Уменьшение суммы в основном договоре с застройщиком чем это грозит покупателю

ЖСК и ЖНК вместо 214-ФЗ

До 1 июля 2018 года 214 ФЗ разрешал гражданам объединяться в жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖКН) для строительства многоквартирных домов.  Для ЖСК и ЖНК закон не содержал таких же строгих требований и гарантий дольщикам, которые установлены для долевого строительства. Этим пользовались некоторые застройщики, привлекая средства граждан в подконтрольные им кооперативы.

Эти кооперативы создавались в соответствии с Федеральным законом № 215 ФЗ «О жилищных  накопительных кооперативах».  Этот закон предоставлял гражданам возможность объединяться в кооператив и строить жилье за счет взносов.  Зачастую, за кооперативами стояли те же застройщики, которые предпочитали использовать строительство по схеме ЖСК или ЖНК.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

В отличие от договоров долевого участия, в этом случае их обязанности и ответственность перед покупателями были существенно меньше. Преимуществом ЖСК и ЖНК были более низкие цены, обусловленные меньшими затратами застройщика на проект. К числу недостатков же относились отсутствие защиты дольщиков от двойных продаж и недостроя.

Внимание!

С 1 июля 2018 года строительство по ЖСК будет ограничено. Работу смогут продолжить только созданные до этой даты ЖСК.

Федеральный закон № 175 ФЗ от 1 июля 2018 года запретил строительство путем образования новых ЖСК и ЖНК.  С 1 июля 2018 года ЖСК могут действовать только в двух случаях.  ЖСК может быть образован для реализации государственных жилищных программ либо при достройке дома дольщиками в случае объявления застройщика банкротом.

Ранее созданные ЖСК и ЖНК могут, тем не менее, достроить дома.  Также по 175 ФЗ разрешено достроить проекты, средства для которых привлекались путем выпуска жилищных сертификатов (при условии, что выпуск сертификатов начат до 1 июля 2018 года). Тем самым, популярный способ обхода требований закона 214-ФЗ был пресечен.

Если же кооператив был создан до 1 июля 2018 года, но конкретный проект строительства начат после 1 июля, это может быть новым способом обхода закона.  Обнаружив такую ситуацию, дольщик должен повнимательнее присмотреться к застройщику и проекту.

Застройщик может попытаться обойти требования ФЗ 214 и заключить с гражданином другой договор, чтобы получить деньги, не дожидаясь государственной регистрации ДДУ.  Например, покупателю могут предложить заключить предварительный договор купли-продажи или договор займа вместо ДДУ, либо принять средства от дольщика под видом авансового платежа. Однако в дальнейшем, если гражданин обратится в суд, он сможет доказать, что стороны имели в виду именно долевое участие.

Уменьшение суммы в основном договоре с застройщиком чем это грозит покупателю

Верховный суд РФ в одном из рассмотренных дел (Определение от 21 июля 2015 г. № 78-КГ15-15) указал на следующие свидетельства того, что заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры представлял собой именно ДДУ:

  • договор предусматривал, что продавец — застройщик должен построить многоквартирный дом, сдать его в эксплуатацию и передать квартиру покупателю — гражданину, который внес денежные средства на строительство дома.
  • несмотря на то, что покупатель приобрел права по договору путем уступки прав, он не может быть ограничен в правах по сравнению с 214 ФЗ.

Суд принял решение в пользу дольщика и взыскал с застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры по правилам 214 ФЗ.

Нужно учитывать, что заключение предварительных договоров купли-продажи с застройщиком все-таки возможно, но только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.  В этот период:

  • заключить ДДУ уже невозможно в силу требований закона, поскольку объект долевого строительства — многоквартирный дом уже построен (разрешение на ввод в эксплуатацию завершает процесс строительство).
  • заключить обычный договор купли-продажи еще нельзя, если застройщик пока не успел зарегистрировать право собственности на те квартиры, на которые не были ранее заключены договоры долевого участия.

Если же право собственности застройщика на квартиру уже зарегистрировано – ее можно приобрести, заключив договору купли-продажи.  При этом возможно также заключение предварительного договора –например, на период получения дольщиком необходимого кредита на покупку жилья.

Предлагаем ознакомиться:  Дачная амнистия 🔥 последние новости в 2019 году

Договор с покупателем заключает не застройщик

Иногда, чтобы обойти требования 214 ФЗ застройщики заключают ДДУ с дружественными компаниями в роли дольщиков или инвесторов, которые, в свою очередь, продают эти квартиры сторонним покупателям – как правило, по предварительным договорам купли-продажи.  При использовании данного способа покупатель квартиры находится в худшем положении, чем дольщик, заключивший договор с застройщиком напрямую:

  • покупатель не защищен положениями закона 214 ФЗ;
  • помимо риска банкротства основного застройщика, покупатель несет риск банкротства компании — продавца, с которым он заключил договор.

Если подобная схема приобретения была предложена, покупателю имеет смысл как минимум обсудить с профессиональным юристом возникающие риски  и подумать о том, стоит ли приобретать такую квартиру.

Внимание!

Перечисленные выше случаи не являются единственными способами обхода требований 214 ФЗ.  Поэтому при покупке квартиры у застройщика необходимо внимательно изучить предлагаемый им договор.

Также нужно помнить, что покупка по 214-ФЗ является самым безопасным для гражданина способом.  Если застройщик предлагает что-то иное, необходимо очень тщательно оценить связанные с этим риски, и, возможно, выбрать другого застройщика.

10 хитростей застройщика: как дольщику не дать себя обмануть

В Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 27.06.2017 по делу № А29-8709/2016 описан спор об обоснованности начисления застройщику МКД недоимки по налогу на прибыль.

Доказывая правомерность доначислений, налоговый орган указывал на следующее. Являясь застройщиком, общество в период строительства МКД заключало ДДУ, привлекая денежные средства дольщиков на финансирование строительства. При этом из состава цены договора выделялись суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта и на оплату услуг застройщика. Впоследствии в половину договоров были внесены изменения в части отражения цены ДДУ без выделения из нее отдельных составляющих.

Допрошенные в качестве свидетелей (ст. 90 НК РФ) участники, в чьи договоры были внесены указанные изменения, сообщили, что являются работниками (или их родственниками) общества либо работниками (или их родственниками) организаций, взаимозависимых с застройщиком. Данный факт свидетельствует о взаимосвязи сторон ДДУ.

Дополнительные соглашения к ДДУ лишены хозяйственного смысла и не объясняются неналоговыми причинами, так как заключены с взаимозависимыми лицами.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Вывод о получении застройщиком необоснованной налоговой выгоды подтверждается следующим:

  • изменены условия тех ДДУ, стороны которых являются взаимозависимыми лицами;

  • изменения к договорам зарегистрированы спустя три месяца после их подписания и спустя два месяца после подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства в собственность участника;

  • инициатором изменений был застройщик;

  • изменения внесены после оплаты дольщиками основной суммы по ДДУ;

  • доп. соглашения подписаны «задним» числом.

В свою очередь, застройщик пояснил, что внесение изменений в ДДУ обусловлено причинами экономического характера и произведено для того, чтобы привести в соответствие финансовый результат, полученный по окончании строительства МКД. Поскольку фактические доходы от оказания услуг застройщика, а также суммы фактических затрат на строительство дома превысили сметные расчеты, обществом было принято решение о перенаправлении части дохода, перечисленного в счет оплаты услуг застройщика, на покрытие затрат на строительство дома в размере, превышающем плановую сметную стоимость.

Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о том, что инспекция не представила достаточных доказательств, свидетельствующих о получении застройщиком необоснованной налоговой выгоды от заключения ДДУ с взаимозависимыми лицами. Арбитры исходили из свободы сторон при заключении договора (ст.

Особо судьи подчеркнули, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрена возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения (п. 2 ст. 5 того же закона).

Также было отмечено, что в результате внесения изменений в спорные договоры цена сделки не изменилась; инспекция не представила доказательств создания финансовых условий, отличных от тех, которые имели бы место в сопоставимых сделках между лицами, не являющимися взаимозависимыми.

Воспроизведем хронологию событий, ставших основанием для данного налогового спора.

Событие

Месяц 
2015 года

Заключение дополнительных соглашений

Август

Подписание акта приема-передачи объекта долевого строительства

Октябрь

Государственная регистрация дополнительных соглашений (изменений к ДДУ)

Ноябрь

Представление уточненной декларации по налогу на прибыль за девять месяцев 2015 года

Декабрь

Логично предположить, что после передачи квартир дольщикам застройщик в октябре-ноябре определил (пусть и предварительный) финансовый результат по МКД. Стало ясно, что от строительства квартир получен убыток (то есть фактические расходы на строительство превысили размер целевого финансирования), а от оказания услуг застройщика по организации строительства – прибыль. Здесь уместно напомнить два важных нюанса:

  • согласно официальной точке зрения убыток от строительства нельзя учесть в целях налогообложения;

  • прибыль от оказания услуг дольщикам облагается налогом в общем порядке.

Предлагаем ознакомиться:  Декретный отпуск: как рассчитать, оформить и получить выплаты

При указанных обстоятельствах было принято решение о нецелесообразности выделения из цены ДДУ отдельных ее составляющих (сумм средств целевого финансирования и оплаты услуг застройщика). Такой вариант определения цены в ДДУ, как известно, позволяет начислить налог на прибыль только с суммы полученной застройщиком экономии, что, безусловно, выгоднее, чем уплатить налог с прибыли от оказания услуг (без учета полученных убытков). В данном случае разница в налоговых базах (рассчитанных до и после внесения изменений в ДДУ) составила почти 7,5 млн руб.

По этой причине инспекция настаивала на том, что единственной целью внесения изменений в ДДУ было получение налоговой выгоды в виде минимизации суммы налога на прибыль. Как указано выше, арбитры двух инстанций с мнением ИФНС не согласились.

Арбитры подтвердили право застройщика заключить агентский договор со штатным сотрудником

Налоговый орган считал, что застройщик создал формальный пакет документов в отношении оказания агентских услуг по привлечению клиентов. В результате расходы были необоснованно увеличены почти на 30 млн руб. В подтверждение свой позиции инспекция ссылалась на следующие обстоятельства:

  • в периоде строительства и оказания агентских услуг ИП на условиях неполного рабочего дня выполняла функции помощника генерального директора застройщика. Причем среднечасовая оплата труда помощника директора за отдельные месяцы превышала среднечасовую заработную плату главного бухгалтера и заместителя генерального директора;

  • из анализа выписки банковского счета ИП следует, что в период создания МКД застройщик являлся единственным источником доходов предпринимателя. При этом перечисленные организацией денежные средства обналичивались в течение одного – двух дней с момента их поступления на расчетный счет ИП;

  • допрошенные в качестве свидетелей работники застройщика, участники долевого строительства МКД сообщили, что заключение договоров производилось ИП в офисах организации. В работу агента входило подписание ДДУ и сопровождение его регистрации в Росреестре;

  • свидетели считали, что общаются с представителем застройщика (менеджером по продажам, сотрудником отдела продаж). Дольщики, использовавшие кредитные средства для оплаты строительства квартиры, самостоятельно консультировались в кредитных учреждениях;

  • у ИП отсутствовали затраты на аренду помещений и другие сопутствующие расходы, расходы на рекламу, связанные с публикацией объявлений о продаже квартир.

Инспекция настаивала, что фактически, представляя интересы застройщика, физлицо выступало в качестве его штатного сотрудника, а не исполняло обязанности по агентскому договору.

Объем оказанных услуг, а также сумма вознаграждения агента отражались в ежеквартальных отчетах агента. Из них следовало, что за период действия агентского договора ИП:

  • подготовила и разместила на сайте организации в сети Интернет изменения к проектной декларации по строительству МКД;

  • осуществляла рекламную кампанию в СМИ по привлечению потенциальных покупателей;

  • организовывала встречи с потенциальными клиентами;

  • оказывала содействие принципалу в подготовке документов, необходимых для заключения ДДУ;

  • консультировала клиентов по вопросам кредитования;

  • заключала ДДУ;

  • участвовала в передаче объектов дольщикам;

  • организовывала постановку МКД на кадастровый учет.

Принимая решение в пользу застройщика, арбитры исходили из следующего. В качестве ИП физлицо было зарегистрировано за 10 лет до заключения агентского договора. Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже, аренде недвижимого имущества было определено в качестве основного вида ее деятельности более чем за год до заключения агентского договора.

Право на одностороннее изменение условий договора

При заключении ДДУ нужно очень внимательно отнестись к тем пунктам, которые предоставляют застройщику возможность изменить что-либо в договоре в одностороннем порядке (т.е. вне зависимости от того, согласен ли на это дольщик).  Например, застройщик может предусмотреть свое право в одностороннем порядке менять стоимость договора, проектную документацию, площадь квартиры, и потребовать у дольщика доплату в связи с произошедшими изменениями.

  • пояснила, что в ее обязанности входила работа с банками, подготовка пакета документов для аккредитации застройщика в банках;

  • перечислила фамилии дольщиков, с которыми ей приходилось встречаться с целью заключения договоров, в том числе во внерабочее время.

В свою очередь, застройщик представил расчеты, свидетельствующие о том, что благодаря работе агента на начальных этапах строительства МКД организации удалось получить реальные денежные средства, построить и сдать объект с опережением сроков, избежать негативных финансовых последствий резкого изменения курса рубля и связанного с ним удорожания материалов и работ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Особо судьи отметили следующие обстоятельства:

  • инспекция не доказала, что размер агентского вознаграждения значительно выше стоимости аналогичных услуг в регионе;

  • наличие в структуре налогоплательщика отдела продаж (что подтверждается, как указывает инспекция, сайтом застройщика) автоматически не лишает его права заключить договор с иным лицом для сопровождения заключения и регистрации сделок по приобретению квартир;

  • отсутствие у ИП расходов (например, по аренде помещений) не имеет значения, так как согласно ст. 1005 ГК РФ и условиям договора агент может действовать от имени и за счет принципала;

  • полученные от застройщика доходы по агентскому договору полностью учтены ИП при налогообложении.

Предлагаем ознакомиться:  Налоги на строения на дачном участке

В результате арбитры решили, что расходы произведены застройщиком в связи с осуществлением реальной экономической деятельности.

Плюс-минус метр

Необходимо учитывать, что некоторое отклонение от установленной договором площади квартиры (до 5%) является допустимым. Ввиду технических особенностей строительства, бывает невозможно построить квартиру строго определенной площади.  При обмерах ПИБ зачастую выясняется, что площадь больше или меньше заданной.

Внимание!

Как правило, разницу до 1 метра застройщики «прощают» своим дольщикам.  Если же разница превышает 1 метр в пользу застройщика, он может потребовать с дольщика доплату. В этом случае будет справедливо, если ДДУ предусматривает возврат дольщику разницы в цене при уменьшении площади квартиры.

Если же разница в площади составляет более 5%, и дольщик не согласен на такое изменение, он вправе отказаться исполнять договор долевого участия.

Как правило, цена ДДУ устанавливается за квадратный метр, и (путем умножения на площадь квартиры), за всю квартиру в целом. При этом договор предусматривает возможность корректировки цены в случае, если итоговая площадь квартиры отклонится от изначальной цифры — но не всегда.

В одном из судебных дел дольщик оспорил передачу ему квартиры меньшей площади без соразмерного уменьшения цены договора.  Суд указал, что застройщик отступил от условий ДДУ в части характеристик (размера) квартиры, что является недостатком квартиры. Договор в явном виде не предусматривал возможность сохранения цены неизменной при уменьшении площади квартиры.

Аналогичного (и даже более радикального) мнения придерживается Роспотребнадзор.  Согласно его разъяснениям, площадь переданной по акту-приема передачи квартиры должна совпадать с указанной в ДДУ площадью.  Вне зависимости от величины расхождения, при уменьшении площади дольщик вправе потребовать от застройщика разницу в цене (разъяснения Роспотребнадзора по Краснодарскому краю от 4 июля 2014 г.).

Отступные за выход из ДДУ

Часто застройщики предусматривают штраф 10% от цены ДДУ в случае расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке.  Дольщики же обычно замечают это положение договора, когда собираются расторгнуть договор и забрать средства.  В этом случае нужно учитывать, что закон гарантирует дольщику возможность расторжения в случаях, когда застройщик нарушает условия договора.  При этом взыскание штрафа можно успешно оспорить.

В случае же, когда застройщик надлежащим образом выполнял свою часть договора, но дольщик, тем не менее, желает его расторгнуть, оспорить штраф будет непросто.

Сроки сдачи дома

При заключении договора долевого участия нужно обратить внимание не только на срок сдачи дома в эксплуатацию, но и на срок передачи жилья дольщику.  Как правило, передача квартиры происходит в течение 4 – 6 месяцев после того, как застройщик получит разрешение на ввод в эксплуатацию.  Больший срок в договоре дает повод задуматься – возможно, застройщик оставляет себе задел для продления сроков строительства.

Застройщик также может навязчиво предлагать дольщику внести изменения в договор долевого участия о переносе срока передачи квартиры.  Однако, соглашаться на это или нет, остается на усмотрение дольщика.  Срок является существенным условием ДДУ, застройщик не вправе заставить дольщика согласиться на его изменение.

Навязанные дополнительные услуги

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Зачастую при заключении ДДУ застройщики предлагают дольщику воспользоваться различными дополнительными платными услугами – регистрация права собственности на квартиру застройщиком по доверенности от дольщика, остекление балконов  и т.п.  Однако дольщик всегда вправе отказаться и потребовать исключить эти услуги из текста ДДУ (либо не подписывать отдельные договоры на их оказание).

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Здесь стоит помнить, что право на отказ безусловно существует до того, как дольщик согласился с оказанием таких услуг и подписал соответствующее обязательство.  После этого момента отказ может быть затруднен, при этом многое будет зависеть от конкретных условий договора между дольщиком и застройщиком.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector