Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре — Эльба || Как расторгнуть договор аренды зарегистрированный в росреестре

Что будет, если договор не зарегистрировать

Регистрация договора аренды обязательна в силу  ст. 651 ГК РФ. Иначе соглашение сторон как бы не действует. Но на практике есть важный нюанс.

Если договор не зарегистрировали, но арендатор заехал в помещение по акту, он обязан платить и выгнать его нельзя. Это позиция ВАС РФ из п. 3 Информационного письма от 25.02.2014 № 165. Суды считают, что иначе предприниматели воспользуются отсутствием регистрации как отговоркой не платить. А арендодатели — как поводом выгнать из помещения.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Договор без регистрации не действует для третьих лиц — ст. 433 ГК РФ. 

Третьи лица — это, например, новый собственник недвижимости. За несколько лет аренды фирма может перепродать помещение. Предприниматель может умереть, и на его место придёт наследник. Новый хозяин не вправе выселить арендатора — ст. 617 ГК РФ. Но только если до оформления собственности он видел запись об аренде в выписке ЕГРН.

Ещё договор с регистрацией нужен для оформления лицензии, например, на крепкий алкоголь в баре. Без постоянного помещения лицензирующий орган не поверит, что через полгода вы не переедете в ларек.

Чтобы зарегистрировать договор, сделайте следующее.

Сдавайте отчётность в три клика

Эльба рассчитает налог и подготовит отчётность для бизнеса на УСН, ЕНВД и патенте. А ещё поможет cформировать счета, акты и накладные.

Подготовьте договор аренды и акт передачи

Договор аренды для регистрации составляют в виде единого документа на бумаге. К договору прикладывают акт передачи помещения. Оба документа стороны подписывают.

Если в аренду сдают не целое помещение, а часть, понадобится подготовка технического плана.

Договор аренды

В договоре подробно описывают арендуемое помещение и указывают его кадастровый номер. 

Акт передачи

Акт передачи подписывайте только после осмотра помещения. Если нашли недостатки, просите арендодателя их устранить. С подписанным актом не получиться предъявить претензии по сломанным розеткам и протекающей сантехнике.

Посмотрите наши статьи о важных условиях аренды и безопасном подписании акта.

Статья об аренде в торговом центре

Статья об аренде офиса

Статья об аренде помещения под кофейню

Статья об аренде магазина

Технический план

Взять в длительную аренду можно объект недвижимости, который числится в Едином государственном реестре под своим кадастровым номером. Иначе регистраторы «не видят», что переходит в аренду.

Обычно в реестр вписан объект целиком, например, торговое помещение 100 кв м на первом этаже здания. А его отдельные части, например, блок-секция 15 кв м под торговые места — нет. Такую часть надо одновременно с регистрацией аренды поставить в реестр. Так требует ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации недвижимости.

Для этого в помещение приглашают кадастрового инженера, он готовит технический план. Инженера можно найти в интернете. Единственное — надо проверить действие его аттестата в Реестре кадастровых инженеров.

Готовый технический план сдают в Росреестр вместе с документами на регистрацию. 

Может выйти так, что аренда помещения станет не нужна. 

Договор аренды расторгают через суд или в по уведомлению — зависит от условий договора. 

Как правильно разорвать договор аренды, вернуть помещение и не остаться в долгах перед арендодателем, мы писали в отдельной статье, посмотрите ее.

Статья о расторжении договора аренды

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Досрочное расторжение договора аренды тоже регистрируют в Росреестре и платят госпошлину: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре — Эльба || Как расторгнуть договор аренды зарегистрированный в росреестре

По завершении срока договора арендодатель обращается в Росреестр с заявлением о погашении записи об обременении. К заявлению прикладывают акт возврата помещения.

Узнайте, какие нужны документы в Росреестр

Пакет документов для регистрации зависит от статуса сторон: ИП или юрлица. 

Чтобы узнать точный список документов, позвоните в МФЦ вашего региона. Звонок в МФЦ — это ключевое действие в сборе бумаг. Нигде в интернете нет перечня документов под конкретную сделку. 

Документы на регистрацию подает кто-то один: арендатор или арендодатель. Он будет заявителем. 

Заявитель платит госпошлину: ИП — 2 000 рублей, юрлицо — 22 000 рублей. По поводу расходов на пошлину может возникнуть спор. Чтобы его избежать, заранее пропишите в договоре аренды, кто несёт эти расходы, или поделите их поровну.

Документы для всех

— Заявление о регистрации договора — напишет специалист МФЦ на приёме.

— Договор аренды с актом передачи — 3 экземпляра в оригиналах.

— Паспорт заявителя.

— Документ об уплате госпошлины — платит заявитель. ИП платит наличными через терминал или расчётный счёт, юрлица — только через счёт. Реквизиты для оплаты есть у сотрудников МФЦ. Если платите с расчётного счёта, спросите реквизиты заранее. 

Документы для юрлиц

— Протокол о назначении директора — если он пришёл на сделку от юрлица.

— Доверенность на представителя с подписью директора и печатью — если от юрлица пришёл кто-то другой кроме директора.

— Устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о присвоении ИНН и ОРГН — если Росреестр сам не получает информацию о юрлице по межведомственному запросу.

— Протокол об одобрении крупной сделки — нужен, когда платежи за аренду за весь срок больше 25 % денег и имущества компании. Вместо протокола могут попросить справку, что сделка для компании не крупная.

— Протокол об одобрении сделки с заинтересованностью — если одобрение обязательно по уставу. Вместо протокола могут попросить справку, что договор не является для компании сделкой с заинтересованностью.

Документы для ИП

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре — Эльба || Как расторгнуть договор аренды зарегистрированный в росреестре

— Нотариальное согласие супруга на сдачу помещения в аренду — нужно, если арендодатель купил недвижимость в браке. Вместо него приносят брачный договор, соглашение о разделе или судебное решение о разделе имущества.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

— Нотариальная доверенность на представителя — если от ИП или физлица пришёл другой человек, например, риелтор.

— Письменное согласие банка на сдачу в аренду предмета залога — если помещение в ипотеке или залоге у банка.

Важно: все документы сдают в оригинале или нотариальной копии.

Документы сдают на личном приёме в МФЦ региона, где находится помещение, либо отправляют напрямую в Росреестр — почтой или через сайт. 

На приём в МФЦ заранее записываются. В назначенное время заявитель приходит к специалисту, сдает пакет документов и получает расписку с номером обращения и планируемой датой окончания регистрации. По номеру можно следить за готовностью документов в МФЦ. 

Почтой

Почтой документы в Росреестр отправляют письмом с описью вложения. Заявление и документы заверяют нотариально.

Удаленно через сайт

Через сайт Росреестра подают документы, когда у каждой из сторон есть электронная подпись. 

Срок регистрации договора аренды — до 9 рабочих дней. Еще плюс 5 дней, если сдали с техническим планом.

За это время регистраторы проверяют бумаги и проводят экспертизу сделки. 

— Заявителю возвращают документы, если в договоре аренды есть исправления от руки или пришел представитель, а собственник запретил регистрацию без своего участия — ст. 25 Закона о регистрации недвижимости.

— Регистрацию приостанавливают на срок до трёх месяцев, когда что-то не так с правами на сдачу в найм. Например, на помещении арест или в пакете нет согласия банка. Заявителю предлагают донести документы — ст. 26 Закона о регистрации недвижимости.

— В регистрации отказывают, если заявитель за три месяца не донес недостающие бумаги по ст. 27 Закона о регистрации недвижимости.

О приостановлении регистрации, возврате заявления и отказе Росреестр присылает уведомление. Иногда специалисты звонят или присылают смс — так информация о проблеме с договором доходит быстрее.

Если со сделкой все нормально, регистраторы заносят в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении и ставят отметку о регистрации на договоре.

Организация юридической функции

– Какой бизнес компании поддерживает юридическая служба BASF в России и СНГ?– В сферу нашей ответственности входит юридическая поддержка производства и продажи химической продукции на территории СНГ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

– Вся поддержка осуществляется дистанционно из Москвы?– В основном да. Кроме Москвы у нас есть юрист в Киеве, который поддерживает бизнес в Украине, Молдове, Грузии и Армении. Также есть юрист в Ростове-на-Дону (это объясняется тем, что на юге России самые активные продажи агрохимикатов). Пять юристов и один ассистент работают в московском офисе.

У них сложная структура обязанностей: каждый отвечает за правовую поддержку определенного бизнес-подразделения и сверх того за поддержку всех подразделений бизнеса в какой-то стране, кроме России (кто-то отвечает за Казахстан, кто-то – за Беларусь и т. д.). Плюс каждый из юристов сопровождает еще и какое-то конкретное юридическое лицо из нашей группы компаний на территории СНГ.

– То есть специализированного юриста, который занимался бы только корпоративным направлением, у вас нет?– Нет, и это не случайно. Во-первых, несмотря на то что у нас несколько юридических лиц на территории СНГ, объем корпоративной работы не настолько большой, а главное, не настолько сложный, чтобы выделять на него отдельного человека.

Это было бы неэффективно. Во-вторых, я сторонник того, что работа юриста никогда не должна ограничиваться одной узкой функцией. По этой причине у нас также нет юриста, который занимался бы только договорами. Однообразная работа может демотивировать и побуждать искать более интересный вариант в другой компании. На мой взгляд, самое правильное – раскрывать потенциал моих коллег-юристов через разнообразные и сложные задачи.

– В чем преимущество такой структуры обязанностей: бизнес-юнит плюс территория, плюс юридическое лицо?– В условиях достаточно компактной юридической службы при большом объеме работы это самый эффективный вариант. В силу того, что информацией о том или ином бизнес-юните или об особенностях работы на той или иной территории в итоге отлично владеют все юристы (через поддержку конкретного бизнес-подразделения на всех территориях и наоборот – через поддержку всех бизнес-юнитов на конкретной территории), во время отсутствия кого-то из юристов каждый может легко подхватить его блок.

Особенности работы

– У концерна BASF на химическом рынке России и СНГ широкая линейка продуктов в совершенно разных сегментах – строительная химия, агрохимикаты, специальные химикаты для различных отраслей промышленности и т. д. Что с точки зрения работы юриста представляет собой бизнес по производству и реализации такой продукции?

– Бизнес представляет собой, во-первых, дистрибуцию, если речь идет о товарах, которые импортируются из Европы. Работа юристов в этом направлении такая же, как в дистрибуции любых других товаров, – это сопровождение поставок и вопросы, так или иначе связанные с импортом (таможенный и валютный контроль, например).

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре — Эльба || Как расторгнуть договор аренды зарегистрированный в росреестре

Во-вторых, у концерна BASF есть локальное производство в России, а также в Казахстане и Азербайджане. Это в основном рынок B2B (бизнес для бизнеса). В частности, мы производим в Подмосковье материалы, необходимые для укрепления взлетно-посадочных полос, ремонта плотин, мостов. Кроме того, в Подмосковье у нас лакокрасочное производство, его клиенты – подавляющее большинство иностранных автомобильных марок, которые собираются в России, а также авторемонтные мастерские дилерских центров этих марок.

Любое производство в части работы юристов – широкое поле. Вряд ли можно предусмотреть заранее абсолютно все вопросы, с которыми придется столкнуться.

– Какие можно выделить в вашей работе основные функциональные блоки независимо от того, что это – дистрибуция или производство?– Блоки вполне стандартные: консультирование внутренних клиентов, оценка рисков, договорная работа и проектная деятельность (когда в компании происходят какие-то масштабные изменения или открываются новые направления бизнеса).

Кстати, договорную работу я не считаю солидным блоком – если речь идет о типовых сделках, то визирование проектов договоров чисто техническая функция, которую легко оптимизировать и свести временные затраты юриста к минимуму. Гораздо больше внимания и усилий требуют нестандартные сделки, сопровождающие бизнес-проекты.

– Например?– Например, мы производим добавки (так называемые присадки) к бензину, которые придают топливу особые качества. Специалисты топливной компании и BASF совместно находят оптимальное технологическое решение и на рынок выводится улучшенный бензин. Мы сопровождаем юридическую часть проекта.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

– То есть в подобных случаях возникает объект интеллектуальной собственности, требуется регистрация патента, а договор с клиентом имеет смешанный характер – не только поставка, но и лицензионное соглашение?– Все так и есть, за исключением регистрации патента. Во-первых, в концерне BASF действует правило – все товарные знаки и патенты должны быть оформлены на головную компанию в Германии.

Поэтому наша компетенция – составление лицензионных соглашений. Во-вторых, не всегда наши технологические решения можно запатентовать – иногда это ноу-хау. А с ноу-хау известная проблема: этот объект интеллектуальной собственности как бы есть, но его как бы и нет, потому что защитить такие сведения от утечки гораздо труднее, чем в случае с изобретением, которое охраняется патентом.

– Вы упомянули об оптимизации функции по проверке проектов договоров в стандартных, типовых сделках. В чем ваш секрет?– Все очень просто. Понятно, что юристу удобнее проверять проект, если он составлен по привычной типовой форме. Но если контрагент – крупная солидная компания, у которой на все случаи жизни есть свои типовые формы, то как убедить ее юристов использовать именно наш проект?

Нужно сделать нашу форму такой, чтобы она не вызывала отторжения. Для этого в ней, во-первых, не должно быть откровенно дискриминационных условий. Во-вторых, она не должна быть объемной. Я прекрасно понимаю коллег из других компаний: никому не хочется вникать в чужой огромный многостраничный контракт.

когда мы полностью убрали из нашей типовой формы все необязательные условия, она стала двухстраничной. Оказалось, что юристы чисто психологически воспринимают такие маленькие договоры как нечто несерьезное. Пришлось для солидности «нарастить» договор до четырех страниц, все-таки включив в него несколько очевидных условий, которые и так есть в Гражданском кодексе.

Но даже нашу собственную типовую форму важно правильно проверять, когда она вернулась от контрагента с его подписью. Как быстро удостовериться, что туда не внесли невыгодных нам изменений? Разумеется, речь идет о ситуациях, когда мы получаем договор в бумажном виде, а не в электронном (во втором случае проверить документ на предмет расхождений элементарно).

Во-первых, достаточно беглого взгляда на расположение абзацев и последних строчек текста в абзацах (по сравнению с нашей формой). Во-вторых, в любой договор можно заложить так называемую зону программируемой деформации, то есть собрать рядом все те условия, в которые контрагент теоретически может захотеть внести изменения. Тогда внимательно вчитываться стоит только в эту зону. При таком подходе проверка стандартного договора занимает меньше минуты.

– Наверняка вы разгрузили себя от договорной рутины, потому что есть более сложные задачи. Какие именно? Вот, например, с контролирующими органами часто вам приходится иметь дело?– Часто. Преимущественно с таможенными органами, учитывая, что у нас много импорта. Кстати, могу развеять стереотип о том, что обжаловать их решения в административном порядке бесполезно.

У нас была ситуация, когда нам откорректировали таможенную стоимость на 11 млн рублей. Причем по аналогичным спорам даже судебная практика складывалась неоднозначно, и плюс к тому таможенники очень продуманно подошли к аргументации доначислений (хотя и наша позиция тоже была неслабой). Поэтому мы готовились к длительной и очень непростой судебной битве, но предварительно, конечно, подали жалобу в вышестоящее управление.

Мы сами не ожидали, что там прислушаются к нашим аргументам и отменят решение. Но в итоге проблему действительно удалось решить без суда. Предвидя возможные скептические предположения на этот счет, сразу скажу: у BASF очень жесткая и принципиальная антикоррупционная политика. Поэтому никаких «особых» стимулов для решения в нашу пользу не было. Вообще, несмотря на общепринятое мнение, мне часто приходилось сталкиваться с тем, что государственные органы шли навстречу бизнесу.

– А с контрафактом вы сталкиваетесь? Ведь на рынке агрохимикатов это не редкость.– Это действительно острая тема для многих производителей. Могу привести в пример громкое дело пятилетней давности. Тогда обнаружилось масштабное подпольное производство агрохимикатов (не только под нашей маркой). Правоохранительные органы были бы и рады заняться этим делом, но для этого у них просто не было ресурсов (наш следователь одновременно вел массу других дел).

Тогда мы объединились с другими потерпевшими и помогали своими силами организовывать действия, необходимые для следствия. Кстати, при этом столкнулись с коллизией. Начать следовало с экспертизы образцов химической жидкости, которая была обнаружена в канистрах на подпольной производственной площадке.

Выяснилось, что необходимую экспертизу можно сделать в единственном российском институте, но он завален заказами, условно говоря, на два года вперед. Оперативный вариант только в Германии. Следователь подтвердил, что результаты экспертизы, если мы закажем ее сами, в таких обстоятельствах тоже будут иметь значение.

Но тут встал вопрос: как вывозить образцы в Германию? Точнее, как их декларировать? Мы не могли декларировать их ни как какой-то свой продукт (это было бы заведомо недостоверно), ни как некий ядохимикат, потому что определить, что это такое, как раз и должна была экспертиза. А вывезти просто «нечто», не конкретизируя в декларации, что это, нельзя.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Вот такой парадокс.В итоге это дело все-таки было раскрыто и вынесен обвинительный приговор. Но знаете, какую санкцию получили осужденные? Штраф 100 тыс. рублей! Притом что доход от этого нелегального бизнеса наверняка был многомиллионным. Кстати, уверенности в том, что осудили истинных организаторов (так сказать, «конечных бенефициаров»), не было – скорее всего они так и остались в тени.

Однако, несмотря на такие примеры, в целом, на мой взгляд, есть позитивная тенденция. По крайней мере административные дела наши правоохранители возбуждают и доводят до конца достаточно активно. Вообще, как я уже говорил выше, в части взаимодействия бизнеса и государства я вижу положительную динамику. При взаимном уважении и понимании интересов друг друга результат также будет выигрышным для всех.

Предлагаем ознакомиться:  Свидетельство о праве на наследство по закону в 2020 году: выдача нотариусом
Ссылка на основную публикацию
Adblock detector