Рыночная оенка объекта недвижимости по аренде

Цели оценки

оценка арендной ставки
Для определение доходности имущества
оценка арендной платы
Для получения кредита

Определение рыночной доходности имущества является основной целью оценки арендной платы, которая может стать одним из определяющих факторов при покупке.

Международные стандарты оценки

Недвижимое имущество представляет собой имущественное (вещное) право (интерес) в недвижимости. Это право обычно оформляется в виде официального документа, такого, как документ о передаче правового титула или договор аренды. Поэтому имущество — юридическое понятие, отличное от понятия недвижимости, которое относится к физическому активу.

Недвижимое имущество распространяется на все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Недвижимость же охватывает сам земельный участок, все вещи, естественным образом существующие на земельном участке, и все вещи, присоединенные к земельному участку, такие как строения и улучшения на нем.

Сочетание всех прав, связанных с собственностью на недвижимость, иногда называют пакетом прав. В него могут входить право пользования, владения, входа, продажи, сдачи в аренду, завещания, дарения или выбора использования или неиспользования всех вышеперечисленных прав. Во многих ситуациях отдельные права могут быть отделены от пакета и переданы, сданы в аренду или отчуждены государством.

Договора аренды — это оформленные контрактом соглашения, которые создают другие вещно-правовые интересы в недвижимом имуществе. При аренде арендодатель сохраняет интерес (право) собственности, с передачей или дарением арендатору права пользования и владения. Интерес, который съемщик или арендатор приобретает по договору аренды, известный в некоторых странах как право владения на условиях аренды (лизгольд), представляет собой право пользования и владения на определенный период при определенных условиях.

Сублизгольд (субаренда) создается, когда съемщик или арендатор в предыдущей аренде передает третьей стороне, субарендатору, интерес (право), которым обладает съемщик или арендатор, т.е. право пользования и владения имуществом.

В международных стандартах оценки (МСО 2005) понятия «рыночной стоимости аренды (арендной стоимости)» нет. Однако, МСО дают определение «рыночной арендной платы», в целом аналогичное определению рыночной стоимости, с заменой слов «расчетная сумма», «покупатель» и «продавец» на, соответственно, «расчетная арендная плата», «арендодатель» и «арендатор».

Что влияет на арендную ставку?

  • Класс объекта.
  • Расположение арендуемой недвижимости.
  • Физические характеристики: площадь, этаж, отдельно расположенное здание или помещение.
  • Уровень оснащения, особенности коммуникаций.
  • Юридические нюансы, например, наличие обременений, качество права аренды (возможность пролонгации, права сторон, регистрация договора, объем прав и др.).

В будущем эти факторы будут влиять и на возможное снижение/повышение арендной платы.

Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости

В законе оговорен следующий момент: при сдаче в аренду объектов, которые принадлежат государству или городу, обязательно привлекается независимый оценщик. Сравните: частные лица, предприятия, сдающие недвижимость в аренду, обращаются к специалистам по собственному желанию. Установить арендную плату они могут и без посторонней помощи, но есть риск определения необъективной (заниженной или завышенной) ставки.

Итогом работы наших оценщиков становится отчет

n          арендодатель готов сдать собственность в аренду;

n          перед датой оценки был достаточный период (учитывающий характер собственности и состояние рынка) для должным образом организованного маркетинга интереса в собственности, для соглашения относительно арендной платы и других условий договора аренды и для завершения сделки об аренде;

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

n          состояние рынка, уровень цен и другие обстоятельства были на любую более раннюю допускаемую дату заключения договора об аренде теми же, что и на дату оценки;

n          не принимается во внимание какое-либо дополнительное предложение цены возможным арендатором с особым интересом;

n          установленный срок и установленные основные условия, относящиеся или допускаемые как относящиеся к аренде и другие условия не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды этого типа и данного класса собственности.

n          арендатору не предоставляются льготы, и любой период бесплатного пользования возможен только в отношении времени, которое понадобилось бы вселяющемуся арендатору для подготовки объекта собственности к использованию;

оценка арендной платы

n          обе стороны в сделке действовали компетентно, расчетливо и без принуждения.

Цель проведения оценки – получение заказчиком на руки официального документа, который можно подать в коммерческие структуры и государственные органы. Составлять отчет об оценке имеют право только оценщики, которые имеют квалификационный аттестат по направлению, к которому относится оцениваемый объект и застраховали профессиональную ответственность.

Предлагаем ознакомиться:  Одностороннее прекращение договора аренды

Отчет об оценке, составленный нашими оценщиками, имеет юридическую силу и действует в течение 6 месяцев. Перед вручением заказчику он проходит проверку в 2 этапа. Такой подход позволяет нам исключить любые ошибки в содержании и оформлении документа.

Процедура оценки арендной платы

1 этап оценки

Подписание договора и составление задания, в котором определяется требования к итоговой величине ставки аренды в зависимости от предполагаемого договора аренды, даты оценки, вида объекта и прочие существенные условия в соответствии с Федеральными стандартами оценки

2 этап оценки

Получение необходимых данных по объекту. Помимо визуального осмотра помещения, на этом этапе досконально изучаются все юридические и технические документы: наличие обременений, информация о собственниках, имеющийся пакет документов БТИ и Росреестра. Анализируется вид текущего использования имущества, его доходность

3 этап оценки

Анализ рынка и определение сегмента, к которому относится объект аренды. Определяются не только основные ценообразующие факторы, влияющие на размер арендной ставки (например, местоположение, качество отделки, удаленность от метро и пр.), но также макроэкономические факторы, рыночная ситуация и социально–экономическая ситуация в том регионе, где находится объект недвижимости

4 этап оценки

Анализ эффективного использования объекта. Определение вида использования объекта зависит от существующих ограничений, специфики индивидуальных параметров и максимальной выгоды, которую может принести помещение

5 этап оценки

Проводятся расчеты рыночной величины ставки аренды. На данном этапе в зависимости от предполагаемого договора аренды используются подходы, принятые в международной оценочной практике: затратный, сравнительный и доходный

6 этап оценки

Согласование итогов выполненных расчетов, полученных с использованием всевозможных методов в рамках подходов и определение окончательного размера рыночной стоимости арендной ставки

Получите консультацию по оценке бесплатно

* Форма заказ звонка *

Выводы

В зарубежных стандартах оценки понятие рыночной арендной платы существует, однако трактуется по-разному. МСО относит рыночную арендную плату к категории рыночной стоимости лизгольда, ЕСО связывает рыночную арендную плату с условиями, на которых заключается договор аренды, в то время как RICS вообще относят рыночную арендную плату к категории объективных свойств недвижимого имущества, выделив ее фактически в отдельный вид стоимости. При этом подразумеваются типичные условия аренды для данного типа аренды и данного класса собственности.

Наиболее близок к российскому законодательству подход, предлагаемый МСО.

Согласно ст. 10 ФЗ Закона в договоре на оценку (т.е. в настоящем ТЗ) в обязательном порядке должны быть указаны вид объекта оценкии вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки.

Виды стоимости определены в ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности» и п. 5 Стандартов оценки. Поскольку оценке подлежит рыночная арендная плата, из приведенного перечня видов стоимости единственной подходящей для цели оценки является рыночная стоимость.

n          одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

n          стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

n          объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

n          цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

n          платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Цена — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог (п. 8 Стандартов оценки). Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, на которую можно было бы обменять имущество на дату оценки… (МСО 2005, Стандарт 1, п. 3.1.) Далее следуют пояснения, откуда ясно, что рыночная стоимость – это единовременно уплачиваемая величина (на дату оценки).

Сделка считается совершенной, когда в одну сторону передана денежная сумма (в полном объеме), а в другую – имущество. «Определение также предполагает одновременный обмен (актива и денег) и закрытие сделки, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны» (там же, п. 3.2.3.). Единовременность уплаты рыночной стоимости, таким образом, есть одна из ее ключевых особенностей.

n          отдельные материальные объекты (вещи);

n          совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

n          право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

n          права требования, обязательства (долги);

n          работы, услуги, информация;

n          иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Под определение, данное МСО, более всего попадают «вещные права на имущество» и «иные объекты гражданских прав», к которым относятся, в том числе, имущество и имущественные права[7] (ст. 128 ГК РФ). Были проанализированы и отвергнуты варианты отнесения оценки арендной платы к оценке «услуг»[8], и к оценке «обязательств» (рассматривая арендную плату как обязательство, возникающее по истечении определенного периода пользования и владения недвижимым имуществом по договору аренды).

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Аренда имеет возмездный характер, который выражается в обязанности арендатора уплачивать арендную плату[9]. Таким образом, аренда представляет собой передачу части прав, составляющих право собственности (права пользования и, возможно, владения) на определенный период времени.
Временный характер пользования арендуемым объектом недвижимости выражается в ограничении арендных отношений сроком. Причем срок может быть выражен указанием на[10]:

Альт

n          календарную дату (например, до 1 марта 2020 года);

n          истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами;

n          событие, которое должно неизбежно наступить (например, начало навигации или сезона).

Срок может быть и неопределенным. В этом случае договор аренды действует до момента, пока одна из сторон не откажется от исполнения договора. В этом случае договор считается расторгнутым по истечении срока в 3 месяца с момента получения отказа контрагентом. Договором может быть предусмотрен и больший срок для предупреждения о прекращении договора аренды[11].

Арендная плата — это плата за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Арендная плата, в том числе, может быть определена в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Предлагаем ознакомиться:  Сколько можно брать неоплачиваемый отпуск

Так, согласно п.6 ст.66 ГК РФ, вкладом в имущество хозяйственного товарищества или общества могут быть имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку. В хозяйственной практике весьма распространенными являются случаи передачи в уставный (складочный) капитал коммерческих организаций права пользования имуществом на определенный срок.

Такое право, являясь имущественным правом, приобретает самостоятельное значение, так как в уставный капитал организации вносится не вещь и не ее стоимость, а только стоимостной (денежный) эквивалент права пользования имуществом. Собственником такого эквивалента становится коммерческая организация. Реализуется же это имущественное право организаций путем непосредственного использования имущества в течение установленного срока.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Здесь протекают как бы два сопряженных процесса. Один из них связан с движением имущественного права пользования как самостоятельного объекта, которое выражено только в стоимостном (денежном) измерении; другой – служит реализацией имущественного права посредством использования (эксплуатации) веши. В частности, поэтому в Федеральном законе от 8 февраля 1998 г.

порядок оценки этапы

«Об обществах с ограниченной ответственностью» указано, что при досрочном прекращении права пользования имуществом участник, передавший имущество в пользование обществу, обязан по требованию последнего произвести денежную компенсацию, равную плате за пользование таким имуществом в течение оставшегося срока, если иное не предусмотрено в учредительном договоре (ст.15).

Примеры

Рассмотрим следующие примеры. Требуется определить рыночную арендную плату (арендный платеж) за объект аренды исходя из следующих условий аренды.

1. Срок аренды – 1 год. Платежный период 1 год. Арендная плата выплачивается авансом.

В данном, самом простом примере, объектом оценки должно быть право пользования объектом аренды в течение 1 года. Определению подлежит рыночная стоимость указанного имущественного права.

2. Срок аренды – 10 лет. Платежный период 1 год. По условиям договора не чаще одного раза в год ставка может быть пересмотрена по инициативе любой из сторон. Арендная плата выплачивается авансом, в начале каждого платежного периода.

Альт

Отличие данного примера от предыдущего в том, что срок действия арендной ставки (1 год) меньше срока аренды (10 лет). Формально права пользования объектом аренды передаются на 10 лет, однако фактически стороны договорились лишь о передаче указанных имущественных прав только лишь на 1 год. Это следует из того, что по истечении срока действия арендной ставки стороны могут не прийти к соглашению относительно будущего размера арендной платы, т.к. подобная договоренность носит исключительно добровольный характер. В случае, если стороны не придут к соглашению, договор будет расторгнут.

Это значит, что подобная задача для решения должна быть сведена к предыдущей – оценщику следует рассчитать арендную плату для следующих условий аренды: срок аренды – 1 год, платежный период 1 год, арендная плата выплачивается авансом. Объектом оценки должно быть право пользования объектом аренды в течение 1 года. Определению подлежит рыночная стоимость указанного имущественного права.

Предлагаем ознакомиться:  Форма 2 акт приемки выполненных работ

3. Срок аренды – 10 лет. Платежный период 1 год. По условиям договора ставка аренды фиксируется на весь срок аренды. Арендная плата выплачивается авансом, в начале каждого платежного периода.

(1) Арендодатель и арендатор изначально находятся в неравных условиях с точки зрения возможности неисполнения ими своих обязательств по договору. Если последний может просто прекратить свое существование (преднамеренно или нет уже второй вопрос), то возможностей у арендодателя не исполнить свои обязательства по договору практически отсутствуют.

То же банкротство с последующим переходом права собственности на объект недвижимости приведет лишь к изменению стороны в договоре (ст. 617 ГК РФ). Это означает, что если рыночные условия аренды окажутся лучше контрактных (рыночная ставка ниже, чем контрактная), арендатор будет иметь возможность отказаться от исполнения своих обязательств по договору.

Методы оценки арендной платы

Применение методов при оценке арендной ставки регулируется ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» и ФСО №1-3, 7 и методическими рекомендациями профильных органов власти.

  • При применении сравнительного подхода оценщик учитывает, что арендаторы не будут арендовать нежилое помещение или земельный участок по ставке, которая превышает арендную плату за аналогичные объекты. Специалист анализирует ситуацию на рынке, подбирает сопоставимые объекты, которые уже сданы в аренду, и определяет объективную арендную ставку.
  • Доходный подход применяется в отношении объектов, которые используются в коммерческих целях. Величина арендной платы будет рассчитываться на основе дохода, который получит собственник от эксплуатации или продажи недвижимости.
  • При применении затратного подхода учитываются затраты на приобретение, воссоздание объекта аренды и рассчитывается ставка.

Размер арендной платы напрямую зависит от особенностей арендуемой недвижимости.

Особенности оценки

Чаще всего профессионалами применяется сравнительный метод оценки. Данный способ оценки основывается на той позиции, что потенциальный арендатор не будет платить за сдаваемый объект цену более высокую, чем за сдаваемый объект конкурентов со схожими характеристиками, параметрами и локацией, выставленный по минимальной цене. В ходе работ проводится сравнение оцениваемого имущества с сопоставимыми имущественными объектами, которые были реализованы или сданы в аренду в течении ближайшего времени. В обязательном порядке учитываются различия и вносятся корректировки по тем параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга. В случае достаточного количества проверенной информации о недавних сделках с аналогичными объектами, сравнительный метод можно считать надежным инструментом для составления полной и реальной картины об отношении участников рынка к объекту оценки.

оценка арендной ставки

На каждом этапе необходимо применение знаний и опыта, которые наши сотрудники получили при многолетнем изучении рынка недвижимости в Москве. При оценке арендных ставок мы учитываем индивидуальные потребности наших клиентов. Мы очень дорожим временем и доверием наших клиентов, поэтому четкое следование срокам и оперативность являются основными принципами нашей работы.

Особенности оценки

Альт

Чаще всего профессионалами применяется сравнительный метод оценки. Данный способ оценки основывается на той позиции, что потенциальный арендатор не будет платить за сдаваемый объект цену более высокую, чем за сдаваемый объект конкурентов со схожими характеристиками, параметрами и локацией, выставленный по минимальной цене.

В ходе работ проводится сравнение оцениваемого имущества с сопоставимыми имущественными объектами, которые были реализованы или сданы в аренду в течении ближайшего времени. В обязательном порядке учитываются различия и вносятся корректировки по тем параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга.

Итогом работы наших оценщиков становится отчет

Получить информацию о сроках оценки арендной платы вы можете получить по телефону. Они зависят от многих факторов:

  • Сложности объекта и объема предоставленных документов.
  • Времени и даты выезда на объект (его определяет заказчик услуги).
  • Сроков согласования результатов расчетов с контролирующими органами, в случае наличия такой необходимости.

Опыт наших специалистов позволяет провести оценку даже сложных объектов в короткие сроки, поэтому мы готовы помочь физическими и юридическим лицам даже со срочными заказами.

  • Общая информация об объекте оценки.
  • Сведения о заказчике и исполнителе.
  • Сведения об источниках информации и перечень документов, предоставленный заказчиком.
  • Анализ рынка и описание объекта.
  • Описание методологии и расчетная часть процесса оценки.
  • Согласование результатов, полученных в ходе применения разных подходов.
  • Результаты оценки.
  • Приложение.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Составленный отчет должен быть прошит, пронумерован постранично (приложение, в том числе), подписан оценщиком, скреплен печатью и подписью руководителя оценочной компании.

Наши преимущества

квалифицированные специалисты

Квалифицированные специалисты

15 лет опыт работы

15 лет опыт работы

ответственность застрахована

Ответственность застрахована

аккредитованы крупными компаниями

Аккредитованы крупными компаниями

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector