Материнский капитал в долевом строительстве

Варианты использования

Способы допустимого использования материнского капитала описаны в Федеральном законе №256-ФЗ от 22.12.2006 года. Законным его использованием является и участие в долевом строительстве. Прежде чем заключать договор, необходимо разобраться со всеми нюансами процесса, чтобы не столкнуться с отказом Пенсионного фонда.

Сумма, которая положена матери при рождении второго ребенка, составляет 453 026 рублей. Ее недостаточно, чтобы полностью оплатить договор. Поэтому есть следующие варианты использования:

  1. У владельца сертификата есть собственные средства, которых достаточно (вместе с капиталом) для расчета с застройщиком. В такой ситуации воспользоваться сертификатом можно только после того, как ребенку исполнится 3 года.
  2. Покупка квартиры в строящемся доме в рассрочку, которую предоставляет застройщик.
  3. Владелец сертификата не имеет достаточно средств и оформляет ипотечный кредит в коммерческом банке. Материнский капитал в этом случае используется как первоначальный взнос. Преимущество этого варианта состоит в том, что использовать сертификат можно сразу после оформления, не дожидаясь трехлетия ребенка.
  4. Участник долевого строительства имеет ипотечный кредит, средства которого были направлены на расчет с застройщиком. Средствами по сертификату заемщик может погасить ипотеку, при этом дожидаться трехлетия ребенка также не нужно.

Расторжение договора долевого участия в судебном порядке

Расторгнуть договор возможно, если существуют подтвержденные причины. Согласно статье 9 214-ФЗ есть 4 вариации расторжения договора долевого строительства. К ним относят:

  • расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе застройщика;
  • расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика;
  • по двустороннему порядку, т.е. по соглашению сторон;
  • через суд.

При расторжении ДДУ в любой ситуации девелопер совершает возврат денег, т.е. деньги после прекращения договора возвращаются покупателю. Строительная организация выплачивает неустойки и процент за применение денег дольщика, только тогда, когда нарушены правила и законы в отношении гражданина. При прекращении договора нужно оформить эту операцию в Росреестре. Можно ли расторгнуть ДДУ после регистрации?

В результате расторжения могут начаться судебные тяжбы, в особенности, когда организация обанкротилась и необходимо вернуть свои средства. Судебная практика показывает, что чаще суд встаёт на сторону физических лиц, если у них существуют все причины, чтобы закрыть договор, и их письменное подтверждение (к иску прикладывают не только, документы, но и фотографии замороженной стройки или изменившейся планировки).

Для граждан существуют риски при расторжении ДДУ:

  • трата драгоценного времени;
  • растрата денег;
  • утрата квартиры.

Прежде чем расторгнуть договор с застройщиком, нужно узнать, есть ли деньги у девелопера после сделки, чтобы вернуть их за контракт и прекратить действие ДДУ. Бывают случаи, когда дольщик отказывается от прав залога на завершенный объект, а застройщик в это время становится банкротом, соответственно денег на возврат у него нет.

При расторжении договора строительная организация не вправе просить выплаты каких-либо штрафов от покупателя, согласно регламенту Закона о защите прав потребителей ст. 32. Также ст. 333.33 Налогового кодекса РФ гласит, что для одностороннего и судебного порядка госпошлину оплачивать нет необходимости.

Предлагаем ознакомиться:  Обязательство о выделении доли по материнскому капиталу: нотариальное

Материнский капитал в долевом строительстве

Девелопер может предложить не ликвидировать договор, а просто переуступить свои права на долю другому физлицу, т.е. покупателю (часто это бывают родственники или работники застройщика). Плюс такого способа в том, что денежные средства передаются сразу в момент сделки. Но есть и минус – это оплата налога за продажу квартиры больше 1 000 000 рублей, если она в собственности покупателя менее 3 лет.

Договор может быть ликвидирован по просьбе дольщика:

  1. Просрочка по сдаче объекта больше чем на 60 дней.
  2. Нарушено качество строительства.
  3. Нарушены обязанности застройщиков согласно части 2 ст.7 и части 3 ст. 15.1 ФЗ № 214.

Порядок действия

Как расторгнуть договор ДДУ? Ликвидировать ДДУ следует так:

  1. Составить заявление о расторжении договора долевого участия по инициативе дольщика и отправить его девелоперу. В нем должны присутствовать: причина расторжения (ФЗ № 214), расчеты, реквизиты, чтобы девелопер перечислил деньги или дату личного визита гражданина в организацию за расчетом.
  1. Если за 20 дней девелопер не выполнит ваших условий, тогда нужно написать иск и направить его судье. К исковому заявлению нужно прикладывать все доказательства, т.е. причины для закрытия договора.

Документы

Если договор возможно расторгнуть добровольно, то необходимо подать такую документацию в Росреестр, которую обычно подает дольщик:

  • удостоверение личности;
  • ДДУ.

А если пройти предстоит через зал судебных заседаний, то тогда к иску нужно приложить:

  • копия ДДУ;
  • бумаги, подтверждающие нарушения со стороны строительной организации;
  • если есть отказ от строительной организации, то его копия;
  • расчет убытков и морального вреда;
  • оплаченная госпошлина.

С какого момента считается расторгнутым ДДУ? Многие думают, когда это действие будет государственно зарегистрировано, неверно. Расторгнутым документ считают с даты отправления дольщиком заявки или уведомления о расторжении ДДУ дольщиком девелоперу (образец). По прошествии 20 дней гражданин может явиться в Росреестр и подтвердить ликвидацию документа официально, т.е. зарегистрировать закрытие ДДУ.

Расторгнуть договор долевого участия возможно в суде, если не исполнены обязательства одного из участников договорных отношений, если девелопер:

  • прекратил или приостановил строительство объекта;
  • изменен проект дома;
  • изменилось целевое назначение строения;
  • другие обязательства согласно пунктам договора.

Порядок действия

Гражданин вправе расторгнуть ДДУ и вернуть деньги в любое время, часто для этого есть веские основания, такие как:

  • серьезная проблема в постройке;
  • недостатки в строительных нормах и жилищных условиях;
  • срок получения свидетельства просрочен.

ФЗ 214 регулирует порядок и сроки возврата денег при расторжении ДДУ и согласно п.2 ст.9 Федерального закона средства по договору, прекращённому по односторонней инициативе, перечисляются в 20-дневный срок. По суду – девелоперу дается 10 дней для возвращения денег после вынесенного судебного решения. Т. е. срок ещё зависит от времени рассмотрения иска судьей или заявления в МФЦ или Росреестре.

Особенности оформления ипотеки

Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк. Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка. При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже.

Предлагаем ознакомиться:  Уведомление о расторжении договора подряда подрядчиком

Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:

  1. Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
  2. Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
  3. В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
  4. В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.

ДДУ расторгается при предоставлении:

  • паспорт;
  • если есть соглашение;
  • если одностороннее расторжение, уведомление;
  • нотариально заверенное решение суда.

Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:

  • справка о погашении долга из банка;
  • общее заявление двух сторон;
  • кредитный договор;
  • закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
  • судебное решение о закрытии кредита.

Если покупатель планирует привлекать ипотеку, то необходимо заранее узнать условия банков, так как не все готовы оформлять кредиты с использованием материнского капитала. Кроме того, обычно конкретный банк не работает со всеми застройщиками в регионе. При выборе квартиры целесообразно поинтересоваться у представителя застройщика, с какими банками работает компания.

Материнский капитал в долевом строительстве

От принятия решения об участии в долевом строительстве до расчета по договору, покупателю необходимо выполнить ряд шагов:

  1. Выбор застройщика и объекта строительства. Этот этап требует максимально ответственного отношения для избежания риска того, что дом так и не будет сдан в эксплуатацию.
  2. Выбор квартиры с последующим ее бронированием. На этом этапе обязательно необходимо сообщить представителю компании, что при расчете будет использоваться материнский капитал, так как информация об этом обязательно включается в договор.
  3. Регистрация договора в Росреестре, согласно от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ.
  4. Внесение собственных средств, если договор заключается без привлечения кредитных средств.
  5. Если покупатель оформляет ипотечный кредит, то зарегистрированный договор предоставляется в банк, на основании его подписывается ипотечный договор, после чего перечисляются кредитные средства на счет застройщика.
  6. Передача пакета документов в Пенсионный фонд для выплаты, согласно сертификата.

Покупателю стоит обратить внимание на то, чтобы в договоре присутствовала следующая информация: подробные сведения об объекте, цена и порядок оплаты (необходимо указать, что используется материнский капитал), дата ввода дома в эксплуатацию, гарантийные обязательства застройщика. Без этой информации Пенсионный фонд откажет в выплате материнского капитала.

В договоре должна быть оговорена рассрочка оплаты, так как перечисление средств по сертификату обычно происходит в течение 1-2 месяцев с момента подачи всех документов.

После того, как дом сдан в эксплуатацию, право собственности сначала оформляет на себя лицо, заключавшее договор долевого строительства, а потом производится переоформление на всех членов семьи. Если этого не сделать, право собственности может быть признано недействительным, так как нарушены права детей.

Расторжение договора долевого участия в судебном порядке

К сожалению, не редкими являются случаи, когда вследствие банкротства или мошеннических операциях, дом так и не вводится в эксплуатацию. Единственный способ вернуть средства в такой ситуации – это расторгнуть договор долевого строительства. Материнский капитал при этом, после предварительного согласования с Пенсионным фондом, возвращается на счет матери.

Часто договор долевого строительства используют как инвестицию с целью получения прибыли. Это возможно за счет того, что на более ранних этапах строительства цена права на объект недвижимости будет меньше, чем на более поздних, тем более, если сравнивать с ценой квартиры после оформления права собственности на покупателя.

Предлагаем ознакомиться:  Как расторгнуть договор между организацией и предпринимателем

Документы

Девелопер вправе расторгнуть договорные отношения, если:

  1. Дольщик просрочил платежи больше чем на 60 дней, если платеж единовременный.
  2. Гражданин не внес деньги согласно установленному сроку, если оплата производится в рассрочку. Обычно договорные отношения прекращаются, после того, как нет оплаты в течение 60 дней.
  3. За год платежи пропущены 3 раза.

Порядок действия

Согласно Федеральному закону (ФЗ) № 214 застройщик вправе ликвидировать договор по своей инициативе. Если возникли вышеперечисленные причины, нужно:

  • Направить заказное оповещение дольщику с просьбой о погашении долга и о последствиях неоплаты.
  • По прошествии месяца, если от дольщика никаких действий по ДДУ не последовало, то девелопер может расторгнуть договор.

Документы

  • ДДУ;
  • заявление о регистрации договора;
  • паспорт (для доверенного лица плюс доверенность);
  • согласие супруги или супруга на покупку «долёвки»;
  • залоговые документы при ипотеке;
  • проектная документация;
  • оплаченная госпошлина.

Если организация отправила уведомление о прекращении ДДУ в случае неуплаты, и прошел месяц после отправления, то документ может считаться расторгнутым. После подачи бумаг на регистрацию ожидают 7-10 дней и получают документацию о ликвидации договора.

Порядок действия

Пакет документов

Заявитель обязан передать в Пенсионный фонд следующие документы:

  • документы, подтверждающие личность заявителя;
  • свидетельства о рождении детей;
  • свидетельство о браке;
  • заявление на выплату средств по сертификату на материнский капитал установленного образца;
  • страховое свидетельство;
  • сертификат (дубликат в случаи утери);
  • договор об участии в долевом строительстве, зарегистрированный в установленном законом порядке;
  • документы, которые подтверждают факт внесения личных или кредитных средств по договору;
  • кредитный договор и справка о размере долга в банке (если используется ипотечный кредит);
  • заверенный нотариально документ, где заявитель берет на себя обязательство в течение полугода после оформления акта приема-передачи квартиры оформить ее на всех членов семьи, в том числе и на детей.

Пенсионный фонд рассматривает документы в течение одного месяца. Если к бумагам нет замечаний, то на протяжении 5 дней после принятия решения средства будут перечислены.

Причины отказа

Отказ Пенсионного фонда возможен в следующих случаях:

  • нарушения порядка передачи документов или неполный их пакет;
  • ограничения заявителя в родительских правах;
  • превышения суммы, указанной в заявлении, над размером материнского капитала или его остатка.

Покупатель не сможет воспользоваться материнским капиталом, если приобретет права собственности на объект недвижимости у другого дольщика. Причина этого в том, что данная операция осуществляется на основании переуступки прав, а Пенсионный фонд не принимает этот документ к рассмотрению. В такой ситуации единственный вариант проведения сделки – это расторжение договора долевого участия с первым дольщиком и заключение нового.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector