе с ребенком, если ему от 14 лет. В случае развода родителей, но не лишения их родительских прав, все равно приходит и мама, и папа. Если же воспитывают ребенка усыновители или опекуны, то с ребенком в орган опеки являются они. С собой следует взять:

  • Свидетельство о рождении ребенка или его паспорт.
  • Документы, удостоверяющие личность, обоих родителей.
  • Справка о составе семьи или другое название – выписка из домовой книги (форма №9). Чтобы ее получить, нужно пойти в паспортный стол с паспортом и написать заявление (форма №11), сотрудник учреждения назначает дату, когда справка будет готова и ее можно будет забрать. Действие выписки – 30 дней, для некоторых учреждений – 14.
  • Бумажная выписка из ЕГРН. Для ее получения нужно обратиться в Регистрационную палату или МФЦ. При этом следует предоставить паспорт, оплатить государственную пошлину и поставить подпись под заявление. При подаче заявления стоит узнать или выписать кадастровый номер квартиры. По Закону учреждения должно предоставить выписку не позднее, чем через три дня (рабочих) после обращения. Забрать документ уполномочен только заявитель.
  • Технический паспорт на недвижимость (выставленную на продажу и покупаемую).
Предлагаем ознакомиться:  Узнать банк по номеру расчетного счета: как определить в 2020 году

После предоставления всех документов, родители или опекуны, или усыновители и сам ребенок, достигший 14 лет, пишут заявление в органах опеки о том, что собираются продать квартиру и купить новую. Рассмотрение прошения длится до 14 дней. Дело сотрудников опеки – проверить, не ущемлены ли права ребенка, вследствие взаимозачета недвижимости. Разрешение на продажу выдается в письменном виде.

Агентство также может потребовать при взаимозачете квартиры дополнительный пакет документов. Нужно уточнить заранее, требуется ли он, чтобы не тратить время на его сбор. Данный список бумаг помогает определить юридическую чистоту квартиры. Среди них:

  • Выписка из ЕГРН на недвижимость. Чтобы доказать, кто именно является владельцем квартиры, и что на ней нет никаких обременений, необходимо иметь на руках выписку из ЕГРН. Она предоставляется в Регистрационной палате или в МФЦ. Нужно учитывать при сборе документов, что она действительна только 30 дней. Документ с 2017 года заменяет кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации права. В выписке указаны следующие данные: имя собственника или собственников жилья, сведения об обременениях, графический план.
  • Техпаспорт апартаментов. Основная цель его предоставления – удостовериться, что владельцы не делали неузаконенных перепланировок. Оформление техпаспорта – задача БТИ. Изготовление документа требует до 15 дней. Если заказать срочную выдачу, увеличивается размер государственной пошлины. 15 дней – 900 руб., 7-10 – 1300 руб. В документе указаны сведения о квартире. Такие, как: площадь (жилья в целом и каждой комнаты в частности), инвентаризационная стоимость недвижимости, год возведения и проведения капремонта, адрес, материал, из которого изготовлены стены, перекрытия, внутренняя отделка, сведения о инженерных коммуникациях. Для получения технического паспорта нужно предоставить паспорт РФ и документ, подтверждающий право владения квартирой. В качестве последнего подойдет свидетельство о праве собственности, договор передачи или купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор инвестирования или ренты, выписка из ЕГРП.
  • Выписка из лицевого счета. Свидетельствует о наличии или отсутствии задолженностей перед коммунальными службами (ЖКХ, ЖЭУ, ТСЖ). Взять такую справку можно в паспортном столе, в бухгалтерии. Она будет действительна только при наличии печати начальника отдела.
  • Справка об уплате по платежам (Интернет, домофон, телефон). Получить подобные справки можно в компаниях, которые предоставляют те или иные услуги. Если покупатели квартиры не намерены переписывать на себя Интернет, телефон, кабельное телевидение, договоры с компаниями нужно расторгнуть.
  • Справка от нарко- и психоневрологического диспансера. Данный документ нужен крайне редко, но и случаи, когда они понадобились, также были зафиксированы. Вместо справки подойдут водительские права, если их нет, то нужно обратиться в психоневрологический диспансер. Услуга выдачи удостоверения адекватности платная.

Если самостоятельно нет времени собирать все перечисленные документы, обратитесь к юристам. Это позволит минимизировать возможные риски при приобретении недвижимости.

Если выбрали взаимозачет квартиры на новостройку, отзывы о застройщике обязательно стоит просмотреть. Если, по отзывам, репутация строительной компании вас устроила, стоит ознакомиться с реализованными ею проектами, банками-партнерами, планами. Второй шаг – проверка документов. Застройщик должен предоставить по запросу покупателя:

  • свидетельство о регистрации;
  • устав;
  • сведения из налоговой службы об уплате налогов;
  • лицензия, дающая право совершать строительные работы;
  • проект застройки, имеющий утверждение со стороны архитектурно-строительного надзора;
  • государственный акт на право аренды землей или же ее владением;
  • инвестиционная экспертиза проекта строительства.

Также нужно оценить цену, она должна быть средней рыночной. Если стоимость ниже на 15%, есть вероятность, что дом так и не будет достроен.

Не все застройщики требуют задаток при взаимозачете квартиры на новостройку. Но и такие случаи бывают. Задаток – денежное доказательство серьезности намерений покупателя. Он обязывает продавца не продавать квартиру никому другому на протяжении определенного срока. Задаток впоследствии суммируется ко всей стоимости апартаментов.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector