Покупка квартиры по переуступке права: требования, риски для покупателя в сданном и строящимся домах

Пошаговая инструкция заключения договора о переуступке прав

Несмотря на кажущуюся безопасность сделки, для Покупателя она несет определенные риски, причем они могут преследовать как на стадии строительства дома, так и после возведения сооружения.

В строящемся доме

Если дом только строится, цессионарий может столкнуться с проблемами:

  1. Ненадежность застройщика. Например, изначально цедент не сомневался в благонадежности строительной компании, но затем стали возникать нарушения графика строительства, появились слухи о возможном банкротстве застройщика. Инвестор решил уступить право на квартиру, ведь неизвестно, будет ли она вообще достроена, а о ненадежном застройщике умолчал. Для цессионария низкая цена на жилье окажется «ловушкой». Заключив договор переуступки прав, он только потеряет деньги и время.
  2. Осторожно — долгострой. В любой момент строительство может быть заморожено. После многолетнего ожидания вкладчики сами готовы продать квартиру за сумму, которая ниже первоначальной в 2-3 раза. Прежде чем брать строящуюся квартиру даже по самой привлекательной цене, следует тщательно изучить работу застройщика и оценить риск заморозки объекта.
  3. Несоответствие плановой и фактической планировки.

Избежать обмана можно, если иметь дело с проверенными застройщиками и внимательно отнестись к изучению технической документации.

В сданном доме

Строительство дома требует привлечения больших инвестиций, и помимо обязательств перед участниками долевого строительства, у застройщика могут быть обязательства перед банками, инвестиционными компаниями, поставщиками стройматериалов. При наличии у застройщика задолженности не исключены судебные тяжбы между заинтересованными лицами, и пока вопрос не будет урегулирован в суде, оформление квартиры в собственность невозможно.

Еще один риск — приобрести переуступку права на квартиру, которая уже была кому-то обещана по аналогичному договору. Для предотвращения такой ситуации необходимо приобретать переуступку права только по договорам, которые прошли регистрацию в Росреестре. Тогда будет точно понятно, что квартира была закреплена за конкретным лицом.

В ипотеку

Если планируется переуступка права на квартиру, и при этом требуется оформление кредита, приобретатель может столкнуться со сложностями:

  1. Завышенная процентная ставка. Для финучреждения получить в залог несуществующий объект — большой риск, отсюда и высокая плата за кредит.
  2. Трудности с поиском кредитодателя.
  3. Необходимость оформления предварительного договора уступки требования квартиры с ипотекой. Документ нужен при обращении в финучреждение.

Сопутствующие риски связаны с возможной ненадежностью застройщика.

Если кредит уже был оформлен содольщиком, речь идет также об ипотеке по переуступке, то есть иному лицу переходит право требования и обязательство выплачивать долг перед банком. При этом переуступка должна быть согласована с финучреждением.

Необходимость такой продажи возникает, если ипотека была оформлена в период брака, а при разводе супруги по взаимному согласию приняли решение о переуступке прав и обязанностей на объект. Иной случай — переезд потенциального владельца квартиры. Чтобы максимально быстро снять с себя обременение, он может найти покупателя, который согласится погасить остаток по ипотеке и получить право требования.

Покупка квартиры по переуступке права: требования, риски для покупателя в сданном и строящимся домах

Наиболее лояльно относятся к подобным операциям Сбербанк и ВТБ 24.

Впоследствии приобретателя ожидают те же риски, что и цедента: невыполнение сроков строительства, претензии к застройщику со стороны третьих лиц.

Что должен делать покупатель

Действия цедента

Проанализировать предложения на первичном рынке. Под подозрением недвижимость, предлагаемая по «неприлично» выгодной цене. Следует запросить у застройщика документы, подтверждающие правомерность его деятельности.

Выставить объявление о продаже. Цена, как правило, одинакова для подобных квартир в строящемся доме, и ее определяет застройщик.

Осмотреть предлагаемый объект. Если дома еще нет — оценить удобство расположения, инфраструктуру, ознакомиться с технической документацией и изучить параметры будущей квартиры.

Показать покупателю дом или участок, где проходит строительство.

Запросить у застройщика документы.

Обратиться к должностному лицу компании-застройщика и уведомить о намерении передать право требования. Впоследствии застройщик принимает участие в оформлении договора как третья сторона. В некоторых случаях от застройщика требуется письменное согласие на совершение сделки.

Договориться о порядке проведения взаиморасчетов.

Оформить договор переуступки. Необходимо зарегистрировать документ у нотариуса. Он проверит правомерность осуществления сделки, даст достоверную информацию о том, не является ли недвижимость залоговым имуществом. Следует учесть, что без нотариального заверения документ не будет зарегистрирован в Росреестре.

После окончания строительства новые содольщики должны поверить соответствие квартиры техническим и санитарным нормам, заявить о выявленных недостатках. У застройщика есть 2 месяца, чтобы устранить мелкие недоработки. После принятия объекта оформляется право собственности.

Оформление договора

Бланк договора уступки права требования обычно предоставляет компания-застройщик.

Договор уступки прав, основанный не на ДДУ, а на каком-либо ином документе, заверять у нотариуса не нужно.

На рынке первичного жилья более надежной считается переуступка права на квартиру на основании ДДУ. Это минимизирует для покупателя риск неполучения собственности. Следует учесть, что при оформлении договора уступки права требования ДДУ остается в силе, а меняются в нем только стороны. То есть все права и обязанности переходят иному лицу — Покупателю.

Согласно договору, Продавец передает только право, но не отвечает за дальнейшее выполнение застройщиком обязательств.

Если акт приема-передачи уже подписан, значит, объект больше не принадлежит застройщику. При этом стороны могу осуществить сделку до регистрации права собственности путем заключения предварительного договора купли-продажи, то есть одна сторона обязуется в будущем продать квартиру другой стороне. А уже после регистрации возможно заключение Основного договора купли-продажи.

  1. В первую очередь происходит составление договора. В нем отмечается какие гарантии имеет каждая из сторон при переоформлении строящегося жилья, период выполнения, цены и прочие нюансы с реквизитами.

    Важно! Переуступка может быть проведена с заверением у нотариуса, который выступит гарантом прозрачности процедуры, благодаря проведению проверки полномочий действия продавца и отсутствию залогов на имуществе. Для подписания соглашения на переуступку следует посетить офис выбранного застройщика.

  2. Регистрация дополнительного соглашения к договору (с передачей прав и обязанностей) в Росреестре. Зачастую проводится застройщиком.
  3. Подписание договора, подтверждающего переуступку требований на квартиру. В процессе участвуют все стороны под контролем сотрудника регистрирующей организации.
  4. Регистратору выдаются документы требуемые для оформления сделки.
  5. В кассе для платежей производится уплата пошлины. Квитанции выдаются отдельно каждому участнику сделки.
  6. Регистратор заполняет заявление на основе предоставленных документов. В заявлении указывается объект сделки с характеристиками, индивидуальные данные участников.
  7. После составления заявление проверяется участниками мероприятия и подписывается каждым самостоятельно.
  8. Проводящий регистрацию работник забирает заявление, оригиналы и копии документов, цедент и цессионарий получают расписку о принятии документов, требуемых для окончания процедуры регистрации.
  9. Покупка квартиры по переуступке права: требования, риски для покупателя в сданном и строящимся домахВ течении пяти – десяти дней будут проведены необходимые мероприятия. В крайнем случае имеется возможность позвонить в службу для получения сведений о сроке, к которому можно забирать документы.
  10. В день, определенный для выдачи документов покупатель получит договор, подтверждающий переуступку права собственности. Продавец получит договор основания, заключенный компанией-застройщиком, требуемый для проведения выплат налога с продаж.

Справка! Передача денежных средств зачастую происходит через банковскую ячейку. Этот вариант считается наиболее безопасным.

Иногда допускается передача денег в момент сделки, чтобы не дожидаться перерегистрации договора. Однако имеется риск того, что договор не пройдет регистрацию. Но лучше, конечно, после регистрации.

Цедент и цессионарий должны принести пакет документов для выполнения регистрации в отношении сделки переуступки прав собственности на недвижимость в новостройке.

Список:

  1. Паспорта обоих сторон. При участии доверенных представителей необходимы их паспорта и нотариально подтвержденная доверенность.
  2. Согласие от супруга на процедуру.
  3. Основной договор – документ, заключённый между цедентом и застройщиком. Может быть выдан в ДДУ.
  4. Предварительный договор.
  5. Договоры инвестирования или соинвестирования.
  6. Справка об отсутствии у продавца долга по отношению к застройщику. Либо договор, по которому покупатель берет долг на себя.
  7. Согласие в письменной форме, по которому застройщик дает согласие на проведение передачи прав.
  8. Согласие от банка на продажу квартиры, если та была в залоге.
  9. Кредитный договор и закладная, если покупатель использует ипотеку или иное кредитное обязательство при покупке.

Собрание

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

  1. Анализ документов строительной компании
    • Проверка учредительных документов: устав, свидетельство о государственной регистрации ЮЛ, свидетельство о постановке на учет в налоговых органах,
    • Бухгалтерская отчетность за последний квартал,
    • Документы о правах на участок земли, на котором ведутся строительные работы, разрешение на проведение строительства,
    • Проект на строительство, в котором отражены имеющиеся разрешения на строительство и права на земельный участок, цель и сроки реализации проекта, текущий этап строительства и срок сдачи объекта,
    • Договор – основание получения средств на проведение строительных работ.
  2. Сбор пакета документов
  • Письменное согласие застройщика на заключение договора цессии,
  • Дополнительно стоит убедиться в том, что на момент заключения договора цессии заложенности перед застройщиком продавец не имеет и получить соответствующую справку,
  • При наличии задолженности продавца перед застройщиком наличие письменного согласия застройщика и подписание договора о переводе долга на нового покупателя являются обязательными условиями,
  • При наличии договора ипотечного кредитования требуется получение разрешения на заключение договора цессии от кредитной организации, которое выдается после полного погашения долга. Если квартира впервые приобретается в ипотеку, то потребуется получить подписанную закладную до заключения договора цессии,
  • При наличии супруга или супруги продавца дополнительным обязательным документом будет выступать нотариальное согласие второго супруга на сделку,
  • Получить выписку из ЕГРП.
  1. Подготовка договора цессии
  1. Регистрация договора переуступки прав. Это обязательное условие, без регистрации, как уже отмечалось, сделка будет признана недействительной. Регистрация может быть проведена в кадастровой или регистрационной палате, а так же в отделении МФЦ.
Предлагаем ознакомиться:  Как выписаться с квартиры находясь в другом городе и нигде не прописываться

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку

Еще несколькими годами ранее банки крайне неохотно выдавали ипотечные кредиты на покупку квартир по ДУПТ. Но сейчас они все чаще идут на такие сделки в отношении аккредитованных объектов недвижимости. Эксперты отмечают, что это свидетельствует о неплохой проработке механизма переуступки прав. Ипотеку на таких условиях готовы выдать в Сбербанке, DeltaCredit, Банке Москвы, ВТБ24 и других кредитных организациях.

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

  1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
  2. По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

Риски уступки права

Следовательно, переуступка права требования от первичного покупателя по ДДУ вопросом не будет вызывать. Договор о переуступке прав требования так же должен быть зарегистрирован в соответствующих органах. При заключении других типов договоров их государственная регистрация не требуется, а, следовательно, права требования по иным договорам подлежат сомнению и оспариванию.

Еще одним риском заключения договора цессии является риск двойной продажи, то есть продажи квартир в обход ДДУ. При заключении договора цессии на основании любого договора, кроме ДДУ, риски того, что одна и та же квартира будет продана разным людям сохраняется, так как государственной регистрации подлежат только договоры долевого участия и переуступки прав.

Договор о переуступке прав по ДДУ заключается на основании первичного договора с застройщиком, который был зарегистрирован в Росреестре. То есть по договору о переуступке прав фактически меняется покупатель квартиры. Как уже отмечалось, таких переходов квартиры из одних рук в другие за время до ввода задания в эксплуатацию может быть множество.

Поэтому особенно важной на этапе подписания документа является проверка первоначальных документов по сделке.

Эти документы должны быть переданы новому покупателю:

  • Прежде всего, это договор долевого участия в оригинале, он в любом случае должен быть у последнего покупателя жилья. ДДУ должен иметь государственную регистрацию в отделении Росрееста, без которой он будет признан недействительным.
  • Все последующие договоры о переуступке требований. На основании данных документов можно проследить всю цепочку соглашений по переходу прав на данную квартиру.
  • Документы, подтверждающие оплату приобретения квартиры – чеки, платежные квитанции в оригинале так же должны быть переданы новому покупателю. При наличии долга по оплате самого объекта недвижимости он будет переведен на нового покупателя.
  • Согласие застройщика на переуступку требований. Законом данный документ не предусмотрен, но предоставление такого согласия является условием практически каждого ДДУ. Поэтому данный документ лучше таки получить у строительной компании. Кроме того, по договору о переуступке прав, переходят не только права на квартиру, но и ряд обязанностей покупателя. Так, например, если у бывшего владельца остались долги пред застройщиком, то они, либо переходят новому покупателю, либо гасятся до заключения договора о переуступке прав. Только при утверждении того либо иного варианта возможно получить согласие на переуступку прав от строительной компании.
  • Акт о приемке-передаче объекта недвижимости.
  • Согласие мужа или жены продавца квартиры на заключение сделки, так как квартира, приобретенная по ДДУ, так же выступает совместно нажитым имуществом.

Наличие выше перечисленных документов является обязательным, они обеспечат юридическую чистоту сделки и оградят от признания сделки недействительной.

  • Документ, удостоверяющий личность покупателя,
  • Договор-основание (первичный ДДУ),
  • Справка об отсутствие задолженности либо соглашение о переходе долга,
  • Письменное согласие банка и строительной организации на заключение договора цессии,
  • Нотариально заверенное согласие супруга или копия брачного контракта,
  • В случае приобретения квартиры по договору ипотеке – закладная и кредитный договор.
  1. Оплата государственную пошлину.
  2. Написание заявления на проведение регистрации договора. Заявление на месте проверяется регистратором, который выдает расписку в принятии его и сопутствующих документов. Сама процедура регистрации занимает 5-10 дней. В назначенную дату по паспорту и полученной расписке выдается зарегистрированный договор цессии.

Права на владения недвижимостью по договору уступки переходят новому владельцу в том объеме, в каком принадлежали продавцу.

Потому в договоре необходимо детально прописать по какой договорённости выполняется переуступка, а также какие бумаги переходят новому собственнику.

Уступка считается совершенной после окончательной уплаты стоимости договора долевого участия или одновременно с переводом долга новому владельцу.Переуступка выполняется с участием застройщика. Он дает согласие на проведение сделки.

После подписания договора обеими сторонами, у покупателя остаются следующие документы:

  • договор, по которому происходит процедура;
  • подтверждающие расчеты документы;
  • согласие от застройщика на процедуру;
  • акт передачи документов;
  • договор уступки.
Внимание!

Наиболее безопасным по мнению специалистов является процесс заключения договора переуступки по договору долевого участия в строительстве. Так, покупатель получает дополнительную защиту по

214-ФЗ

.

Минусом такого решения является обстоятельство, при котором в случае расторжения договора, конечный покупатель получится только сумму, указанную в договоре, а не выплаченную фактически.

Как безопасно купить строящееся жилье по переуступке? В ситуации с приобретением прав, риски могут быть связаны с недобросовестностью цедента (продавца) и плохим положение дел у застройщика. В число наиболее распространённых рисков входит следующее:

  • застройщик пребывает на грани банкротства, но не сообщает об этом покупателю, что может повлечь проблемы в возможности получения жилья;
  • шанс получения квартиры в доме, состояние которого не советует заявленному плану из-за некомпетентности застройщика;
  • вероятность покупки недвижимости в долгострое, срок сдачи которого постоянно меняется;
  • риск оказаться в мошеннической схеме, осуществляемой через переуступку по предварительному договору сразу с несколькими сторонами;
  • возможная комиссия от застройщика, за одобрение проведения сделки.

Покупка квартиры по переуступке права: требования, риски для покупателя в сданном и строящимся домах

На какие пункты договора следует обратить особое внимание:

  1. Тип договора, по которому происходит переуступка права.
  2. Позиция застройщика по отношению к переуступке – отсутствие запретов, наличие согласия.
  3. Объем обязанностей и прав, переходящих цессионарию.
  4. Документы, прилагаемые к договору.

Сделать это не получится, поскольку все сроки прошли. «Задним» числом такой договор не заключить, поскольку он подлежит обязательной государственной регистрации.

Выход можно найти, договориться с застройщиком, а также сменив дату акта приема в «разумном» пределе.

Однако, при переуступке с предварительным договором купли-продажи – изменяется дата основного договора, если он не прошел регистрации в государственной организации.

В сданном доме переуступка прав (цессия) обычно применяется, когда недвижимость условно правоспособна, то есть не может в полной мере считаться квартирой, принадлежащей собственнику. Например, субъект не обладает правом полноценного распоряжения объектом, по причине того что:

  1. Покупка квартиры по переуступке права: требования, риски для покупателя в сданном и строящимся домахКвартира ещё не приобретена в собственность, цессионарий лишь заключил предварительный договор купли-продажи (ПДКП) и внёс задаток.
  2. Здание, в котором располагается квартира, ещё не построено, передаётся лишь пакет документации для долевого участия или для участия в ЖСК.
  3. Залоговое имущество с долговыми обязательствами.

Цессия проводится идентично сделке купли-продажи и опирается на действие ч.1 ст. 454 ГК РФ. Её сторонами являются:

  • цессионарий – лицо, передающе преемнику;
  • цедент – правопреемник.

Если не принимать в расчёт мошеннические сделки, то риски покупателя связаны с нижеследующим.

Оформление по ПДКП

Следует иметь в виду, что по ПДКП передаётся лишь право на продажу. Сделка по этому договору не оформляется.

СПРАВКА: После заключения предварительного договора стороны могут сохранить уплаченный аванс, только передав право продажи переуступкой.

Например, покупатель рассчитывал на получение кредита для покупки, но с кредитом возникли проволочки, право на сделку пришлось оформить цеденту – правопреемнику. Естественно, он лишь принимает на себя риски, связанные с последующим оформлением купли-продажи.

Поэтому потребуется всего лишь проверить юридическую правоспособность объекта и собственника в стандартном режиме.

С момента заключения ДДУ до дня подписания акта приёмки на объект, недвижимость в строящемся доме передаётся исключительно договором цессии на основании статьи 11 Федерального закона «О долевом строительстве» от 30.12.04 г. под № 214-ФЗ. Такие сделки распространены, и цедент принимает на себя только те риски, которые до переуступки имел цессионарий. Основные из них:

  • долгострой;
  • замороженное строительство;
  • банкротство застройщика.

Дополнительные риски могут возникнуть только при ошибках в оформлении юридических бумаг, или при заведомо преступных намерениях застройщика.В строящемся доме, если речь идёт о ЖСК, то паи могут взиматься не только до начала строительства, но и до начала оформления документации на строительство. Соответственно, такие сделки имеют ещё больший риск, чем сделка с застройщиком.

Предлагаем ознакомиться:  Жалоба на ТСЖ - как и куда жаловаться

Такое имущество может оформляться на основании норм ч.1 ст. 382 ГК РФ: только при изучении условий кредитного договора, при непосредственном взаимодействии с банком. Иначе возникает опасность, что оно арестовано, или вопрос об аресте рассматривается в текущий момент.

ВАЖНО: Допускается неоднократная переуступка прав. Каждый предшествующий договор цессии должен прилагаться к настоящему.

Чтобы минимизировать риски при переоформлении квартиры по переуступке прав, главное внимание нужно обратить на документацию и алгоритм сделки. Каждый шаг сделки существенно важен, поэтому, при покупке квартиры, от проверки документации до оформления договора, нужно не упустить из виду ни малейшую подробность, имеющую отношение к делу.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Оформление договора

Проблемы на стадии сдачи жилья

В зависимости от стадии строительства договоры с покупателем могут быть разного вида:

  • Договор долевого участия (ДДУ). Такой договор может быть заключен на любом этапе строительства дома вплоть до момента сдачи его в эксплуатацию.  ДДУ заключается между клиентом и строительной организацией.
  • покупка квартиры по договору переуступки правДоговор переуступки требования (прав). Такой договор так же может быть заключен с момента начала строительных работ до момента приемки дома государственной комиссией. Его отличительной особенностью является то, что он заключается уже не с компанией- застройщиком, а с лицом, которое ранее приобрело данный объект недвижимости по ДДУ либо уже с лицом, которое выкупило объект, передаваемый от застройщика по ДДУ. Понятно, что цепочка подобных договоров переуступки прав на объект недвижимости может быть практически бесконечной. Регистрации договоров о переуступки прав прекращаются в момент сдачи дома в эксплуатацию.
  • Договор предварительной купли – продажи. Такие договоры заключаются с момента сдачи дома в эксплуатацию до момента получения прав собственности на квартиры. В новостройках такой период может затянуться на срок до 12 месяцев, а в некоторых случаях потребуется еще и судебное решение о вступление в права собственности. Предварительный договор не предполагает передачу денежных средств до подписания основного договора. Предварительный договор не требует проведения государственной регистрации.
  • Договор купли – продажи. Это уже стандартный договор для продавца – собственника недвижимости, которые получил документальное подтверждение прав собственности.

Поэтому предметом договора становятся права требования на объект недвижимости. Первыми права требования появляются у первого покупателя по ДДУ. Первый покупатель свои права требования может реализовать в виде получения по договору объекта недвижимости в собственность после сдачи дома, либо в виде продажи своих прав требовать недвижимость третьему лицу.

Последний вариант это и есть договор продажи квартиры по переуступке прав требования или по договору цессии, что фактически одно и то же.

Наибольшее количество договоров требования или договоров цессии появляется с приближением даты ввода в эксплуатацию. Так как большинство инвесторов покупают квартиры в новостройках на начальном этапе строительства, а получать права собственности на квартиру не планируют, поэтому и стремятся реализовать недвижимость по максимально выгодной цене до вступления в права собственности.

Еще одним аргументом в пользу реализации недвижимости до момента вступления в права собственности является период неопределенности, в который происходит оформления прав собственности, он достаточно длительный и нет четкого понимания, когда он будет завершен.

Кроме проверки наличия вышеперечисленных документов, при заключении договора о переуступке прав следует обратить внимание и на следующие моменты:

  • Объект недвижимости в договоре долевого участия должен соответствовать объекту недвижимости в договоре цессии, иметь точно такие технические характеристики, такой же поэтажный план,
  • В договоре должна быть указана реальная стоимость объекта недвижимости,
  • Наличие безусловных прав на переуступку требований на квартиру (зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия или цессии).

На просьбу дать определение переуступки квартиры Покупатель чаще всего отвечает — это переуступка права собственности, допуская при этом грубейшую ошибку. Когда дом только строится, собственности как таковой еще не существует, поэтому и передать ее невозможно.

Предмет взаимоотношений контрагентов при переуступке — право требования на квартиру.

Впервые такое право появляется у участника долевого строительства (физического или юридического лица), который заключил с застройщиком соответствующий договор.

Застройщик должен исполнить обязательство — сдать объект надлежащего качества в установленный срок. Инвестор может потребовать исполнение этого обязательства, а может передать право требования иному лицу. Так происходит переуступка права или «цессия».

Покупка квартиры по переуступке права: требования, риски для покупателя в сданном и строящимся домах

При цессии взаимоотношения сторон регулируются ст. 388-390 Гражданского кодекса РФ. Человек, уступающий право требования, выступает в роли «цедента», а принимающий — «цессионарием».

Понять суть сделки поможет выявление мотивов поведения цедента. Среди них выделяют:

  • получение выгоды;
  • жизненные обстоятельства, при которых ожидание окончания строительства стало невозможным.

Выгода состоит в том, что жилье на стадии «котлована» стоит недорого, ведь есть вероятность, что строительная компания не будет выполнять обязательства. По мере роста «коробки» цена жилья увеличивается, и при переуступке выгода вкладчика будет выражаться разницей между текущей и первоначальной стоимостью объекта. Почему именно переуступка? Потому что продажа недостроенного объекта будет незаконна.

Вторая причина связана с изменениями в жизни инвестора. Он может передумать покупать квартиру по причине расторжения брака, переезда, получения недвижимости в дар или по наследству.

Документ-основание

Для переуступки права требования нужен документ, в котором зафиксированы обязанности одной стороны и право требования их выполнения для другой стороны. К таким документам относятся:

  1. Договор долевого участия (ДДУ) — заключается между застройщиком и иными лицами, доверяющими свои деньги на возведение многоквартирного дома или иной недвижимости (п. 4 закона №214-ФЗ). В документе отражаются права и обязанности сторон, оговаривается порядок проведения взаиморасчетов, указывается ответственность за нарушение условий договора.
  2. Предварительный договор купли-продажи. Это документ, согласно которому одна сторона вправе требовать у другой стороны продажу имущества. В этом случае договор уступки права требования не нужно регистрировать в Росреестре. Документ будет действителен до момента истечения срока, который в нем указан. Если дата окончания не установлена, то по умолчанию договор считается действительным 1 год с даты заключения.

Помимо основных договоров, существуют и прочие, согласно которым застройщик может иметь обязательства перед третьими лицами. Последние вправе по желанию переуступить право требования. Пример такого документа — договор взаимозачета, если подрядчик выполнил работы перед застройщиком в обмен на право требования недвижимости.

Ключевые моменты

Взаимоотношения содольщиков регулируются законом №214-ФЗ от 30.12.2004 г. В п.11 Закона указаны требования к уступке прав по договору:

  • уступка прав возможна, если участник полностью оплатит стоимость по договору или же переведет долг на нового участника долевого строительства;
  • заключение договора об уступке прав производится во временном интервале от госрегистрации ДДУ до подписания передаточного акта или другого документа, подтверждающего передачу объекта;
  • если цедент — юридическое лицо, цена уступки вносится после оформления договора уступки в Росреестре.

Стороны должны соблюдать все нормы закона, иначе договор не будет иметь юридической силы.

Оформление по ПДКП

Второй тип – подрядчики, участвовавшие в строительстве дома. Часто застройщики рассчитываются за выполненную работу жильем, которое компании хотят перевести в денежный эквивалент.

Третья категория продавцов – частные инвесторы (физлица), которые купили жильё по дешевке на стадии котлована, а почти готовую квартиру продают по более высокой цене.

Четвертая группа – дольщики, которые вынуждены продать квартиру по неожиданно сложившимся обстоятельствам. К примеру, пока дом строился, у человека появились деньги, чтобы приобрести жилье получше, которое он давно хотел.

По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, нередки случаи, когда человек покупает «однушку» на начальных стадиях строительства, затем ближе к завершению строительства продает ее по более высокой цене, а взамен покупает большую по площади квартиру в следующей очереди в этом же проекте.

Дольщик не может заключить договор переуступки, если еще не рассчитался по первоначальному ДДУ. Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, такое возможно, например, если квартира покупалась в рассрочку. В таком случае переуступка возможна только при одобрении застройщиком.

Затем составляется акт приема-передачи всех вышеупомянутых документов, который подписывается каждой из сторон ДУПТ. Далее этот пакет документов передается в многофункциональный центр, и ДУПТ регистрируется в Росреестре, после чего между покупателем и продавцом производится расчет. Когда все документы зарегистрированы и находятся на руках у покупателя, он получает законное право требования на квартиру.

Мария Литинецкая добавляет, что здесь также сохраняются многие риски, которые существуют при покупке вторичной квартиры. Эксперт рекомендует заранее убедиться, что в числе собственников по ДДУ нет детей, не достигших 18 лет, а если такие собственники есть, то куплено ли для них большее по площади жилье взамен этому.

Наталья Шаталина рекомендует покупателю проконтролировать, чтобы ему передали оригинал ДДУ (или нотариально заверенную копию документа, если договор заключен на пул квартир). Также нужны подлинные документы, подтверждающие оплату ДДУ (справка от застройщика об исполнении обязательств, оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений).

  • Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
  • Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

В ипотеку

Почему застройщики берут комиссию за переуступку

Не всегда. Но многие застройщики взымают комиссию за выдачу разрешения на переуступку. Чтобы это понять, необходимо изучить ДДУ: одним из условий договора может быть обязательное согласование такой сделки с застройщиком. Если такой пункт есть, необходимо брать разрешение. При этом размер комиссии может быть фиксированным (порядка 30-60 тысяч рублей за квартиру) либо процентным (до 4%), отмечает руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Предлагаем ознакомиться:  В случае дтп на трамвайных путях вы должны

Кроме того, застройщик может запретить переуступку прав на квартиры, чтобы предотвратить массовое появление на рынке предложений о перепродаже от дольщиков. Однако если ДДУ не ограничивает переуступку, то после заключения сделки новому дольщику необходимо лишь сообщить об этом застройщику, направив ему письмо с копией зарегистрированного договора и своими контактными данными.

Это способ регулировать деятельность инвесторов, которые покупают много квартир на этапе котлована, а потом выходят на рынок с большим объемом предложения по ценам ниже, чем у застройщика. Зачастую стоимость квартир у таких инвесторов на 5-10% ниже, чем у аналогичных объектов от застройщика.

Ступеньков говорит, что в некоторых проектах заключение сделок по переуступке никак не влияет на темпы продажи квартир застройщиком. Как правило, это масштабные жилые комплексы, которые и так популярны у покупателей. Но если говорить о точечных проектах, где застройщик планирует продать не более 1 тыс. кв.м жилья в месяц, потерянная выгода более заметна, поясняет эксперт.

Процесс заключения задним числом

  • Изменение даты акта приема-передачи по договоренности с застройщиком.
  • Изменение даты предварительного договора купли-продажи (если он еще не прошел государственную регистрацию).

Такая схема имеет свои риски, основным из которых является изменение стоимости жилья. Так, если вы заплатите за него 5 млн. руб., а в договоре будет указана сумма в 4 млн. руб. (оценка на указанную дату подписания), то в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только то, что указано в соглашении.Таким образом, покупка квартиры по переуступке прав имеет свои плюсы и минусы, которые оцениваются каждым покупателем лично.

Это самый оптимальный вариант переуступки для каждой из сторон. Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность.

Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи.

Что это значит?

Что такое договор уступки? Это передача прав на недвижимость за некоторое вознаграждение. Смысл использования переуступки для покупателя квартиры состоит в значительной экономии, поскольку цены на этапе начала строительства ниже, по сравнению с покупкой уже готовой недвижимости.

Для продавца это возможность остаться в плюсе, не ожидая окончания строительства и сдачи дома. Переуступка может оказаться безопаснее, чем обычное долевое участие, поскольку такое соглашение заключается на последних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя и может гарантировать сдачу дома в установленные сроки.

Как купить строящуюся квартиру по договору уступки? Данная сфера недвижимости имеет два варианта передачи прав:

  1. По заключенному договору купли-продажи. В этом варианте уступается право требование на подписание базового договора купли-продажи имущества, но не само право требования передачи недвижимости. Это связано с правовой основой такого договора.
  2. По предварительной договорённости, стороны не выполняют продажу квартиры, а лишь соглашаются на ее возможное приобретение в будущем.

Справка! Уступка прав может быть выполнена только с момента заключения предварительного договора, но до подписания основного.

Предварительный договор не требует государственной регистрации. Деньги на совершенную покупку отдаются только по основному договору. Также не требуется совершения дополнительных действий.

В этом варианте, расчеты между застройщиком и цедентом производятся ДО уступки своих прав цессионарию. Иначе неоплаченные долги цедента переходят на цессионария при заключении цессии.

Ключевые моменты

Преимущества и недостатки

Плюсы:

  1. Переуступка прав будет более надежным вариантом, чем покупка квартиры на стадии котлована, и более экономной, чем покупка недвижимости в уже сданном доме.
  2. Для тех, кто заключил договор о долевом участии, переуступка станет единственным способом не потерять вложенные деньги, если в случае особых обстоятельств, необходимо их вернуть. Расторжение ДДУ грозит штрафными санкциями от застройщика. Также цессия даст возможность получения прибыли.

Минусы:

  1. Покупка квартиры по переуступке права: требования, риски для покупателя в сданном и строящимся домахОт продавца требуется большой объем документов. Многие из их придется согласовать с застройщиком и банком.
  2. Иногда застройщик требует немалые проценту за выдачу своего согласия. Для покупателя это может стать обманом, ведь ДДУ застройщик может признать недействительным.
  3. Для избежание обмана необходимо потратить немало времени на изучение документов. Иногда не обойтись без квалифицированных специалистов, чьи услуги требуют затрат.

Как подготовиться и обезопасить себя?

Следует учитывать, что после заключения договора и проведения расчета, продавец не может быть привлечен за выдачу проблемной недвижимости. Возведением дома занимается застройщик, к которому и следует обращаться в случае просрочки плохого исполнения проекта и при прочих проблемах, выявленных после сдачи.

Выбор ответственной компании, проводящей застройку, наиболее важный шаг при покупке качественного имущества. Чтобы найти надежного застройщика, необходимо следующее:

  1. Изучите имеющиеся отзывы по выполненным проектам компании.
  2. Посетите здания, возведенные застройщиком, для оценки их состояния.
  3. Проконсультируетесь у риелтора, который работал с застройщиком, либо со знакомым, приобретавшим квартиру у компании.
  4. Посетите место возведения дома, для оценки инфраструктуры и по возможности ознакомления с макетом дома и осмотром будущей квартиры.

продажа квартиры по переуступке прав

Затем ознакомьтесь с документами, квалифицирующими застройщика и проект здания:

  1. Покупка квартиры по переуступке права: требования, риски для покупателя в сданном и строящимся домахУстав компании и их учредительные документы.
  2. Свидетельство государственной регистрации.
  3. Свидетельство с подтверждением постановки застройщика на учет в налоговой.
  4. Договор аренды земли под застройку.
  5. Документы с разрешением на проведение строительных мероприятий.
  6. Отчеты бухгалтерии застройщика по финансовым процессам последнего квартала года.
  7. Декларация проекта с отметкой способа выполнения компанией договорных условий.
  8. Договор с описание финансовых оснований проведения постройки жилого здания.

Отдельно просмотрите проект, по которому строится дом, в котором должны быть прописано следующее:

  • разрешение на проведение строительных работ;
  • цель проведения проекта;
  • этапы строительства;
  • сроки реализации;
  • срок, к которому дует выполнена сдача строения.

Если все вышеописанное устраивает покупателя, можно заняться переуступкой. Либо заключить сделку, если продавец уже имеется. Перед переходом к подписанию сделки, покупателю необходимо сделать следующее:

  1. Получить согласие от супруга, если имеется действующий брак. Это правило не выполняется при существовании брачного договора, гарантирующего раздельное владение и покупку имущества, либо если оба супруга выступают цессионариями по договору.
  2. В случае с покупкой на ипотечной основе, требуется получить кредитный договор и предлагающуюся накладную.

После завершения всех действий, можно перейти к подписанию бумаг.

Какие риски могут возникнуть и как себя обезопасить при покупке квартиры в новострое любыми способами, не только по договору переуступки прав, мы подробно рассказываем в специальном материале, а здесь вы узнаете, какие вопросы следует задавать продавцу и какие документы нужно проверять.

Важные момент при покупке квартиры по договору цессии

Сделка является незаконной, недействительной, при невыполнении определенных условий:

  • Покупка квартиры по переуступке права: требования, риски для покупателя в сданном и строящимся домахне полный расчет дольщика с застройщиком, от покупателя информация была скрыта;
  • основной договор предусматривает согласие от застройщика не переуступку прав, но оно не было получено;
  • квартира приобретается в ипотеку, но согласие от банка на переуступку прав отсутствует.

Проведение подобной сделки может быть выгодно в случае, если покупатель может позволить себе потратить деньги на покупку и прождать некоторое время перед получение квартиры в собственность.

Это возможно если некая недвижимость уже имеется, и покупка новой связана с желанием получить некую прибыль. Однако если это вопрос крайней важности, и последние средства будут потрачены, то сделка крайне нежелательна в силу большого количества рисков.

Оформление по ПДКП

Покупка квартиры по переуступке представляет собой договор, как и всегда в гражданских правоотношениях. Соглашения, которые ещё называются цессией, это некая договорённость между двумя или более участниками отношений, направленная на передачу права требовать квартиру, когда та будет построена. Подобная вариация сделки распространяется исключительно на ситуации, когда квартиры ещё нет, она лишь в планах и лицо просто получает право в дальнейшем стать её собственником.

Необходимо понимать, что это не просто переуступка права собственности, это лишь передача возможности в будущем потребовать от застройщика квартиру, так как пока она не построена, никаких прав лица как собственника возникать не может.

Когда лицо по каким-то основаниям получает возможность владения квартирой в строящемся доме, оно может начать ею распоряжаться ещё до окончания стройки. Подобные программы на сегодняшний день широко распространены. Граждане имеют несколько вариантов распоряжения полученным на квартиру правом, среди которых и будет осуществление уступки права требования жилья в строящемся доме. Для покупателя важно определение того факта, что имущества как такового пока нет, это главное условия рассматриваемого соглашение.

Заинтересованное лицо имеет возможность применить не только уступку права требования, но и иные варианты, которые никак не будут перекликаться между собой, но при этом непосредственно касаться дальнейшего владения квартиры, ещё не построенной.

  1. Договор уступки права. Многие считают, что применять такое соглашение опасно, однако приобретение квартир зачастую происходит именно так. Передача осуществляется не самой квартиры, уступается право на неё.
  2. Соглашение о долевом участии. Такой вариант будет действовать в любой период строительства, но только до того, как объект принят и может эксплуатироваться.
  3. Договор предварительной продажи. Лицо лишь формально купило квартиру по такому соглашению, так как оно заключается на этапе, когда никаких документов, подтверждающих право собственности нет, они только оформляются, но квартира уже готова.
  4. Договор купли-продажи. Стандартный вариант, который возможен только после регистрации права собственности лицом, которое имело право на квартиру ещё на момент её строительства.

Сравнивая все предложенные варианты, можно сделать вывод, что, когда жильё уступается, то лицо приобретает возможность рассчитывать и претендовать на квартиру задолго до того, как она будет готова. Такой вариант имеет риски покупки, но при этом также даёт некоторые гарантии.

Помимо федерального закона о строительстве, нужно обращать внимание и на Гражданский кодекс, так как все сделки с квартирами — это отношения данной области. Кроме того, немаловажно следить за тем, чтобы все соглашения были своевременно зарегистрированы. Это позволит избежать повторной продажи недвижимости, что никак не допустимо законодательством.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector