Риски покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству

Покупка квартиры у наследников: риски покупателя

Многие покупатели и продавцы уверенны в незыблемости прав наследника, полученных при завещании. Да, при оформлении завещания:

  1. Снижаются риски появления претензий со стороны родственников;
  2. Наследство распределяется четко, согласно долям, указанным в завещании;
  3. Снижается количество спорных ситуаций;
  4. Быстрее оформляется имущество в собственность.

Однако, если в завещании четко не указаны наследополучатели, а содержится список, кого из них исключил наследодатель — вероятность споров увеличивается, как с риски для покупателя квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=K4wEI5zhHB0

Список рисков при покупке завещанной квартиры:

  • Оспоримость завещания, если будет доказано судом, что наследодатель был недееспособен или временно не осознавал своих действий под воздействием алкоголя, наркотиков или стресса, а также принял решение, находясь под психологическим давлением или угрозой физического насилия;
  • Дополнительные распоряжения наследодателя по праву 3-х лиц. Например, предоставление права проживать в квартире пожизненно и наследник не лишается этого права даже при многочисленных перепродажах жилья;
  • Наследники по закону, которых охраняет закон, не смотря на распоряжения наследодателя (нетрудоспособные родители, супруги, дети и т.д.);
  • Мошеннические схемы продавца квартиры, полученной по завещанию. Например, сокрытие отказополучателей (людей, с правом проживания в жилище). Сговор с приоритетным наследником или владельцем обязательной доли или «черными» риэлторами;
  • Признание продавца квартиры (наследника) недостойным наследником.

Случаи признания недостойным наследником:

  1. Если имеются факты и доказательства, уличающие наследника в противоправных действиях направленных на получение или увеличение своей доли наследства;
  2. Факт невыполнения алиментных обязательств к наследодателю, если обязательства предусмотрены законом.

Получить квартиру по наследству можно двумя способами: по закону и по завещанию. Оба варианта имеют свои особенности, которые необходимо учитывать при покупке такого жилья.

По закону

При наследовании по закону первым делом определяется очередь наследования. Их существует целых семь, если не учитывать государство, которое в конечном итоге, если все откажутся, получит имущество усопшего. Но в данном случае нужно предполагать, что собственником квартиры является наследник или наследники, входящие в одну из семи очередей.

Имущество распределяется между всеми наследниками одной очереди. Не может быть такого, что часть получат, например, родители, а часть очень отдаленные родственники, типа двоюродных тетей и дядей. Подобное возможно только при наличии завещания, в котором указываются конкретные лица, получающие права на имущества, но об этом ниже.

Пример:

У усопшего осталось двое детей и один из родителей. Также есть двоюродный брат и сестра.

Наследниками первой очереди

являются именно дети и оставшийся родитель. Все имущество будет разделено между ними. И только в том случае, если они откажутся от получения наследства права на него получат двоюродные брат с сестрой.

Недвижимость, полученная в наследство принадлежит наследнику на правах частной собственности. Поэтому она может быть продана или подарена, как и любое другое имущество. Особенностей оформления сделок с таким наследным имуществом закон не предусматривает. Однако, фактически, покупая унаследованную недвижимость, покупатель идет на риск.

Это связано с тем, что наследное право имеет множество разных нюансов, проследить которые не всегда представляется возможным. Поэтому, при покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, следует быть готовым к разным неожиданностям в течение 10 лет. Подробно можно ознакомиться в статье: Сроки исковой давности по наследственным делам

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. По возможности этот момент необходимо выяснить у продавца. По закону наследниками могут быть только родственники покойного. При этом они делятся на группы по очередности права на получение наследства:

  • Первая очередь — супруг, дети (как родные, так и усыновленные) и родители;
  • Вторая очередь — родные братья и сестры, дедушки и бабушки;
  • Третья очередь — тети и дяди;
  • Остальные очереди — родственники по порядку убывания поколений и степеней родства.

Таким образом, унаследовав квартиру по закону, родной сын покойного может не знать о том, что кроме него есть другие дети, которые могут претендовать на наследство. Ст.1155 Гражданского кодекса РФ позволяет восстановить пропущенный срок для принятия наследства, если наследник не знал о смерти наследодателя или имел другие уважительные причины.

В этом случае свидетельство о праве на наследство будет аннулировано, а унаследованное имущество поделено между наследниками в новых долях. Гражданский кодекс гласит, что наследник должен обратится в суд в течение 6 месяцев с того момента, как он узнал о смерти наследодателя и своем возможном праве на наследство. Хотя в ст.

1155 ГК РФ не указан предельный срок давности, на практике применяются нормы п. 2 ст.196 ГК РФ. В ней сказано: «срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен». То есть, новый законный наследник может появится спустя несколько лет и потребовать свою законную долю в квартире. Обычно суд идет на встречу таким наследникам и присуждает вернуть квартиру, а продавец в этом случае обязан вернуть деньги.

Надо отметить, что в случае существования завещания, кроме тех, кто в нем указан претендовать на наследство могут только те, кто имеет право на его обязательную долю, в соответствии со ст.1149 ГК РФ:

  • Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети умершего;
  • Нетрудоспособные супруг и родители умершего;
  • Иные нетрудоспособные иждивенцы умершего, подлежащие обязательному призванию к наследованию.

Их доля должна обязательно составлять половину от доли, причитающейся им в случае унаследования имущества по закону. Остальные наследники по закону, вне зависимости от очередности, могут рассчитывать на наследство только в случае признания завещания недействительным.

Поскольку существуют случаи мошеннических действий со стороны продавцов квартир, доставшихся по наследству, покупатель должен обратить внимание на такие моменты:

  1. Обязательно выяснить в УК, ЖЭУ или у соседей состав семьи продавца. Кто был зарегистрирован в этой квартире и в каких родственных отношения состоял с продавцом или с наследодателем, так же необходимо заказать архивную выписку из домовой книги.
  2. Если квартира досталась продавцу по завещанию, ознакомится с текстом этого завещания. Ведь существует вероятность, что в нем, в соответствии со ст.1137 ГК РФ, содержится завещательный отказ. Это значит, что завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жильем какому-либо лицу. При этом, смена владельца жилья не влияет на такое право.

Пример: Умер Геннадий Петрович, состоящий в гражданском браке с Мариной Васильевной. По завещанию он оставил квартиру своему единственному сыну, но включил в него условие, что Марина Васильевна имеет право единолично проживать в квартире и пользоваться ей до своей смерти. По условиям завещательного отказа вселение в квартиру других лиц, до смерти Марины Васильевны было запрещено.

Однако на практике многие продавцы не ставят в известность покупателей о завещательном отказе, и после покупки квартиры это становится весьма неприятным сюрпризом.

Недвижимость, унаследованная продавцом по завещанию, имеет свои риски. Многие покупатели считают, что при наличии завещания риски меньше, чем при наследовании по закону.

Риски приобретения имущества по завещанию:

  • Завещание могут оспорить существующие наследники по закону.
  • Наличие завещательного отказа, согласно которому определенному лицу предоставляется право проживания в квартире, которое сохраняется даже если право собственности перешло другому лицу (покупателю).
  • Есть наследники обязательной доли, которые могут претендовать на нее даже при наличии завещания.
  • Признание наследника недостойным.

Покупка квартиры, полученной по наследству, имеет определенные риски, связанные с незавершившимся процессом вступления в наследство или наличием спорных моментов. В зависимости от принципа передачи имущества, рассматривать стоит 3 группы различных непредвиденных ситуаций:

  • Вступление в законные права наследования без завещания:
  • Передача имущества по завещанию.

По мнению юристов, покупка квартиры, полученной по наследству и находящейся менее 3 лет в собственности продавца, имеет наивысшие риски. Обосновано мнение актуальными сроками исковой давности, вхождения в права наследования и осуществления завещательного отказа. Наибольшее число исков в суд подается в первые два года с момента получения наследником собственности покойного. Запоздалое выяснение обстоятельств дела обычно связано с такими трудностями:

  • Восстановление утерянных документов другими претендентами.
  • Незавершенные судебные разбирательства по делам о разделе собственности.
  • Незнание наследников о гибели завещателя.

Веским основанием для запоздалого вступления в права наследования могут стать обстоятельства, препятствующие подаче документов претендентом:

  • прохождение курса лечения;
  • пребывание в другой стране;
  • отбытие срока тюремного заключения;
  • служба в вооруженных силах.

Общий перечень рисков приобретения недавно унаследованного по законному принципу имущества выглядит следующим образом:

  • Первостепенные претенденты на наследство обратились в правовую инстанцию с целью получения своей части наследства.
  • Недобросовестные продавцы не сообщили покупателю о наличии обременений на квартире.
  • Гражданин, унаследовавший имущество, признан недостойным претендентом по ходатайству заинтересованных лиц.
  • Супруг покойного потребовал, помимо доли имущества, свою законную половину.

Покупка квартиры по наследству, которая в собственности менее 3 лет, в любом из озвученных случаев ни к чему хорошему не приведет. Сделка может быть признана недействительной, или продавца обяжут выплатить компенсацию. Решаются подобные вопросы в судебном порядке.

Как наследуется жилплощадь: нормативно-правовой аспект

Поэтому такая категории недвижимости непредпочтительная. Когда же намерения тверды, следует тщательно подготовиться к ответственному шагу.

К сделке желательно привлечь знакомого, проверенного юриста или риэлтора. Если такой возможности нет, то надо неукоснительно следовать нижепредставленной инструкции, дабы хоть как-то минимизировать риски при покупке квартиры по наследству.

Чтобы оценить риски покупателя по сделке купли-продажи унаследованного жилья, необходимо ознакомиться с ключевыми принципами наследственного права, регламентированными статьями 1110-1185 Гражданского кодекса РФ (ГК). Важно отметить те правила, которые имеют прямое отношение к наследованию жилого помещения:

  1. Если появились наследники после покупки квартиры, совершенную сделку купли-продажи могут оспорить через суд. Субъекты, которые по уважительным основаниям не смогли унаследовать жилье на протяжении 6 (шести) месяцев, вправе восстановить срок вступления в соответствующие права через суд.
  2. Если при наследовании жилплощади были нарушены права определенных субъектов на обязательную долю, данные лица также могут обратиться в суд, чтобы защитить свои законные интересы.
  3. Продавец квартиры действовал недобросовестно, скрыв от покупателя наличие завещательного отказа, оформленного в пользу конкретного лица, обладающего правом проживания на территории данного помещения.
  4. В судебном порядке продавца унаследованной жилплощади могут признать недостойным правопреемником (наследником). Это может произойти уже после купли-продажи жилья.
  5. Когда совершалась процедура наследования, было нарушено право жены/мужа умершего наследодателя на супружескую долю, предусмотренное статьей 1150 ГК.
  6. Завещание, составленное гражданином-наследодателем, или отдельные распоряжения, включенные в данное завещание, могут признать недействительными на основаниях, предусмотренных статьей 1131 ГК.
Предлагаем ознакомиться:  Как муж может передать квартиру в собственность жены

Общий срок давности, на протяжении которого заинтересованные субъекты вправе оспорить наследование через суд, устанавливается нормами статьи 196 ГК:

  • стандартный срок – 3 (три) года. Отсчет данного срока начинается с момента установления факта нарушения права (пункт 1 статьи 200 ГК);
  • максимально допустимый срок – 10 (десять) лет. Он отсчитывается с момента нарушения соответствующего права.

Риски покупателя унаследованной недвижимости предопределяются течением трехлетнего срока давности. Таким образом, подводные камни при покупке квартиры у наследника можно условно разделить на угрозы, актуальные для приобретателя до окончания срока давности, и опасности, существующие после завершения трехлетнего периода.

  • наличие завещательного отказа, правом на который можно воспользоваться на протяжении 3 лет с момента открытия наследства (пункт 4 статьи 1137 ГК);
  • общеобязательный шестимесячный срок для вступления в наследство, а также возможность его восстановления в случае пропуска (при наличии у правопреемника уважительных причин);
  • трехлетний стандартный срок давности для подачи заинтересованными лицами исков, оспаривающих результаты наследования.

Очевидно, что первые 12 месяцев, отсчитываемые с момента вступления продавца в наследство, являются для покупателя унаследованной квартиры наиболее опасными. Оформление соответствующих прав, регистрация собственности и другие сопутствующие процедуры в совокупности могут затянуться на год. Затягивание времени может быть вызвано возобновлением сроков вступления в наследство, восстановлением утраченных бумаг, судебными спорами о разделе активов.

Считается, что завещание подразумевает дополнительные гарантии для покупателя жилплощади, полученной продавцом по наследству, поскольку оно ограничивает круг потенциальных претендентов (наследников), распределяет активы между указанными субъектами, ускоряет оформление наследства/собственности и, как правило, снижает вероятность споров между правопреемниками. Однако риски для гражданина, купившего квартиру у наследника по завещанию, всё же возникают по следующим причинам:

  1. Отсутствие в завещании четких распоряжений относительно правопреемников и причитающихся долей.
  2. Наследодатель может ограничиться указанием завещательного отказа в завещании, что допускается первым пунктом 1137 статьи ГК, или, как вариант, лишением определенных правопреемников права на наследование, что разрешается 1119 статьей ГК.

Таким образом, если действующее завещание не содержит четких распоряжений гражданина-наследодателя по поводу распределения активов, оно может, наоборот, создать дополнительные основания для оспаривания результатов наследования и, как следствие, признания купли-продажи недействительной.

Приобретателю унаследованной жилплощади стоит обратить внимание на следующие возможные риски:

  1. Завещание могут оспорить через суд, признав его недействительным по иску заинтересованного субъекта (например, одного из правопреемников актуальной очереди). Можно доказать, что наследодатель составил данную бумагу, являясь недееспособным, временно не отдавая себе отчета в происходящем (из-за аффекта, стресса, опьянения) или пребывая под воздействием (физическим, психологическим).
  2. Гражданин-наследодатель указал дополнительные распоряжения в собственном завещании. Типичный пример – вышеупомянутый завещательный отказ, позволяющий конкретному субъекту проживать в наследуемом жилье. Отчуждение жилплощади не приведет к аннулированию данного права, что обусловит появление нежелательных соседей у нового обладателя квартиры.
  3. Наличие у определенных субъектов обязательных долей в унаследованной жилплощади, что предусматривается 1149 статьей ГК. Правопреемников данной категории нельзя лишить наследства – даже при наличии завещания они могут получить 50% от наследства, полагающегося им по нормам закона.
  4. Правопреемник, указанный гражданином-наследодателем в завещании, также может быть признан недостойным получателем наследства, что допускается первым пунктом 1117 статьи ГК. Подобный риск, кстати, очень сложно предусмотреть заранее.

Специалисты рекомендуют воздержаться от приобретения унаследованного жилья, если имеется минимум одно из следующих обстоятельств:

  • по документации на жилплощадь возникли вопросы и неоднозначные, спорные моменты;
  • продавец унаследованной квартиры достиг преклонного возраста (70 лет и более), но отказывается документально подтвердить собственную дееспособность;
  • помимо самого продавца, в реализуемом жилье зарегистрированы другие субъекты;
  • недвижимый актив реализуется на основании доверенности, а с его реальным собственником не получается установить контакт;
  • продавец владеет унаследованной недвижимостью на протяжении периода, не превышающего 3 (трех) лет.

Таким образом, квартиру, полученную продавцом по наследству, можно приобрести, но к данной покупке, однако, следует относиться осторожно. Рекомендуется заранее изучить бумаги, непосредственно относящиеся к жилплощади и её продавцу, проверить обстоятельства наследования, убедиться в отсутствии обременений и долгов, ознакомиться с историей сделок, совершенных с этой квартирой. Конечно, такую сделку будет сложно обезопасить на 100%, но можно предпринять конкретные меры, позволяющие избежать вышеперечисленных рисков.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Какие угрозы могут возникнуть, если трёхлетний срок уже завершился

Квартира, полученная по наследству увеличивает риски покупателя в следующих случаях:

  1. С момента открытия наследства прошло менее 3 лет;
  2. Квартира, полученная по наследству или завещанию продается по доверенности;
  3. В квартире прописаны третьи лица кроме наследника-собственника;
  4. Продавец не предоставил справку о дееспособности, хотя находится в преклонном возрасте (старше 70 лет);
  5. Продавец отказывается предоставлять справки, которые помогут покупателю убедиться в «прозрачности» сделки.

Риски покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству

Пожалуй единственным плюсом при покупке квартиры у наследников, окупающим риски, является возможность получить хорошую скидку.

Пример из моего личного опыта:Подыскивая в центре для покупки 2-комнатную квартиру в «хрущевке» я нашел довольно хороший по расположению объект недвижимости. На просмотре мне предстала квартира в состоянии крайней неухоженности с ремонтом 20-30-летней давности. Риэлтор сообщил цену: 3200 тысяч рублей (это был 2013 год) и, что квартира наследственная.

Естественно я сообщил ему о рисках, т.к. прошло всего полгода с момента оформления права собственности наследополучателем и сказал, что больше, чем за 2900 я не стану рассматривать ее покупку, развернулся и ушел.

Убежденный в том, что мне никогда не позвонят, я успел отойти буквально 300 метров от квартиры, как мне перезвонил риэлтор и сообщал, что собственник согласен на эту цену. Я был огорошен и реально несколько минут не знал, что сказать! Затем собрался сил и отказался от предложения.

Я уверен, что есть почти беспроигрышные варианты покупки квартиры по наследству и покупатель может почти не рисковать, но об этом легко говорить юристам и прочим специалистам, которые за свои советы несут только моральную ответственность.Покупка наследственной квартиры сопровождена крупными финансовыми рисками для покупателя и цена ошибки не только финансы, но и жилье, особенно, если оно единственное.

В следующей статье рассмотрим инструкцию при покупке квартиры, полученной по наследству с советами и рекомендациями юриста.

Вы узнали, какие риски покупки квартиры по наследству (завещанию) грозят покупателю. Если остались вопросы, задавайте их юристу бесплатно заполнив специальную форму ниже статьи.

Срок давности по наследственным делам составляет 3 года. Большинство указанных выше проблем возникает значительно раньше, примерно в 1-2 год. Тем не менее даже прошедшие 3 года не являются гарантией того, что квартира «полностью безопасна» для сделок. Дело в том, что срок исковой давности начинает отсчитываться с того момента, как человек узнает о смерти наследодателя.

И это может произойти даже через десяток лет. Более того, некоторые наследники физически могут не иметь возможности своевременно заявить свои права на имущество. В такой ситуации они имеют право восстановить срок принятия наследства и все равно получить часть квартиры.

Наследник, который продает квартиру менее чем через 3 года после получения ее по наследству, обязан оплатить налог в размере 13% от стоимости жилья. Это могло бы не иметь никакого отношения рискам покупателя, однако многие продавцы, с целью минимизировать свои расходы, могут пытаться договориться с покупателем о том, что квартира на самом деле продается по одной цене, а фактически – по другой.

Как следствие, потом бывший собственник может обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной. Например, на основании того, что его якобы обманули и указали цену, значительно ниже рыночной.

Пример: Наследник-собственник хочет продать квартиру за 3 миллиона рублей, но не хочет платить налог со всех трех миллионов. Он предлагает покупателю указать в договоре сумму в 1 миллион рублей, но фактически заплатить 3 миллиона. Если покупатель соглашается, уже после завершения сделки продавец может заказать отчет об оценке (или даже сделать это заранее) и обратиться в суд якобы на том основании, что он поверил покупателю, а тот его обманул с ценой. Не факт, что сделку признают недействительной, однако это вполне возможно.

От покупки такого объекта недвижимости лучше отказаться, если:

  • Наследство «свежее», менее трех лет.
  • Объект продается по доверенности, и нет связи с собственником.
  • В квартире есть зарегистрированные лица.
  • Продавец пожилого возраста, и отказывается предоставлять справки, подтверждающие его дееспособность.
  • Есть вопросы и спорные моменты в документах на недвижимость.

Риски покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству

Как уже говорилось ранее, максимальный срок, на протяжении которого заинтересованное лицо вправе оспорить наследование или отчуждение жилплощади путем купли-продажи, составляет 10 лет. Десятилетний период отсчитывается с момента ухода гражданина-наследодателя из жизни или, как вариант, с момента совершения гражданином-ответчиком неправомерного деяния, обусловившего подачу иска. Таким образом, проблемы у покупателя унаследованной недвижимости могут появиться и после истечения трехлетнего периода.

Другие возможные риски

Существуют и другие проблемы, связанные с покупкой квартиры, полученной в наследство. Такое жилье может быть получено в рамках того, что наследодатель был признан погибшим. По закону все правильно, однако если такой человек вдруг внезапно появится и окажется, что он на самом деле не погиб, то все наследование будет признано недействительным. Вернуть все обратно, если времени прошло много, очень сложно, но вполне реально, так что это можно рассматривать как дополнительный фактор риска.

Предлагаем ознакомиться:  Оформление наследства документы

Кроме всего прочего, если продавец общается с покупателем исключительно через доверенное лицо и, при этом, отказывается поговорить лично, это должно настораживать. Вполне вероятно, что доверитель на самом деле является недееспособным и все действия от его лица выполняет доверенное лицо, без всяких на то оснований. Некоторые доверенности предполагают возможность продажи имущества, но далеко не все.

Продажа квартиры наследником: риски продавца

Особенность оборота наследственной недвижимости в том, что абсолютных гарантий нет ни для кого. Наряду с приобретателем также «играет с огнем» и продавец. И для последнего велика вероятность наступления неблагоприятных событий:

  • обязанность возвращать деньги в размере цены договора;
  • возмещение расходов на ремонт, переоборудование, изменение назначения проданного объекта, которые понес последний собственник (если такие вложения будут иметь место);
  • компенсация морального вреда и иных убытков покупателя (в порядке регресса).

Обделенные наследники, аннулировав договор купли-продажи, могут попытаться через суд признать наследника-продавца недостойным. И если это получится, то его лишат всех прав на имущество наследодателя. То есть новый претендент не уменьшит его долю в наследстве, а вовсе отнимет ее. Не исключены и другие пагубные результаты.

Риски продавца можно минимизировать.

Первое, что следует знать и уточнить – действительно ли наследодатель умер. Нужно запрашивать свидетельство о смерти. Если вместо него есть решение суда о том, что человек признан погибшим – это не самый хороший знак.

Также нужно собрать максимально детальную информацию обо всех потенциальных наследниках, их паспортные данные, места проживания и другие документы, которые могут указывать на то, что перечень потенциальных наследников значительно шире, чем это есть на самом деле.

От продавца также нужно требовать справку о дееспособности, чтобы потом вдруг не оказалось, что во время совершения сделки он находился в невменяемом состоянии.

Еще один важный документ, с которым обязательно нужно ознакомиться – это завещание. Нужно проверить, что в нем написано, нет ли каких-то завещательных отказов или других особенностей, напрямую или косвенно связанных с приобретаемой квартирой.

Пример: В завещании может быть указано, что жилье передается в наследство, на праве долевой собственности, двум лицам: продавцу и его брату. При этом договор купли-продажи заключается только с одним продавцом. В такой ситуации он явно не имеет права на продажу всей недвижимости – только своей доли. Если уже после оформления права собственности брат передал (например, подарил) продавцу свою часть квартиры, этот договор дарения также нужно запрашивать.

Необходимо сверить всю информацию, указанную в завещании, свидетельстве о наследстве, техпаспорте, выписке из ЕГРН и других подобных документах. Если что-то где-то не совпадает с реальным положением дел, то это может стать проблемой.

Помимо всего перечисленного выше, нужно учитывать и стандартные, распространенные риски, типа наличия серьезного долга по коммунальным платежам, неузаконенной перепланировки и так далее.

Заключать сделки купли-продажи жилья, полученного по наследству, рекомендуется только при помощи опытного юриста-представителя. На бесплатной консультации такие специалисты расскажут обо всех основных нюансах, заслуживающих внимания, но нужно понимать, что многие ситуации индивидуальны и требуют отдельного подхода. Представитель сможет контролировать сделку на всем ее протяжении, тем самым сводя к минимуму возможные проблемы и риски.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Основы наследственного права

По закону преемник становится собственником со дня смерти наследодателя. Пусть, он еще не до конца оформил наследство (еще нет свидетельства), пусть, не зарегистрировал свое право в Росреестре, но он все равно собственник. Как бы «задним числом». А с кого иначе тогда спрашивать налоги, коммуналку и прочие платежи за время, когда идет наследственная процедура, которая может длиться от полугода и более?

Но фактически продавать, дарить и прочее новоявленный хозяин может после официально оформления своего титула собственника. Иначе сделку не проведут в Росреестре, даже не примут документы. Будет считаться, что наследник неуполномоченный продавец.

Некоторые объекты недвижимости находятся под залогом, сила которого переходит к преемнику. И пока залогодержатель (обычно это банки по кредитным договорам) не даст письменное согласия на продажу, действия продавца будут незаконны.

Итак, чтобы стала возможной продажа квартиры наследником требуется:

  • получить свидетельство о наследстве;
  • поставить недвижимость на кадастровый учет (если его не было) или актуализировать данные кадастра (внести изменения);
  • провести гос. регистрацию права на жилье в Росреестре;
  • получить согласие на заключение договора у залогодержателя или погасить ипотеку (если был залог).

Главная опасность, подстерегающая покупателя при покупке унаследованной квартиры состоит в том, что за продажу такого жилья продавец должен заплатить НДФЛ, в соответствии с требованиями Налогового кодекса. Поэтому стандартной просьбой в таких случаях можно считать предложение занизить стоимость квартиры в документах.

Как это и произошло в отношении нашей клиентки. Допускать такого занижения ни в коем случае нельзя. Ведь выгоду получит только продавец, а покупатель — дополнительный риск. Ведь если появятся желающие заявить свои наследные права на эту квартиру, и суд решит вопрос в их пользу, покупателю будет причитаться к возврату только сумма, указанная в договоре купли-продажи.

Процессу покупки квартиры, доставшейся по наследству, характерны определенные риски и выплывающие из них проблемы. Обезопасить себя можно путем изучения основных нюансов вступления в наследство:

  • Подписание завещания на квартируУнаследовать имущество покойного можно по законному или завещательному принципу:
    • При законном наследовании наследство делится поровну в пределах приоритетной очереди. Всего есть 8 наследственных групп. Если отсутствуют представители первой категории, то очередь переходит ко второй и так далее.
    • Если наследователь против законного деления, то он вправе составить договор наследования, самостоятельно указав претендентов. В документе хозяин имущества может прописывать определенные доли для каждого наследника или указать завещательный отказ, то есть определенные условия получения.
  • Грамотно составленное и нотариально заверенное завещание не сможет лишить претендентов первой очереди и иждивенцев умершего гражданина гарантированной доли собственности. Если в документе прописано лишь 1 лицо, то прочие наследники из приоритетной группы вправе подать в суд.
  • Наследство считается открытым со дня гибели завещателя. Претендентам будет дано 6 месяцев, чтобы наследовать имущество или отказаться от него. Если дата смерти неизвестна, то придется обратиться в правовую инстанцию. Судья решит, с какого числа начнется шестимесячный отсчет времени. Продление срока допустимо при наличии уважительных причин.
  • Имущественные права передаются вместе с обременениями. Например, наследникам придется выплачивать долг по квартире, купленной завещателем в ипотеку, или отказаться от своей доли.
  • При получении наследства маленькими детьми (до 14 лет) выступают от имени наследников родители или опекуны. С 14 лет достаточно получить разрешение от них.
  • Претендент на имущество покойного не будет допущен к наследству, если получит статус «недостойного наследника». Под фразой подразумевается причинение вреда завещателю или другим лицам, находящимся в приоритетных группах.
  • Больше 1 завещания не может быть. Актуальным станет последний документ, написанный умершим человеком.

Очереди наследования в порядке убывания (от 1 до 8 ) выглядят следующим образом:

  • Первая группа:
    • усыновленные или родные дети;
    • муж или жена;
    • отец, мать;
    • внуки, внучки, если не осталось в живых родных детей.
  • Вторая группа:
    • бабушки, дедушки;
    • братья, сестры и их дети (по праву представления).
  • Третья группа:
    • сестры, братья родителей;
    • двоюродные сестры, братья при смерти родителей.
  • Четвертая группы:
    • родители бабушек и дедушек умершего.
  • Пятая группа:
    • сестры, братья бабушек и дедушек покойного;
    • двоюродные внучки и внуки.
  • Шестая группа:
    • двоюродные:
      • Очередь наследованияправнуки;
      • племянники;
      • дяди, тети.
  • Седьмая группа:
    • дети жены или мужа;
    • отчим, мачеха.
  • Восьмая группа:
    • граждане, находящиеся на иждивении завещателя (пенсионеры, инвалиды).

Исключение составляют случаи подтвержденного факта иждивения или написания завещания на имя мужа или жены, однако родственники из первой группы приоритетности все равно смогут отсудить себе законные доли. Существует и девятая группа, представляемая государством. Становится актуальным подобное наследование в таких случаях:

  • Отсутствует завещание и лица, представляющие 1-8 категории.
  • Наследники не вправе получить имущество умершего.
  • За утвержденный срок никто не вступил в наследственные права.
  • Претенденты подписали отказ от имущества усопшего.

Под фразой «завещательный отказ» подразумевается нежелание завещателя передавать имущество наследнику без выполнения определенных условий. Например, своей последней волей умерший гражданин обязал претендента на наследство вселить в передаваемую квартиру другого человека. Указание наследователя выполнять нужно в обязательном порядке, если лицо, претендующее на собственность покойного, желает вступить в наследство. В ином случае недвижимость достанется следующему по очередности претенденту. Регулируется момент 1137 статьей ГК РФ.

Примеры ситуаций

Перечень проблем Описание
Покойный не проживал с супругой некоторое время, что стало поводом для позднего выявления обстоятельства смерти Супруга вправе подать заявление в суд о разделе совместно нажитого имущества и получении доли наследства. Взыскивается компенсация обычно с продавца. Расторгаются лишь недобросовестные сделки.
Завещатель пережил своих детей, поэтому имущество перешло лицам из второй очереди. Внуки узнали о наследстве лишь спустя несколько лет и потребовали свою долю по праву представления. Имущество должно было перейти не к продавцу из второй очереди, а внукам по праву представления, так как их родители умерли раньше завещателя. Претендентам достаточно обосновать длительное отсутствие и ходатайствовать об отмене сделок по отчуждению собственности покойного или выплате компенсации.
Имеются доказательства незаконного составления завещания Заинтересованные лица имеют право подать заявление о признании завещания недействительным в правовую инстанцию. Если суду будут представлены весомые доказательства, то продавца признают «недостойным наследником» и обяжут выплатить положенные другим претендентам доли.
Предлагаем ознакомиться:  За что выставлено постановление гибдд
Ответственное лицо Осуществляемые действия
Нотариус В функции нотариусов , согласно ГК РФ, входит лишь открытие наследственного дела по заявлению претендентов. Спустя 6 месяцев со дня смерти наследователя имущество распределяется между родственниками, заявившими о себе, по законному или завещательному принципу. В течение 3 лет допустима подача заявления о восстановлении срока вступления в наследство , если есть веские причины опоздания. Осуществление попыток поиска претендентов не входит в перечень должностных обязанностей нотариуса, что вызывает массу проблем.
Наследователь Наследователь может переписать свое имущество на людей, не являющихся родственниками. Допустимо подобное волеизъявление при отсутствии претендентов из первой группы. Если ущемятся права супругов, детей и родителей, то в судебном порядке озвученные лица вправе оспорить завещание.

Принятия мер по поиску претендентов нотариусом и соблюдение норм закона наследователем помогло бы избежать многих спорных ситуаций. Решаются подобные вопросы исключительно правовыми инстанциями. Вердикт судьи напрямую зависит от предъявленных доказательств, добросовестности сделки и осведомленности сторон.

Действия мошенников и советы специалистов

Мошенничество – это хищение имущества и денежных средств путем обмана и использования запрещенных законом методов. Злоумышленники могут попробовать подделать завещание, втереться в доверие к наследователю с целью получения собственности и ввести в заблуждение покупателя, предоставив ложные сведенья или утаив правдивую информацию. Занимаются поиском и наказанием недобросовестных продавцов работники МВД России.

Схема преступления Описание действий мошенников Итог
Умышленное сокрытие завещательного отказа от покупателя Покойный передает квартиру по завещанию вместе с жителем (отказополучателем). Уйти он может лишь по своему желанию, написав отказ от права проживания. По предварительному сговору с отказополучателем наследник выставляет жилье на продажу. Клиентам никто не сообщает об условиях, указанных в завещании. В свою очередь житель не подтверждает своего права на проживание, пока кто-либо не купит имущество. Наследник продает квартиру. Отказополучатель ожидает около 1-2 лет и приходит в гости к новым хозяевам с требованием возместить его право проживания и оплату нотариальных услуг.
Аннуляция доверенности после приобретения унаследованного жилья Получатель наследства оформляет доверенность на третье лицо. Законный представитель выставляет имущество на продажу. Доверчивым клиентам сообщают, что хозяин жилья уехал по срочным делам в другую страну. Затем стороны подписывают договор. Сразу после получения средств доверенное лицо «бесследно исчезает». Хозяин квартиры отменяет доверенность, притворяясь невинной жертвой обмана. Обоснована аннуляция документа отсутствием полномочий на осуществление подобных сделок.
Сокрытие прочих лиц, претендующих на долю наследства Продавец, унаследовавший квартиру, скрывает факт наличия прочих претендентов на продаваемое имущество. Выставляется жилье спустя 3 года с момента смерти завещателя. Потенциальные покупатели видят правоустанавливающие документы и понимают, что истек срок исковой давности. Начинают действовать прочие претенденты примерно через год после подписания договора купли-продажи. Претенденты на квартиру восстанавливают срок вступления в наследство, обосновав ходатайство наличием уважительных причин опаздания. Затем право подтверждается у нотариуса. Со всеми документами мошенники идут к новым хозяевам жилья и требуют компенсации.
Составление завещания под пытками Мошенники ищут одиноких людей с целью дальнейшего получения их квартиры. Из-за обмана или физического насилия хозяин имущества пишет завещание на злоумышленников. В итоге преступники убивают наследователя и продают полученную собственность.
Момент Описание
Срок наследования Приобретать стоит жилье, полученное по наследству более 3 лет назад. Срок исковой давности истекает, поэтому снижается вероятность выявления новых претендентов.
Контакт с хозяином имущества Общение с хозяином необходимо, чтобы избежать спорных ситуаций, особенно, если квартира продается посредником по доверенности.
Информация о прописанных в квартире лицах Наследник обязан снять всех с регистрации, включая себя до выставления жилья на продажу. Убедиться в отсутствии прописанных жителей покупатель имеет право, потребовав документы на квартиру.
Дееспособность продавца Покупая квартиру у пожилого человека (старше 70 лет), рекомендуется убедиться в его адекватности, потребовав соответствующие справки. Продавец может страдать от старческой деменции, что станет поводом для признания сделки недействительной.
Получение необходимых документов Покупатель имеет право потребовать все бумаги, связанные с квартирой. Сокрытие документов должно стать поводом для отказа от сделки.

Как максимально обезопасить сделку

Снизить риски при приобретении унаследованной квартиры можно, обратив внимание на следующие моменты:

  • Изучить правоустанавливающие документы, взять выписку ЕГРН, из домовой книги, проверить паспорт продавца, основание собственности.
  • Удостовериться, что документы подлинные, попросить предоставить для ознакомления оригиналы, а не копии.
  • Изучить историю квартиры, сделки, которые по ней проходили, людей, в ней зарегистрированных. Для проверки истории собственников квартиры нужна выписка из ЕГРН о переходе прав.
  • Получить справку об отсутствии задолженности и обременений (Выписку из ЕГРН).
  • Проверить в завещании наличие или отсутствие распоряжения по завещательному отказу.
  • В ДКП обязательно указать всю стоимость жилья.
  • Оплату лучше всего производить через банковскую ячейку или использовать аккредитив.

Но нужно знать, что полностью обезопасить подобную сделку нельзя, даже приняв необходимые меры предосторожности. Для проведения комплексной проверки объекта и повышения безопасности покупки квартиры лучше обратиться за сопровождением сделки к юристам по недвижимости или риелторам.

2015_04_13_12_26_00_72101• Чтобы заказать выписку – заполните форму ниже.
/span{amp}gt;

Выписка придет вам на Email (PDF-файлРиски покупателя при покупке квартиры, полученной по наследствуСмотреть образец и архив с ЭЦП (эл.-цифровой подписью).
Срок получения: от нескольких мин. до 24 ч. Работаем 24 ч./ 7 дней.

Стоимость: 350 руб.

* иногда бывают задержки более 24 ч. при сильной загруженности Росреестра

Риски покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству

Закон защищает права добросовестных покупателей. Если сделка осуществлена возмездно и есть доказательства наличия полномочий у продавца на осуществление отчуждения наследства, то даже в судебном порядке имущество не заберут. Суд обяжет наследополучателя самостоятельно выплачивать компенсацию прочим «внезапно объявившимся» наследникам. Для приобретения статуса «добросовестного покупателя» необходимо следовать общепринятой пошаговой инструкции:

  • Требовать у хозяина жилья документы, подтверждающие правомерность сделки и правдивость предоставленной информации:
    • удостоверение личности;
    • правоустанавливающие документы;
    • справки о расчетах по коммунальным платежам;
    • домовую книгу;
    • справку из единого государственного реестра недвижимости.
  • Тщательно изучить представленные бумаги:
    • Просмотреть сведенья о совершаемых ранее сделках с продаваемым жильем.
    • Убедиться, что в квартире никто не прописан и на ней нет обременений.
    • Выяснять, по какому принципу осуществлялось вступление в права наследования. Ознакомиться с завещанием, если таковое есть, убедиться в отсутствии завещательных отказов.
  • Перед заключением сделки еще раз прочитать договор. Особое внимание уделить дате составления и цене на приобретаемое жилье.
Способ передачи Описание
После подписания договора Покупатель обязан передать деньги после заключения сделки. Во избежание споров в будущем желательно потребовать с продавца расписку о получении определенной суммы. Подкрепить позицию можно привлечением посторонних наблюдателей, например, соседей.
Через банковскую ячейку Продавец получит право забрать деньги из банка сразу после подписания договора купли- продажи . Условия выдачи стороны должны обсудить заранее.

Несмотря на предпринятые меры, обезопасить себя на 100% невозможно. Приведенная инструкция поможет получить статус «добросовестного покупателя» и избежать многих споров, но всегда остается вероятность наткнуться на мошенника. Юристы советуют оформлять документы в нотариальной конторе. Специалист сможет подсказать, как лучше составить договор, определить подлинность правоустанавливающих бумаг, предоставленных продавцом. Услуги нотариуса платные. Цена зависит от объема работы.

Особенности покупки квартиры полученной по наследству

Изучив правоустанавливающие документы и особенности вступления в наследство продавцом, можно переходить к покупке квартиры. Поможет не ошибиться приведенный алгоритм действий:

  • Обсудить с продавцом дату, время и место осуществления сделки.
  • Определиться со способом оплаты и сообщить хозяину квартиры. Затем вложить деньги в банковскую ячейку либо найти свидетелей, которые смогут подтвердить передачу личную передачу денег.
  • Явиться в нотариальную контору для составления и заверки договора.
  • Внести средства в счет госпошлины. Согласно нормам Налогового кодекса, придется уплатить ½ процента от цены имущества. Сумма не должна быть меньше 300 руб. и больше 20 тыс. руб.
  • Оплатить прочие услуги (консультацию, составление текста документа) специалиста.
  • Поставить подпись в договоре.
  • Направиться в Росреестр вместе с документами на жилье с целью регистрации имущественных прав. Если нет возможности стоять в очередях, то можно обратиться в многофункциональный центр.

Судебная практика

Судебная инстанция Постановление
Верховный суд • От 29.04.10:
— Добросовестным покупателем является гражданин, не знающий, что сделка не законна, но предпринявший действия по установлению правомочности продавца.
• От 29.05.12 под девятым номером:
— Наследник, не успевший в срок зарегистрировать свое право на имущество, сможет претендовать лишь на компенсацию, если произошло отчуждение наследства. Выплатить положенную долю должен будет продавец, а не добросовестный покупатель.
Конституционный суд • От 21.04.03:
— Продавец не вправе требовать вернуть имущество, купленное по всем нормам закона.
Ситуация Итог
Отец оставил сыну (Дейнеко А. И.) и дочери (Дейнеко Е. И.) квартиру. Гражданин Дейнеко А. И. не решил сообщать сестре, проживающей за границей о гибели папы. Вступив в наследство, сын завещателя сразу выставил квартиру на продажу. Купил жилье гражданин Синченко Е. А. по рыночной цене. В подробности мужчина не вдавался, так как тщательно изучил документы и убедился, что никто не прописан в квартире и продавец имеет полномочия ее продать. Через год после отчуждения наследства сестра наследополучателя вернулась на родину и подала иск о восстановлении срока вступления в наследство и получении доли имущества умершего отца путем отмены сделки. Судья восстановил срок вступления в наследство и обязал наследополучателя выплатить компенсацию своей сестре. Отказ в отмене сделки произошел в целях защиты прав добросовестного покупателя, не знавшего о наличии прочих претендентов на квартиру.

Приобретение жилья, полученного продавцом по наследству, происходит в обычном порядке. Отличается процесс лишь наличием рисков, связанных с выявлением прочих наследников или завещательных отказов. Решаются подобные моменты в судебном порядке. Если покупатель признан добросовестным, то сделка останется в силе.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector