Требования к уставному капиталу застройщика отменили

Создание государственного компенсационного фонда

Важнейшей целью создания государственными органами компенсационного фонда является эффективная защита законных прав и имущества граждан — участников долевого строительства, интересы которых нарушаются застройщиками. В отношении юридических лиц, ответственных за построение жилья и не исполняющих возложенных на них обязательств, арбитражным судом возбуждаются процедуры банкротства.

В соответствии со ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» по решению Правительства Российской Федерации будет создаваться специализированный фонд, формируемый на основании взносов застройщиков.

К основным функциям компенсационного фонда относятся:

  • Осуществление контроля над поступлением отчислений застройщиков в фонд.
  • Выплата участникам долевого строительства при банкротстве застройщика — денежного возмещения.
  • Формирование компенсационного фонда на основе обязательных взносов.
  • Гарантия для покупателей недвижимого имущества того, что в случае банкротства застройщика понесенные ими убытки будут компенсированы.

С 1 января 2017 года на застройщиков возлагается обязанность внесения отчислений в компенсационный фонд в отношении объектов недвижимости, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве которых с первым участником такого строительства, была осуществлена уже после первого января 2017 года.

Размер обязательных взносов

не может быть больше 1 процента

от планируемой стоимости создаваемого объекта недвижимости, зафиксированной в проектной декларации застройщика (

пп. 3 п. 27 ст. 1

ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ

«О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» и отдельные законодательные акты РФ»

).

Более того, в декабре 2016 года было принято Постановление Правительства РФот 07.12.2016 № 1310«О защите прав граждан — участников долевого строительства», которым установлены правила инвестирования средств в фонд и осуществления выплат из него гражданам в случае объявления застройщика банкротом.

Требования к уставному капиталу застройщика отменили

Одно из самых значительных законодательных новшеств — создание компенсационного фонда долевого строительства как альтернативы страховым компаниям. В капфонд девелоперы должны перечислять взносы в размере 1,2% от цены каждого договора долевого участия. Деньги фонда будут использоваться на завершение объектов, если застройщик не справится с обязательствами.

Как ранее сообщал министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, объем ввода жилья в 2017-2018 гг. может сократиться из-за изменения закона о долевом строительстве. Не все застройщики смогут быстро адаптироваться и перестроиться. Зато потом, после переходного периода Минстрой ждет серьезного роста объемов. Так, запланированный Минстроем показатель к 2025 году может достигнуть 120 млн кв. м. жилья.

Объем ввода жилья в России в 2016 году составил чуть более 80 млн кв. м., что на 6,5% меньше, чем в предыдущем году. До этого в России наблюдался рост объемов строительства жилья. Так, в 2014 году было сдано в эксплуатацию 84 млн кв. м, в 2015 году — почти 85 млн кв. м.

Новый закон

Поправок в 2020 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.

Уставной капитал Важная поправка для дольщиков – размер уставного капитала сильно увеличен. Это важно в случае, если застройщик будет банкротится – средства помогут в достройке дома
Компенсационный фонд Застройщику придется сбрасываться в общий федеральный котел с каждого зарегистрированного договора долевого участия
Условия договора Сам договор долевого участия тоже претерпел значительные изменения. Об этом – в отдельном разделе
Таунхаусы Теперь требования к застройщику по 214ФЗ распространяются не только на многоэтажки, но и на жилье с малым количеством этажей и даже частные дома – таунхаусы

Таунхаусы

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2020 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

  • Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
  • Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.
Предлагаем ознакомиться:  Наследование пая члена жилищного кооператива, как новелла наследственного права в новом ЖК РФ

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Применение счетов эскроу в долевом строительстве

В соответствии со ст. 860.7 ГК РФ счета эскроу представляют собой банковские услуги по открытию специальных счетов в целях блокирования и учета кредитной организацией, получаемых денежных средств, для последующей их передачи, при возникновении определенных оснований.

Пример

Банк ЗАО «Поддержка» предоставил целевой кредит для строительства жилья ООО «Рассвет». В договорах долевого участия, заключаемых застройщиком с клиентами, было прописано условие о направлении всех денежных средств, получаемых от участников долевых отношений, в счет оплаты стоимости приобретаемой недвижимости на эскроу счет, открытый в ЗАО «Поддержка», для блокирования и учета денежных сумм кредитным учреждением.

После завершения строительства ООО «Рассвет» сможет получить внесенные покупателями жилья средства, а до момента окончания стройки банк является гарантом выполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

В договорах участия в долевом строительстве при расчетах с помощью счетов эскроу могут быть указаны следующие условия:

  • Необходимость внесения оплаты за покупку участником долевого строительства на специальный счет кредитной организации.
  • Перечисляемая сумма должна соответствовать стоимости приобретаемого жилья.
  • Срок хранения денежных средств на счете равняется периоду передачи застройщиком жилья покупателю, увеличенному на 6 и более месяцев.
  • Основания перечисления банком денежных средств, хранящихся на счете, ответственной за строительство организации и др.

Кредитный договор, заключаемый между застройщиком и банком, имеющий своей особенностью использование счетов эскроу, должен содержать в себе определенные аспекты:

  • Цели использования кредита.
  • Обязательство банковского учреждения обеспечить застройщика необходимой денежной суммой для завершения строительства.
  • Обязанность застройщика по открытию счета в банке, выдавшем кредит.
  • Право банка на запрос необходимой информации и обязанность застройщика предоставить сведения, которые могут потребоваться для оказания банковских услуг.
  • Указание застройщиком во всех заключаемых договорах долевого строительства жилья условия о необходимости внесения покупателем денежных средств на счета эскроу.
  • Срок действия кредитного соглашения.
  • Ответственность сторон и др.

Участник долевого строительства, заключивший договор с застройщиком, при условии оплаты жилья через эскроу счет, имеет право на односторонний отказ от исполнения такого соглашения, например, при банкротстве или ликвидации юридического лица.

Сущность проведения расчетов с помощью эскроу счетов заключается в том, что денежные средства по договору участия в долевом строительстве передаются, не напрямую от клиента к застройщику, а через открытый счет в кредитной организации.

Действующим законодательством установлены правила ведения таких счетов (п. 17 ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений…»), а именно:

  • Эскроу открывается банковским учреждением, заключившим с застройщиком кредитное соглашение.
  • Необходимость создания счета обусловлена учетом и возможностью блокирования банком денежных средств, поступающих от покупателей жилья.
  • Счет открывается только после официальной регистрации договора долевого строительства.
  • На денежные средства, хранящиеся на счетах эскроу, начисляются проценты в размере, определяемом соглашением сторон.
  • Банк, у которого открыт счет эскроу, самостоятельно информирует участников долевого строительства о возможности одностороннего отказа от исполнения соглашения.
  • Денежные средства, внесенные на счет не позже 10 рабочих дней с момента предоставления застройщиком передаточного акта, подписанного уполномоченными сторонами, переводятся в качестве оплаты обязательств строительной организацией перед банком.
  • Если расчеты по договору долевого строительства жилья произведены, то соглашение об открытии счета прекращает свое действие, после чего счет закрывается.

Росреестр или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) не позднее 5 рабочих дней с момента внесения записи о прекращении, расторжении или одностороннем отказе от исполнения ДДУ направляет в банк письменное уведомление о погашении ранее произведенной регистрации документа.

Все обязанности и права переходят от одной стороны по сделке к другой при уступке прав требования или обращения взыскания на недвижимое имущество, но только с момента обязательной госрегистрации перехода полномочий.

Основные изменения, которым подвергнется договор долевого участия в строительстве жилья в 2017 году сводятся к следующему перечню:

  • При условии надлежащего исполнения застройщиком требований закона и своих обязательств перед участником долевых отношений, покупатель недвижимости не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без обращения в судебные органы (пп. б п. 10 ст. 1 ФЗ № 304).
  • В соглашении о долевом участии необходимо обязательно указывать место расположения жилого помещения на этаже.
  • Как приложение к договору долевого участия, застройщик при передаче квартиры должен предоставить будущему владельцу инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. Документ содержит информацию о правилах использования жилья, об элементах отделки, инженерно-техническом обеспечении.
  • В соглашение между застройщиком и покупателем должен быть указан размер неустойки — 1 % от стоимости жилья, при просрочке периода, отведенного на устранение выявленных строительных недостатков.
  • Основанием для расторжения ДДУ является существенное изменение построенной квартиры, например, несоответствие площади жилья в размере 5%.
  • В случае если сумма уставного капитала не отвечает требованиям закона, застройщик вправе оформить соглашение с поручителем, который станет гарантом предоставления недостающих денежных средств. В противном случае заключение договоров долевого участия для застройщика не представляется возможным.

Соглашение с поручителем удостоверяется нотариусом и должно быть оформлено до государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Процесс государственной регистрации договора долевого строительства осуществляется по факту подачи заявления установленного образца сторонами соглашения: участник долевого строительства и застройщик.

Предлагаем ознакомиться:  Уточнение исковых требований, образец и пример ходатайства

Для совершения обязательной государственной регистрации договора с первого января 2017 года понадобится следующий перечень документов (п. 2 ст. 5 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений…»):

  • Проектная декларация — официальный документ, содержащий в себе сведения о застройщике, об объекте строительства, об этапах и сроках сдачи жилого дома, о количестве квартир, о технических характеристиках здания и т.д.
  • Разрешение на строительство.
  • Официальный план создаваемого объекта: планируемая площадь, количество жилых и нежилых помещений, парковочных мест.
  • Заключение органа, осуществляющего государственный надзор за долевым строительством, о соответствии юридического лица требованиям действующим нормам права.
  • Соглашение о страховании гражданской ответственности строительного учреждения.
  • При несоответствии размера уставного капитала требованиям действующих норм права, застройщику необходимо предоставить в регистрирующий орган соглашение о поручительстве.
  • Письменный перечень лиц, имеющих право приобретать жилье экономического класса, которое строится на земельных участках, выделенных специально для такого рода постройки.

В качестве дополнительных сведений для осуществления государственной регистрации могут понадобиться:

  • Данные о страховой организации застройщика.
  • Информация о банковских учреждениях, с которыми заключались договоры поручительства и на открытие счетов эскроу.
  • Сведения об иных сопоручителях или поручителях строительной компании.

В случае непредоставления застройщиком необходимой информации, регистрирующие органы вправе самостоятельно получить сведения, направив запросы в уполномоченные учреждения.

Применение счетов эскроу в долевом строительстве

Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:

  • Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете. Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.
  • Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
  • Срок передачи объекта девелопером
  • Цена договора, а также алгоритм расчета. Важно – вы не должны рассчитываться с застройщиком до регистрации договора в Росреестре
  • Гарантийные срок на сам многоквартирный дом и отдельные его части

Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.

Формирование Единого реестра застройщиков

Требования к уставному капиталу застройщика отменили

Для защиты интересов лиц, участвующих в долевом строительстве жилья, возникла необходимость в повышении информационной открытости застройщиков, ввиду чего создается Единый реестр строительных организаций.

Соответствующий официальный перечень застройщиков будет представлять собой государственный информационный ресурс, в котором систематизированы сведения о юридических лицах, занимающихся постройкой объектов недвижимости (п. 26 ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ).

Информация, которая содержится в общем реестре застройщиков должна быть:

  • открытой;
  • общедоступной;
  • полной и объемной;
  • подлежащей размещению на официальном интернет сайте органа государственной власти, уполномоченного на ведение соответствующей базы данных.

Порядок ведения и состав сведений Единого реестра застройщиков, подлежащих размещению в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», определяется уполномоченным органом, созданным по решению Правительства России.

Гарантии

Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно гарантий на объект недвижимости. При этом в 2020 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.

  • Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
  • Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.
Предлагаем ознакомиться:  Расписка от родителей на работу несовершеннолетнего образец

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

  • Естественного износа
  • Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
  • Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

требования к застройщику

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.

Прилегающая территория

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу. Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

Акулов Николай Валерьевич

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Изменения к требованиям ведения проектной декларации застройщика

Проектная декларация является документом, включающим в себя сведения о застройщике, о проекте стройки, ее этапах, об объеме прав строительной организации при продаже недвижимости физическим и юридическим лицам.

Изменения в требованиях к оформлению проектного документа заключаются в следующем (п. 22 ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ):

  • До заключения первого договора с участником долевого строительства застройщик должен согласовать проектную декларацию с местным уполномоченным органом исполнительной власти. Возможна подача документа в электронном виде путем заполнения электронной формы.
  • Уполномоченный орган, получивший проектную декларацию, обязуется в срок не позднее 30 дней выдать заключение о соответствии документа, требованиям действующих норм права или отказать в выдаче такого заключения.
  • Если уполномоченным органом не предоставлено заключение или застройщик в течение 60 дней со дня получения решения не направит необходимые документы для регистрации, потребуется повторное одобрение декларации.
  • Вносимые застройщиком изменения в проект размещаются на его официальном сайте и согласовываются с местным органом власти, отвечающим за контроль в области долевого строительства не позднее 5 рабочих дней со дня внесения изменений.

На застройщика возлагается ответственность за размещение в информационных сетях общего пользования проектной декларации, а также вносимых в документ изменений, за неполноту или недостоверность предоставленных данных.

Заключение

Поправки, принимаемые в области долевого строительства должны повысить надежность соответствующего рынка недвижимости, создать механизм дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства, увеличить объем ответственности застройщиков перед инвесторами.

Существенно изменятся требования, предъявляемые к размеру уставного капитала, появится возможность создания специального компенсационного фонда, формируемого на основании взносов застройщиков, расширятся требования, предъявляемые к информационной открытости строителей.

Законодательные нововведения, вступающие в силу с 1 первого января 2017 года, носят масштабный характер, однако они не затронут те объекты недвижимости, строительство которых было начато до принятия соответствующих правовых изменений.

Вопрос

Требование законодательства о наличии у застройщика интернет-сайта

Мы с мужем решили купить квартиру по договору участия в долевом строительстве. Обратившись к застройщику, нами была получена консультация по всем интересующим вопросам, но в интернете мы не смогли найти официальный сайт строительной организации. Подскажите влияет ли это на надежность застройщика, и обязаны ли фирмы предоставлять сведения о себе в информационных сетях?

Ответ

С 1 января 2017 года все застройщики, которые работают с привлечением средств от дольщиков, обязаны создавать собственные интернет-сайты, с размещением широкого спектра информации о своей фирме, в частности:

  • разрешение на строительство;
  • проектной декларации;
  • документов, подтверждающих права на создание объектов недвижимости на данном земельном участке;
  • фотоотчеты о строящимся жилье и т.д.

К сожалению, отсутствие официального сайта у застройщика может говорить о его несостоятельности либо недобросовестности.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector