Размен квартиры как происходит

Размен приватизированной квартиры

Здесь для собственника появляется еще больше возможных вариантов. Здесь может быть произведен обмен жилой недвижимостью или альтернативной собственностью одного из участников сделки.

Также в этой ситуации может быть предусмотрен вариант участи нескольких собственников в сделке, что повлечет разъезд жителей из одной квартиры в две и более.

Все договоры с приватизированным жильем подлежат обязательной регистрации. Если обмен происходит между родственниками, то в целях экономии на оплате налога при совершении продажи имущества можно оформить договор дарения. Эти договора не облагаются налогом, но регистрируются в таком же порядке.

Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, то его интересы обязательно представляют органы опеки. Поэтому при совершении сделок с недвижимостью при регистрации всегда необходимо от них разрешение.

Если доля не была выделена, то ее нельзя отдельно обменять.

Как упоминалось, размен неприватизированной квартиры тоже вполне возможен, однако для этого потребуется разрешения от муниципалитета. При этом возможен обмен только на равноценное жильё. Для сделки потребуются такие документы:

  • Письменное заявление (желательно коллективное) на размен неприватизированной квартиры;
  • Если жилплощадь относится к жилищно-строительному кооперативу, нужна будет выдержка с решения собрания его участников о приёме нового члена;
  • Бумаги, удостоверяющие родственные связи жильцов (свидетельство о браке, рождении);
  • Справка из медицинского учреждения о том, что сторона не имеет опасных хронических заболеваний;
  • Разрешение органов опеки на сделку (при необходимости);
  • Справка из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах;
  • Выписка с лицевого счёта;
  • Договор о социальном найме;
  • Выписка о том, что долгов по оплате коммунальных услуг нет.

Если муниципалитет одобрит обмен, затруднений со стороны не возникнет, а стороны придут к согласию, то оно будет действительным в течение тридцати дней. Если речь идёт об обмене квартир в разных городах – шестьдесят дней. Несмотря на то, что в сделке фигурирует муниципальная недвижимость, бдительность терять не стоит.

Отдельные ситуации, при которых отсутствует согласие между сторонами, разрешаются посредством подачи искового заявления в суд. Возбуждение искового производства возможно как относительно должностного лица, которое уполномочено решать вопросы, касающиеся недвижимости муниципального значения, так и относительно граждан, которые препятствую проведению процесса.

В тексте искового заявления должны содержаться четко сформулированные причины, по которым данный иск был подан, а также указан предмет взыскания (право на размен), которому оказывают сопротивление и создают препятствия совладельцы или же третьи лица. Следом за изложением обстоятельств, должны быть перечислены причины, а также основания юридического характера, которые допускают проведение процедуры, основываясь на интересах истца. В конце должна быть изложена просьба к судебному органу, касающаяся признания и разрешения осуществления размена на обозначенных условиях.

При условии, если на размен идет квартира приватизированного характера, его можно осуществить 2 способами:

  1. Продажа — находится покупатель на данное жилье, и параллельно с этим совладельцы квартиры ищут жилье для себя, чтобы приобрести его с денег, полученных за продажу совместного жилья.
  2. Размен — поиск людей, которые желают также разменять свое жилье, главное условие — всех должно все устраивать. В таком случае идет перерегистрация прав собственности на квартиры.

Второй способ, чаще всего обусловлен тем, что люди, проживающие в одной квартире, не могут больше жить вместе, по самым разнообразным причинам. Зачастую, на размены идут семьи, где дети выросли и хотят создать свои семьи и проживать отдельно.

При не нахождении компромиссного решения такого вопроса, дольщики могут осуществить продажу своей части квартиры как уже имеющимся дольщикам, так и стороннему лицу. Последний вариант самый сложный, ведь зачастую он означает проживание с незнакомым и чужим тебе человеком. Лучше же искать пути применения по таким вопросам.

Маленькая по площади квартира, находящаяся в долевой собственности, тяжела к размену. Поэтому юристы рекомендуют такие квартиры продавать, а вырученные деньги делить между собственниками в суммах равных их долям.

Важно! Принудительно разменять приватизированную квартиру невозможно! Такой вариант возможен только в муниципальном жилье. Ведь собственник жилья пусть и долевой не может даже через суд быть принужден остаться без жилья.

Мнение эксперта

Роман Эфремов

Стаж 5 лет.
Специализация: все сферы юриспруденции.

Нормативное регулирование

Процедура размена квартиры основывается на бытовой подоплёке, ввиду того, что совместное проживание граждан становится невозможным и воспринимается ими в качестве нежелательного процесса. Процедура размена регулируется  положениями ст.67 и 72 ЖК РФ.

Если пользователи решили разменять жильё стандартным образом, через продажу и поиск подходящего варианта для приобретения, основным нормативным документом становится ст.549 ГК РФ. В данной ситуации нужно учитывать такие нюансы:

  • В положениях ст.549 ГК РФ указано, что продавец недвижимого объекта обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, принадлежащую ему на правах собственности.
  • Размен квартиры путём заключения одного договора невозможен. Необходимо оформить сделку купли-продажи старой квартиры и аналогичный договор на новую жилплощадь.
  • Чтобы договор был правомочным, имел необходимую юридическую силу, он оформляется в письменной форме, все участники сделки заверяют его своими подписями. Также потребуется нотариальное заверение сделки.
  • Переход права собственности от одного пользователя к другому нуждается в обязательной регистрации в государственных структурах.
  • Если один из участников договора купли-продажи отказывается от государственной регистрации, осуществляет действия по препятствованию узаконивания процедуры перехода прав собственности, вторая сторона получает право обратиться в суд и взыскать с ответчика все убытки, понесённые в результате задержки.

В законе нет запретов на данное действие, однако это не делает его простым. Таких сделок по всей нашей стране можно посчитать по пальцам. А все потому что это длительно и непросто.

Размен квартиры как происходит

Этапы размена квартиры, находящейся в социальном найме:

  1. Ищем подходящие варианты. Зачастую все глохнет именно на этом этапе. Ведь, по сути квартир, которые не приватизированы — мало, а еще чтоб и подходила она всем по их запросам еще меньше. Все это ложится на ваши плечи, ведь агентств недвижимости не берутся за такие сделки, ввиду, их невыгодности. Как вариант, искать не только в пределах своего города, а это опять сложности и затраты.
  2. Документация:
    • Самым первым нужно будет заключить договор соц. найма, в случае если он отсутствует.
    • Получение подтверждающих бумаг об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (если есть — размен невозможен).
    • Разрешение на размен получаем у владельца жилья — муниципалитет. Согласие от всех прописанных в жилье. В случае, наличия прописанных или проживающих несовершеннолетних — разрешение опекунского совета.
  3. Договор размена. И вам не в Росреестр, а в специализированное предприятие, имеющее полномочие на регистрацию таких сделок. Согласно такому договору все соглашения, которые были приняты по квартире всеми ее собственниками, аннулируются. Данный этап регулируется законодательно, как десятидневный, с момента подачи полного комплекта документации. И заключение нового договора соц.найма.

Мнение эксперта

Роман Эфремов

Стаж 5 лет.
Специализация: все сферы юриспруденции.

Размен квартиры при разводе

В соответствии с действительными нормами семейного законодательства, всё совместно нажитое имущество супружеской четы в случае расторжения брачных отношений подлежит разделу по принципу равноправности. Это означает, что после прекращения супружеских отношений пользователи получают в собственность одинаковые доли в квартире, равные 50% (по закону).

Разменять такую квартиру технически сложно, особенно если это не просторная «трёшка» в престижном районе города. Максимум, на что могут рассчитывать собственники при попытке размена – две малогабаритные квартиры-студии или комнаты в коммунальной квартире.

Наиболее предпочтительным вариантом размена в данной ситуации будет продажа квартиры и раздел полученных денег поровну. Ориентируясь на имеющиеся средства бывшие супруги смогут самостоятельно подобрать себе подходящее жильё.

Ситуация будет осложнена, если в качестве одного из собственников выступает несовершеннолетний ребёнок. Процедура потребует активного участия органов опеки и попечительства, которые будут стараться максимально защитить интересы ребёнка и предотвратить возможное ухудшение его жилищных условий после размена.

Поэтапность процедуры аналогична вышеуказанной, однако стоит указать моменты, при которых размен такой квартиры невозможен:

  1. Если есть несогласные с размен данного жилья из прописанных в ней. В таком случае в процедуру размена муниципальной квартиры входит этап судебного разбирательства. Не будет лишним, договорится со второй стороной размена, и добиться от них согласия на ожидания решения суда, а также привлечь их третьим лицом на судебном процессе.
    В судебной инстанции находится иск о признании недействительным договора соц. найма или его прекращения, на квартиру которую хотят разменять.
  2. Квартира непригодна для проживания, о чем свидетельствуют специальные документы.
  3. Наличие спора о правах на пользование данным жильем.
  4. Наличие документов на снос или капитальный ремонт дома, в котором находится квартира.
  5. Наличие в данной квартире тяжелобольного человека.

Обмен 3-комнатной квартиры на 1 1

Как обменять квартиру на квартиру? Традиционным способом, позволяющим поменяться квартирами, является заключение договора мены. Однако есть и другие варианты, которые могут быть уместны в определенных ситуациях.

Как произвести обмен квартирами через договор мены?

Сам документ составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. Однако для обмена муниципального объекта требуется согласие всех членов семьи нанимателя.

Предлагаем ознакомиться:  Выписаться из квартиры в 2019 году: как, куда и какие документы нужны?

Как совершить обмен квартирами через альтернативную сделку?

Стороны в случае с приватизированным помещением могут договориться о взаимной купле-продаже.

После подбора второй стороны, согласной на такой вариант, проверки «чистоты» жилплощади и других действий каждый из участников заключает соглашение купли-продажи в качестве продавца и покупателя.

Не стоит забывать, что мнимая сделка может быть признана недействительной по заявлению какого-либо лица, чьи права нарушены ее осуществлением.

Как поменять квартиру на другую квартиру другими способами? Размен муниципальных квартир может осуществляться через суд. Такой ход вещей предполагает его проведение в принудительном порядке.

Это происходит, когда кто-то из членов семьи нанимателя не дает свое согласие на обмен. Подать иск может сам наниматель, закон наделяет его таким правом.

Как происходит обмен квартиры на квартиру?

Существуют также обстоятельства, из-за которых размен квартиры становится невозможным:

  • На собственника жилой недвижимости на момент заключения сделки подано в суд исковое заявление с требованием полного расторжения или изменения условий договора о найме, либо же заявление о признании официального соглашения сторон недействительным;
  • Квартира в аварийном и непригодном для проживания состоянии, многоквартирный дом подлежит сносу, полному переоборудованию или капитальному ремонту;
  • Объект будет изъят для государственных нужд;
  • Имеющаяся жилплощадь является служебной или находится в общежитии (предназначена для общего пользования);
  • По решению суда сделка с обменом признаётся фиктивной или корыстной;
  • К проживающим гражданам переселяется человек, имеющий хронические заболевания, представляющие угрозу здоровья другим жильцам;
  • В размене участвует член жилищно-строительного кооператива.

Только исключив все вышеперечисленные выше пункты можно говорить о беспрепятственном заключении сделки с меной жилья. При этом важно знать о том, что существует несколько вариантов размена – с куплей-продажей, прямым обменом квартиры на квартиру и альтернативные сделки.

Такой вид обмена также возможен. Единственное различие будет заключаться в документах, которые должен подготовить владелец дома:

  • договор обмена;
  • согласие всех членов семьи;
  • выписки из домовой книги о количественной численности семьи;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы на землю и дом.

В этом случае новый владелец получает право собственности не только на дом, но и на землю.

Казалось бы, ну что может быть проще: провести размен 3-х комнатной квартиры на 3 однокомнатные, однако в этом случае математику использовать не нужно.

Поэтому если возникла необходимость в обмене, то нужно понимать, что без доплаты обменять большую квартиру на 2 или 3 маленьких не получится.

Однако бывают ситуации, когда людям все же удается поменяться жильем без доплаты:

  • если «трешка» оказалась в итоге больше по размеру, чем 3 «однушки»;
  • если большая квартира расположена в центре города либо в престижном районе, а обмен производится на «однушки», которые находятся в спальных районах;
  • если в 3-комнатной квартире произведен новенький ремонт, а в «однушках» нет ремонта либо он легкий, косметический;
  • если просторная квартира имеет удачную планировку, все комнаты раздельные, а выбранные однокомнатные квартиры имеют маленькую кухню или зал, общий санузел.

В реалии обменять одну большую квартиру на три маленьких практически невозможно без доплаты. Более реальной окажется сделка по размену 3-х комнатной квартиры на две однокомнатные.

Правильней и реальней произвести обмен просторной «трешки» на две «однушки». При этом несмотря на то, что покупатель однокомнатных квартир теряет одну комнату, но он не теряет площадь, поскольку обычно старается подыскать такое жилье, которое в целом максимально бы подходило под площадь его трехкомнатной квартиры.

Размен квартиры как происходит

Разменять «трешку» на две «однушки» без доплаты реально в таких случаях:

  • если в 3-комнатной квартире сделан хороший ремонт, а в «однушках» выполнен косметический ремонт;
  • если «трешка» расположена в элитном районе или таком, где предусмотрена удобная транспортная развязка,п «однушки» находятся в спальных районах;
  • если трехкомнатная квартира находится в новом доме, а «однушки» расположены в старых домах.

Бывают крайние ситуации, когда одному участнику сделки позарез нужно приобрести квартиру для своей большой семьи, а у него как раз есть «двушка» и «однушка», которые он может обменять на просторную «трешку». Однако это скорее всего удача, поскольку в реальности произвести такой обмен без доплаты вряд ли получится.

Однако сделать это все же возможно, но только нужно учесть такие нюансы, как:

  • месторасположение квартир (в центре, на периферии, в экологически чистом районе, в историческом месте и т. п.);
  • планировка квартир, общая жилплощадь;
  • наличие/отсутствие ремонта в квартирах;
  • наличие поблизости основных объектов инфраструктуры – магазинов, больниц, школ и т. д.;
  • техническое состояние дома, год его постройки и т. д.

Существует несколько вариантов того, как происходит размен квартиры:

  1. Оформление договора мены. Желающий произвести обмен своей недвижимости должен подыскать человека, которому понравится его квартира, а тому подойдет его квартира или квартиры. Самостоятельно найти такого человека – настоящая удача, ведь даже опытный риэлтор не всегда может помочь найти подходящие варианты для обмена, которые бы устроили обеих сторон сделки. Зачастую договор мены заключается между родственниками, например, родители хотят обменять свою просторную «трешку» на «двушку», где живет их сын со своей семьей.
  2. Оформление договора купли-продажи. В 90% случаев обмен квартир происходит путем заключения двух договоров купли-продажи. Для начала заинтересованному лицу нужно продать свою квартиру, а для этого желательно обратиться в агентство по недвижимости, где специалисты смогут правильно оценить стоимость недвижимости, подобрать покупателя, сформировать необходимый пакет документов для совершения сделки. Пока риелтор будет заниматься продажей квартиры, продавец сможет подыскать подходящие варианты покупки двух квартир. Когда он найдет подходящий вариант, который устроит его по цене, тогда после продажи собственной квартиры он сможет приобрести желаемое жилье с доплатой или без.

Если хозяин квартиры является ее полноправным владельцем, то есть, он приватизировал жилье, то он может попытаться оформить договор мены, но для этого нужно пройти ряд этапов:

  1. Найти подходящий вариант для обмена, который устроит обе стороны сделки. Желательно самостоятельно не подыскивать жилье, поскольку на это может уйти не один месяц и даже год. Лучше обратиться за помощью в агентство по недвижимости, тем более, что там обычно есть своя база клиентов.
  2. Оформить и подписать договор мены, передаточный акт. Основным отличием договора мены от сделки купли-продажи в том, что в первом случае деньги за квартиру не передаются, поскольку осуществляется переход жилья.
  3. Подготовить необходимый пакет документов для оформления сделки и передать его в Росреестр или МФЦ для перерегистрации прав собственности.
  4. Получить выписку ЕГРН.

Произвести обмен приватизированных квартир по закону можно, а вот обменять приватизированное жилье на муниципальное – нельзя. Это связано с тем, что люди понимают, что производить обмен собственного жилья на неприватизированное – глупая идея, поэтому такой вид сделки не проводится.

Однако главное преимущество обмена квадратными метрами между родственниками заключается в том, что обычно стороны сделки не требуют доплаты за неравноценную площадь обмениваемого жилья.

Если человек хочет обменять свою трехкомнатную на 1 1 1, тогда это обычно означает, что он хочет совершить не равнозначную сделку. И в этом случае ему придется произвести доплату разницы в стоимости между квартирами.

Самостоятельно посчитать размер этой доплаты вряд ли получится, тем более, что не всегда стороны могут договориться о сумме доплаты.

Кстати, доплата может выражаться не только в денежном эквиваленте, но и в имущественном выражении, например, человек оставляет в квартире всю мебель, технику либо же делает ремонт.

При наличии в квартире, предназначенной на размен, проживания лиц вышеуказанного характера, дальнейшие действия возможны только при наличии письменного согласия от органа попечительства и опеки. Получить такой документ возможно в течение 14 дней, с момента обращения.

Возможны осложнения, если данный орган признаёт новые жилищные условия неприемлемыми для проживания их подопечных. В таком случае вас ждем отказ. Нарушение гражданских прав невозможно.

Для органа опеки и попечительств необходимо подготовить следующие документы:

  1. Документы на жилье.
  2. Документы, подтверждающие родство несовершеннолетнего и родителя.
  3. Данные из домовой книги в виде выписки.
  4. Копии лицевых счетов жилья.
  5. Техническая документация квартиры.
  6. Справка от оценщика по вашей квартире.

Нормативное регулирование

Процедура размена квартиры основывается на бытовой подоплёке, ввиду того, что совместное проживание граждан становится невозможным и воспринимается ими в качестве нежелательного процесса. Процедура размена регулируется  положениями ст.67 и 72 ЖК РФ.

Если пользователи решили разменять жильё стандартным образом, через продажу и поиск подходящего варианта для приобретения, основным нормативным документом становится ст.549 ГК РФ. В данной ситуации нужно учитывать такие нюансы:

  • В положениях ст.549 ГК РФ указано, что продавец недвижимого объекта обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, принадлежащую ему на правах собственности.
  • Размен квартиры путём заключения одного договора невозможен. Необходимо оформить сделку купли-продажи старой квартиры и аналогичный договор на новую жилплощадь.
  • Чтобы договор был правомочным, имел необходимую юридическую силу, он оформляется в письменной форме, все участники сделки заверяют его своими подписями. Также потребуется нотариальное заверение сделки.
  • Переход права собственности от одного пользователя к другому нуждается в обязательной регистрации в государственных структурах.
  • Если один из участников договора купли-продажи отказывается от государственной регистрации, осуществляет действия по препятствованию узаконивания процедуры перехода прав собственности, вторая сторона получает право обратиться в суд и взыскать с ответчика все убытки, понесённые в результате задержки.

Разменять квартиру путём заключения всего лишь одного договора невозможно: нужно оформить и сделку купли-продажи старой, большой квартиры, и сделки купли-продажи новых. Поэтому необходимо знать особенности заключения подобных договоров, описанных в Гражданском кодексе.

  1. Согласно 549-й статье, продавец недвижимого имущества обязуется передать покупателю в собственность объект недвижимости.
  2. Чтобы договор имел юридическую силу и являлся действительным, его необходимо заключать в письменной форме, а все стороны ставят в документе свои подписи.
  3. Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации для перехода права собственности на недвижимый объект от продавца к покупателю.
  4. Если одна из сторон договора уклоняется от госрегистрации, вторая сторона имеет право обратиться в суд. Убытки, понесённые из-за задержки регистрации, сторона-виновник обязана возместить.
Предлагаем ознакомиться:  Можно ли лишить премии по результатам ревизии

Предмет договора

В документе должны быть подробные данные, позволяющие установить конкретно объект недвижимости, который подлежит передаче от продавца к покупателю. Если эти данные будут отсутствовать, договор считается незаключённым и недействительным.

Цена договора

  1. Цена имущества, передаваемого от продавца к покупателю, обязательно указывается в соглашении сторон. При отсутствии указанной стоимости объекта недвижимости договор будет считаться недействительным.
  2. Размен квартиры на две предполагает передачу объектов недвижимости от продавцов и принятие их покупателями. Это происходит после подписания передаточного акта либо другого документа о передаче.
  3. Уклонение от подписания передаточного акта одной из сторон считается отказом от обязательства передать/принять имущество.
  4. Если продавец передаёт покупателю недвижимость, не соответствующую договорным условиям, покупатель вправе потребовать замены объекта на тот, что соответствует договору.
  5. Существенное условие договора продажи недвижимого объекта: если в нём проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его приобретения, в документе необходимо перечислить этих лиц и их права.

Размен квартиры при разводе

В соответствии с действительными нормами семейного законодательства, всё совместно нажитое имущество супружеской четы в случае расторжения брачных отношений подлежит разделу по принципу равноправности. Это означает, что после прекращения супружеских отношений пользователи получают в собственность одинаковые доли в квартире, равные 50% (по закону).

Разменять такую квартиру технически сложно, особенно если это не просторная «трёшка» в престижном районе города. Максимум, на что могут рассчитывать собственники при попытке размена – две малогабаритные квартиры-студии или комнаты в коммунальной квартире.

Наиболее предпочтительным вариантом размена в данной ситуации будет продажа квартиры и раздел полученных денег поровну. Ориентируясь на имеющиеся средства бывшие супруги смогут самостоятельно подобрать себе подходящее жильё.

Ситуация будет осложнена, если в качестве одного из собственников выступает несовершеннолетний ребёнок. Процедура потребует активного участия органов опеки и попечительства, которые будут стараться максимально защитить интересы ребёнка и предотвратить возможное ухудшение его жилищных условий после размена.

Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором. Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна.

Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом.

Самостоятельно решать такую проблему очень сложно: придётся искать покупателя на квартиру, затем уже заниматься поиском жилья для себя. Поэтому лучше обратиться в профессиональные риелторские агентства. Сотрудники сделают так, что все договора купли-продажи будут заключены в один день, а риски продавцов будут сведены к минимуму.

Размен 2-комнатной квартиры

Риелторы могут предложить желающему следующие варианты размена 2-х комнатной квартиры:

  • на две «однушкии» с доплатой или без;
  • на 1 «однушку» комнату в общежитии;
  • на 3 комнаты в общежитии;
  • на 2 однокомнатных квартиры.

Более реальными вариантами обмена являются все, кроме первого, но ведь люди хотят получить от сделки максимум выгоды, поэтому стараются сделать все возможное, чтобы при размене количество комнат осталось одинаковым.

Но многие забывают о том, что при размене «двушки» на 1 1, у того, кто решает обзавестись двумя квартирами появляется дополнительный санузел, кухня и коридор, поэтому зачастую такой обмен маловероятен.

Но искать подходящие варианты можно и нужно, потому что на практике произвести размен можно, если:

  • общая площадь «двушки» окажется больше, чем две однокомнатных квартиры;
  • квартира находится, к примеру, в столице, а ее владелец хочет произвести размен на две однокомнатных, расположенных в Подмосковье или в другом городе не областного значения;
  • «двушка» расположена в престижном районе, а «однушки» хоть и находятся тоже в одном городе, но расположены в спальных районах;
  • в «двушке» сделан шикарный ремонт, а однокомнатные квартиры продаются с обычной планировкой и косметическим ремонтом либо вообще без него.

Размен неприватизированной квартиры

Можно ли разменять муниципальную квартиру в 2020 году? Да, произвести обмен можно, но нужно соблюсти ряд условий и требований:

  1. Чтобы сделка по обмену состоялась, необходимо, чтобы все зарегистрированные в такой квартире лица, должны согласиться на обмен. При этом согласие нужно получить не только у тех, кто фактически проживает в квартире, но и у тех, кто на данный момент временно в ней не проживает (проходит воинскую службу, находится в командировке, на длительном лечении и т. п.).
  2. Если в квартире, которая готовится к обмену, зарегистрированы недееспособные либо несовершеннолетние лица, то для совершения сделки владельцу квартиры нужно получить согласие от органов опеки.
  3. Произвести обмен муниципальной квартиры можно только на такую же квартиру либо несколько квартир.
  4. Для успешного обмена жилплощадью важно также получить согласие наймодателя – того, кому по факту принадлежит неприватизированная квартира (муниципалитету, государству).

Размен квартиры при несогласии сособственника

Как разменять квартиру, если один из собственников против? Когда речь заходит о приватизированном жилье, у которого есть несколько собственников, то это значит, что такое жилье принадлежит каждому собственнику на правах долевой собственности. И в том случае, если сособственник отказывается обменивать квартиру, то провести сделку не получится.

Если нет желания обращаться в суд, тогда можно пойти другим путем – продать свою долю недвижимости, а на вырученные деньги купить квартиру с доплатой. При этом важно отметить, что перед продажей доли следует предложить выкупить ее у остальных сособственников.

Особенности размена квартиры, где прописаны дети

Соблюдение интересов несовершеннолетних детей тщательно контролируется органами опеки и попечительства. Что делать если ребёнок является собственником/одним из собственников размениваемой (продаваемой) квартиры? Если несовершеннолетнему принадлежит доля в квартире, необходимо при размене учесть, что он должен стать собственником недвижимости, не хуже прежней: то есть соответствующего качества, метража и прочего.

Сделка в данном случае совершается законным представителем несовершеннолетнего от его имени, но только после получения согласия органов опеки. Согласие невозможно получить, если имущество ребёнка после сделки уменьшится. Должностные лица органов опеки проверяют законность сделки: устанавливают её соответствие интересам несовершеннолетнего, проверяют, не ухудшатся ли условия проживания ребёнка, не уменьшится ли доля его собственности.

Когда речь заходит о размене квартиры с несовершеннолетними детьми, то многие граждане думают о том, что при проведении сделки у них могут возникнуть проблемы.

А они действительно могут начаться, если не будут соблюдены следующие условия:

  1. Перед заключением договора мены необходимо получить согласие от органов опеки.
  2. Новая жилплощадь по условиям проживания для ребенка должна быть не хуже предыдущих, а может быть даже и лучше. В противном случае, если дело дойдет до суда, судья может признать такую сделку недействительной.

Мнение эксперта

Роман Эфремов

Стаж 5 лет.
Специализация: все сферы юриспруденции.

Равноценный и неравноценный обмен

Пользователи, столкнувшиеся с необходимостью размена квартиры, часто сталкиваются с такими понятиями, как «равноценный» и «неравноценный» обмен. В первом случае обе стороны не проигрывают ни  в чём, отсутствует необходимость совершения доплат, рыночная стоимость квартир приблизительно одинакова, технические параметры разных вариантов жилплощади имеют аналогичные значения.

В некоторых ситуациях характеристики недвижимого имущества могут существенно отличаться между собой. Такая ситуация характерна при обмене большой трёхкомнатной квартиры в центре города на две небольшие «однушки» в хрущёвке на окраине.

При неравноценном обмене одна из сторон заранее оказывается в более проигрышных условиях. Ей потребуется внести доплату за новую жилплощадь.

Размен квартиры: рекомендации экспертов

Расселение жильцов одной квартиры может стать непреодолимой сложностью, даже если они изначально проживают в большой и просторной квартире. Размен возможен исключительно при наличии согласия между собственниками. Если они не могут договориться между собой, от размена придётся отказаться. Выходом из данной проблемы будет размен в судебном порядке или обращение в агентство недвижимости, сотрудники которого постараются подобрать наиболее оптимальные варианты, удовлетворяющие всех участников размена.

Чтобы максимально облегчить процедуру размена квартиры и ускорить её, необходимо акцентировать внимание на таких моментах:

  • Адекватно оценивайте свои возможности. Размен квартиры не подчиняется математическим формулам. И не всегда за трёхкомнатную квартиру можно получить двух- и однокомнатную в формате 2 1. В расчёт принимается месторасположение квартиры, её площадь и прочие технические характеристики, готовность второй стороны идти на уступки. В любом случае, при размене необходимо заранее озаботиться поиском некоторой денежной суммы, чтобы при необходимости получить приличное жильё с доплатой.
  • Доверьте процедуру размена профессионалам. Как показывает практика, самостоятельно разменять квартиру практически нереально. Учитывая тот факт, что размен становится реальностью из-за разногласий между собственниками, они не готовы идти на уступки друг другу. Чтобы избежать лишних конфликтов, привлеките к процессу размена сотрудников агентства недвижимости. Они помогут подобрать те варианты, которые будут удовлетворять запросы всех участников сделки.
  • Прежде чем пытаться разменять свою долю в квартире, попробуйте договориться с другими собственниками. Многие пользователи забывают о том, что при долевом владении первоначальное право выкупа принадлежит другим сособственникам.  Если вам удастся продать свою долю, проблема автоматически исчезает. Стоит отметить, что разменять или продать долю в квартире крайне сложно. Как показывает статистика, в большинстве случаев такие предложения хранятся в базах недвижимости годами.
  • Не покупайте квартиры, находящиеся в обременении. Нередко при размене пользователям предлагают приобрести жильё, находящееся в обременении. Такие варианты предлагают с огромной скидкой, забывая уточнить, что в случае возникновения проблем пользователь останется без денег и без жилья.
  • Всегда проверяйте сделку на юридическую чистоту. Одним из ключевых требования является проверка квартиры на временно отсутствующих жильцов, зарегистрированных здесь. Не исключено, что в обозримом будущем появится лицо, которое заявит о своих правах на жилище. Как итог – сделка будет признана судом недействительной ввиду отсутствия законных оснований для продажи. Пользователь потеряет большую сумму денег и лишится квартиры.

Как оформить обмен недвижимости? При осуществлении всего процесса есть вероятность возникновения многочисленных особенностей. Все зависит от характеристик жилплощади и других факторов. Рассмотрим некоторые нюансы.

Предлагаем ознакомиться:  Страховая не платит по ОСАГО: порядок действий в 2019 году

Как обменять квартиру самостоятельно? То есть, как правильно обменять квартиру без посредников? При самостоятельном решении поставленной задачи есть определенные риски.

Стоит тщательно проверять найденный вариант на «чистоту», для этого обязательно стоит ознакомиться с выпиской из Росреестра. Там будут видны обременения, если они есть.

В любом случае нужно быть осторожным и последовательным. Как вариант для безопасности – меняться со знакомыми людьми и родственниками или все-таки воспользоваться услугами юриста.

Размен квартиры как происходит

Тем не менее, есть и преимущества размена жилья без посредников – отсутствие дополнительной платы за услуги агентов.

Как сделать обмен квартиры на квартиру через агентство недвижимости? Такой вариант возможен. Для тех, кто не может или не хочет самостоятельно заниматься поисками и рассмотрением альтернатив, существуют агентства. Однако обращение в них имеет преимущества и недостатки для заявителя.

Среди преимуществ сразу выделяется:

    Фото №6

  • безопасность при условии обращения в проверенное и авторитетное агентство;
  • отсутствие затрат сил и времени на поиски со стороны самого заявителя;
  • разнообразие предложений, которые самостоятельно могли быть и не обнаружены.

Среди основных недостатков:

  • высокая стоимость услуги с платой агенту;
  • агенты зачастую вводят клиента в заблуждение, что купля-продажа – единственный вариант действий с квартирой на возмездной основе.

При мене собственного жилья можно получить доплату за вариант, менее выгодный. Аналогично выполнить мену на более привлекательное жилье можно, заплатив со своей стороны. Это прописывается при заключении соглашения (размер, порядок оплаты и т.д.).

Однако при обмене государственной недвижимости невозможно получать доплату, так как действия осуществляются не с личным жильем, а с тем, которое участникам фактически не принадлежит.

Таким образом, независимо от формы собственности жилое помещение можно поменять, но только на аналогичное. Здесь обязательно письменное закрепление достигнутого консенсуса и указание исчерпывающих сведений о предмете обмена.

Все спорные вопросы придется решать в суде, если таковые возникнут. Однако при соблюдении всех правил, сложностей возникнуть не должно.

Размен квартир в судебном порядке

Многие граждане не пользуются таким видом сделок, как размен, только по той причине, что не знают, как происходит эта сделка. И они не знают, как обезопасить себя от возможного мошенничества со второй стороны сделки.

Размен квартиры как происходит

Порядок размена квартиры зависит от тех прав, которые имеет ее владелец на нее, а также от различных других факторов, таких как наличие детей, решение суда и прочие.

В целом, обмен недвижимостью может быть следующим:

  • путем договора обмена;
  • путем договора мены.

В этом случае влияет приватизация квартиры. Обмен возможен только для неприватизированных квартир, которые находятся в собственности. А договор мены подходит для квартир, находящихся в собственности граждан.

Независимо от вида имущества, на которое меняется жилье, порядок действий будет следующий:

  1. Поиск подходящего варианта.
  2. Сбор документов.
  3. Если одной из сторон обязательно приватизировать жилье, то оформляют приватизацию.
  4. Если жилье не приватизировано, то нужно получить согласие муниципального органа, в чьей собственности находится этот жилой объект.
  5. Подписание договора.
  6. Регистрация сделки, только когда участвует собственность граждан в сделке.
  7. Расторжение договоров о найме с предыдущими владельцами и заключение новых для неприватизированных жилых объектов.

По такому алгоритму нужно действовать при желании размена квартиры.

Документы

Пакет необходимых документов зависит от вида собственности на жилье. Для обмена неприватизированного жилья он будет следующим:

  • разрешение муниципалитета на обмен;
  • заявление, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи, прописанными в квартире;
  • обменные ордера;
  • выписка о численности человек из домовой книги;
  • согласие всех жильцов квартиры и опеки, если там проживают несовершеннолетние дети;
  • договор об обмене.

Для получения положительного решения о возможности размена необходимо подать заявление, в котором будут указаны обоснованные причины проведения сделки обмена между гражданами. Убедительными основаниями могут послужить следующие условия:

  • возможность рассмотреть обмен на другое жилье по усмотрению муниципалитета;
  • подготовленный вариант переезда, который подготовили жильцы;
  • конкретные условия и требования сторон.

В определенных случаях муниципалитет имеет право отказать в сделке с жильем. Причины отказа могут быть следующие:

  • если жилье относится к аварийному фонду;
  • если наложен арест на жилье;
  • когда сделка фиктивна по содержанию;
  • когда жилье в залоге.

При отсутствии этих фактов муниципалитет в большинстве случаев одобряет решение по обмену. Вместе с заявлением подается следующее:

  • договор найма жилья или иного документа, подтверждающего основания пользования этой жилой площадью;
  • выписка об отсутствии ареста и залога на эту недвижимость;
  • выписка обо всех зарегистрированных в данном жилье;
  • кадастровый паспорт;
  • разрешение органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний.

Это заявление рассматривается в течение месяца. Оно должно быть подано жильцами обеих квартир.

На судебном заседании истец должен убедить судью в том, почему так важно провести сделку мены:

  • один из собственников квартиры недостойно себя ведет – устраивает дебоши, вечеринки, не принимает участия в уборке квартиры, ремонте и т. п.;
  • инициатором размена квартиры стала бывшая жена либо же муж, которая/-ый хочет после развода проживать отдельно;
  • в семье регулярно проходят скандалы, ссоры, драки и т. д.

Для обращения в суд с иском о принудительном размене квартиры заинтересованное лицо должно сделать следующее:

  • написать исковое заявление, где следует указать мотивы для размена;
  • собрать необходимые документы на квартиру;
  • предоставить на заседании доказательства (фотографии, видео, показания свидетелей) того, что необходимость в размене жилья возникла по причине непристойного или недостойного поведения кого-то из проживающих в квартире.

Для того чтобы разменять квартиру, нужно понимать, что сделка пройдет быстрей, если стороны произведут равнозначный обмен, например, человек поменяет свою «трешку» на 2 однокомнатных квартиры.

Возможные варианты размена

Обменять можно как муниципальное жилье, так и приватизированное, с зарегистрированными лицами, несовершеннолетними, так и в судебном порядке. Для успешного заключения договора мены без помощи специалистов (риелтора, оценщика) не обойтись.

Размен квартиры: рекомендации экспертов

Расселение жильцов одной квартиры может стать непреодолимой сложностью, даже если они изначально проживают в большой и просторной квартире. Размен возможен исключительно при наличии согласия между собственниками. Если они не могут договориться между собой, от размена придётся отказаться. Выходом из данной проблемы будет размен в судебном порядке или обращение в агентство недвижимости, сотрудники которого постараются подобрать наиболее оптимальные варианты, удовлетворяющие всех участников размена.

Чтобы максимально облегчить процедуру размена квартиры и ускорить её, необходимо акцентировать внимание на таких моментах:

  • Адекватно оценивайте свои возможности. Размен квартиры не подчиняется математическим формулам. И не всегда за трёхкомнатную квартиру можно получить двух- и однокомнатную в формате 2 1. В расчёт принимается месторасположение квартиры, её площадь и прочие технические характеристики, готовность второй стороны идти на уступки. В любом случае, при размене необходимо заранее озаботиться поиском некоторой денежной суммы, чтобы при необходимости получить приличное жильё с доплатой.
  • Доверьте процедуру размена профессионалам. Как показывает практика, самостоятельно разменять квартиру практически нереально. Учитывая тот факт, что размен становится реальностью из-за разногласий между собственниками, они не готовы идти на уступки друг другу. Чтобы избежать лишних конфликтов, привлеките к процессу размена сотрудников агентства недвижимости. Они помогут подобрать те варианты, которые будут удовлетворять запросы всех участников сделки.
  • Прежде чем пытаться разменять свою долю в квартире, попробуйте договориться с другими собственниками. Многие пользователи забывают о том, что при долевом владении первоначальное право выкупа принадлежит другим сособственникам.  Если вам удастся продать свою долю, проблема автоматически исчезает. Стоит отметить, что разменять или продать долю в квартире крайне сложно. Как показывает статистика, в большинстве случаев такие предложения хранятся в базах недвижимости годами.
  • Не покупайте квартиры, находящиеся в обременении. Нередко при размене пользователям предлагают приобрести жильё, находящееся в обременении. Такие варианты предлагают с огромной скидкой, забывая уточнить, что в случае возникновения проблем пользователь останется без денег и без жилья.
  • Всегда проверяйте сделку на юридическую чистоту. Одним из ключевых требования является проверка квартиры на временно отсутствующих жильцов, зарегистрированных здесь. Не исключено, что в обозримом будущем появится лицо, которое заявит о своих правах на жилище. Как итог – сделка будет признана судом недействительной ввиду отсутствия законных оснований для продажи. Пользователь потеряет большую сумму денег и лишится квартиры.
Ссылка на основную публикацию
Adblock detector