Купили квартиру с долгами по ЖКХ…

Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?

Каждый ДДУ, регламентирующий отношения участников соглашения, не должен противоречить ФЗ-№214 «Об участии в долевом строительстве». Согласно закону, застройщик обязан построить объект и сдать дольщику ту квартиру, параметры которой прописаны в договоре. Все характеристики утверждаются на этапе согласования проекта, только после получения разрешения на строительство заключаются договора.

Покупатель своей подписью в договоре подтверждает конкретную стоимость, поэтому требования застройщика незаконны. Согласно ст.10 ФЗ-№214, сторона, не исполнившая свои обязательства, обязана возместить причиненный ущерб. Если в договоре прописано условие о возможном отклонении в метраже квартиры, тогда в обязательном порядке должна быть отображена допустимая погрешность. Если разница в любую сторону составляет меньше 1 метра, то перерасчет не производится.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Возникает спор: застройщик не предоставляет акт приемки, а обманутый в своих ожиданиях дольщик не согласен с заявленным размером компенсации за дополнительную площадь. Оптимальным вариантом станет взаимный зачет претензий, поэтому будущим собственникам стоит подготовить свой перечень замечаний.

Возможно заключение договора с оплатой услуг в рассрочку.

  • Взыскание неустойкиот 20 000 руб.
  • Расторжение договора долевого участия, договора с ЖСК и др.от 20 000 руб.
  • Взыскание компенсации за недостаткиот 25 000 руб.
  • Признание права собственности на квартируот 25 000 руб.
  • Составление заявлений, претензий, жалоб и др.от 1 000 руб.
  • Составление исковых заявлений, возраженийот 5 000 руб.

Закон в этом случае на стороне нового владельца квартиры. В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и прочего жилья возникает с момента приобретения права собственности на эту жилплощадь. С юридической точки зрения этим моментом считается дата выдачи новому хозяину квартиры свидетельства о праве собственности. Соответственно, все долги по ЖКХ, появившиеся до этой даты, обязан погасить предыдущий хозяин квартиры.

Однако здесь есть важные нюанс: иногда новому собственнику квартиры всё же приходится гасить долги старого хозяина по коммунальным услугам. Это случается, если при передаче квартиры вы совсем забыли проверить и зафиксировать показания приборов учёта. В таком случае сложно установить, какие показания были на счетчиках воды или электричества на момент, когда квартира досталась вам.

Предлагаем ознакомиться:  Как вступить в наследство по завещанию: сроки, порядок вступления после смерти по завещанию на квартиру

Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры

Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры.

Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:

  • «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
  • «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
  • «Платите сейчас, или выставим пени».

Все это, конечно, незаконно.

Пять способов не оплачивать лишние метры

Если застройщик отклоняет возражения, то заставить его передать квартиры покупателям можно только в суде. Следует понимать, что ни один суд не разрешит ответчику затягивать процедуру передачи, если речь идет о пяти метрах площади. В одностороннем порядке застройщик не сможет расторгнуть договор, угрозы лишиться квартиры — это всего лишь запугивание. Итак, застройщик требует доплату, что следует предпринять?

  • Провести осмотр квартиры и указать на имеющиеся недостатки. Например, сослаться на то, что площадь увеличилась за счет снижения толщины стен и перегородок. Согласно ст.14 ГК РФ, дольщик имеет право защищать свои права соразмерно выявленным нарушениям.
  • Подсчитать размер неустойки в двойном размере, пени и моральный ущерб из-за задержки ввода в эксплуатацию. Предложить произвести взаимозачет требований, ст.6 ФЗ-№214.
  • Направить официальный отказ, обосновывающий отсутствие оснований на перерасчет цены квартиры. Застройщику потребуется заключить с дольщиком дополнительное соглашение на лишние метры с указанием цены, иначе требование будет считаться неосновательным обогащением, ст.5 ФЗ-№214.
  • Провести независимую экспертизу для обмера квартиры. Отказать в подписании дополнительного соглашения можно на основании несоответствия фактической и указанной в документе площади, основанием является ч.3 ст.555 ГК РФ.
  • Если ДДУ не содержит указание на цену 1 кв.м, а устанавливает стоимость объекта, то подписывать дополнительное соглашение не требуется на законных основаниях.

В помощь дольщикам могут применяться и другие методы, в зависимости от конкретной ситуации. При этом нельзя забывать, что закон «Об участии в долевом строительстве» не распространяется на пайщиков ЖСК. Приходится признать, что их права законодательно защищены слабее, иногда имеет смысл вовремя выйти из ЖСК.

Предлагаем ознакомиться:  Как выписаться из квартиры в никуда

Купили квартиру с долгами по ЖКХ...

Решить столь сложную проблему без участия юристов не представляется возможным. Подготовка к суду требует правовых знаний и практического опыта, умения обосновывать позицию и составлять исковые заявления. Консультации юристов «Юридического центра Сиан» помогут разобраться в возникшем споре и выбрать достойную тактику.

Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры

Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт. То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.

Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.

  • Требуйте подтверждения отсутствия долгов по ЖКХ и капремонту.
    До подписания любых договоров, передачи денег и регистрации в Росреестре требуйте от собственника квартиры документально подтвердить, что он погасил все свои долги по коммунальным услугам и взносам за капремонт. Пусть вам покажет справку из управляющей компании, энергосбыта, водоканала (если коммунальные услуги оплачиваются им напрямую), регионального фонда капремонта об отсутствии долга.
  • Проверяйте квартиру самостоятельно.
    Есть много общедоступных методов, которые позволят вам проверить чистоту сделки и отсутствие долгов. Вы можете позвонить в управляющую компанию или проверить список должников на ее сайте, посмотреть в платежном терминале Сбербанка сумму к оплате (по адресу квартиры, номеру лицевого счета). Также стоит проверить собственника квартиры и всех жильцов по Банку исполнительных производств службы судебных приставов.
    Подробная инструкция по проверке покупаемой квартиры есть у нас на сайте:
    Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?
  • Фиксируйте показания счётчиков.
    Если в квартире установлены индивидуальные счётчики на свет, воду, отопление, газ, обязательно проверяйте их показания. При подписании акта приема-передачи квартиры отразите в нем конечные показания счетчиков, с которыми прежний владелец отдает вам квартиру. В случае споров с управляющей компанией у вас будет документальное подтверждение тех показаний, за которые отвечает прежний хозяин. Дополнительно можно попросить УК в связи с предстоящей продажей квартиры проверить правильность снятия показаний старым собственником квартиры.
Предлагаем ознакомиться:  Срок вступление в наследство по закону после смерти в 2020 году ?

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?

  1. Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
    В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов.
  2. Написать претензию управляющей компании.
    Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.
  3. Подайте жалобу в жилищную инспекцию.
    Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги. Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.
  4. Напишите претензию агенту по недвижимости.
    Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.

https://www.youtube.com/watch?v=userKristina

Некоторые особенно настойчивые управляющие компании могут создавать проблему при прописке в новую квартиру, отказываясь принимать паспорта нового хозяина и членов его семьи. Если паспортисты из УК ставят возможность прописки под условие о погашении долгов старого собственника квартиры, обращайтесь для регистрации в новой квартире напрямую в ГУВМ МВД РФ в вашем городе. Заявление на снятие с учёта по старому адресу и на прописку по новому адресу можно подать одновременно. Удобно делать это через сайт Госуслуг.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector