Процесс оценки земельного участка

Кто устанавливает?

Расчёт стоимости участка может быть произведён исходя из решения органов власти, муниципального управления или в иных случаях, в соответствии с законодательством. Официально её может установить:

  • лицензированный специалист-оценщик;
  • государственный служащий, у которого в должностной инструкции обозначено установление показателей и коэффициентов;
  • органы государственной власти, уполномоченные по земельным вопросам.

Выбор исполнителя осуществляется путём конкурсного отбора, к участию в котором допускаются лишь те, кто имеет право на заключение таких договоров.

С начала января 2017 года федеральным законом «О государственной…» №237 введены новые правила осуществления оценки. В соответствии с ними каждый российский субъект должен создать уполномоченные учреждения для проведения комплексной оценки недвижимого имущества. Для них чётко регламентированы обязанности:

  • расчёт стоимости объектов;
  • консультирование и разъяснения по всем вопросам проведения оценивания;
  • возмещение полной суммы убытков, которые понёс правообладатель в результате неверного определения стоимости его собственности.

Стоимость оценки

Есть два типа стоимости недвижимости – рыночная и кадастровая. Первый тип является наиболее реальным, так как полностью зависит от ситуации на рынке. Собственник надела самостоятельно устанавливает эту цену, но при этом опирается на стоимость подобных участков в регионе, чтобы оценка была объективной.

Оценка земли

Чтобы узнать, какова точная рыночная цена земельного участка, владельцы обращаются к независимым оценщикам. Эти специалисты хорошо осведомлены об обстановке на рынке недвижимости, поэтому быстро установят объективную цену.

Кадастровая стоимость не зависит от положения на рынке, она определяется исходя из усредненных показателей. Поэтому она почти всегда ниже рыночной. По этой причине кадастровую цену используют чаще всего с целью снизить размер налога.

Рыночная стоимость часто необходима для совершения сделок с землей между частными лицами. При участии государственных органов учитывают кадастровую цену.

Стоимость услуг оценочной компании отличается в зависимости от конкретной фирмы, а также от региона ее нахождения, площади земельного надела и иных факторов. Поэтому разброс цен довольно большой – от 2 до 20 тысяч рублей.

Таким образом, оценка земельного участка требуется в разных случаях и требует участия квалифицированных специалистов. Их услуги не бесплатны, поэтому нужно быть готовым к финансовым расходам.

Что учитывается?

Уполномоченным учреждением при расчёте КС участка земли принимаются во внимание следующие характеристики:

  • фактический рельеф участка;
  • наличие транспортного обеспечения до границ участка;
  • наличие инженерных сетей до границ участка;
  • насколько освоены земли вокруг оцениваемого участка.

Специалист при расчёте КС не учитывает:

  • искусственно посаженные деревья и растения;
  • искусственный рельеф, элементы благоустройства, расположенные внутри зоны участка, малые архитектурные формы;
  • улучшения, которые учтены инвентаризационной записью или бухгалтерским учётом.

Если на участке установлены инженерные сети, то кадастровая стоимость должна отразить размер затрат на его подключение к таким коммуникациям.

  • инженерными коммуникациями, только в случае их подведения к его границам и наличии возможности их использования;
  • подъездными путями, только в том случае, если они примыкают непосредственно к его границам и дают владельцу возможность ими пользоваться.
Предлагаем ознакомиться:  Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке

Проходящие по территории участка или рядом с его границами ЛЭП, трубопроводы и т.д. не являются основанием признавать его обеспеченным инженерными коммуникациями.

Уполномоченное учреждение, опираясь на указания по проведению оценки из Приказа №226, обязано учесть:

  • вид подъездных путей (железнодорожное полотно, дорога для автомобилей и т.д.);
  • класс проходящей дороги, её значение (частная, федеральная, региональная и т.д.).

От чего зависит?

Расчёт по формулам бюджетным учреждением происходит с опорой на актуальные данные рынка и прочие сведения, связанные с характеристиками объекта в экономическом разрезе его использования. Конечный размер оценки участка будет зависеть от его количественных и качественных характеристик.

  • географическое положение объекта;
  • его удалённость от населённых пунктов;
  • усреднённая рыночная стоимость в регионе;
  • вид назначения;
  • к какой категории относится земля;
  • развитость инфраструктуры;
  • площадь участка.

Подтверждающие документы

Процесс определения стоимости земельного участка осуществляется в несколько этапов.

В первую очередь необходимо определить, какой фирме доверить проведение оценки. К подбору следует отнестись с особой серьезностью. Можно воспользоваться услугами государственных органов или же частных организаций. Частники берут больше за работу, зато выполняют ее быстрее и тщательнее.

Определившись с оценочной компанией, следует посетить ее, поговорить с сотрудниками, проверить наличие документов о законной деятельности фирмы. Затем обговорить условия предоставления услуги, ее стоимость, используемые методы, после чего оформить соглашение.

Специалисты сначала проверяют представленные клиентом документы на земельный надел, анализируют на предмет законности оформления, отсутствия обременения. Затем выезжают на место, осматривают имущество и территорию, которая прилегает к нему.

Получив все необходимые данные в ходе оценки земельного участка, сотрудники фирмы определяют стоимость надела. Цена недвижимости зависит от многих факторов, например:

  • региона расположения участка;
  • близости автобусных остановок;
  • наличия строений;
  • экология в регионе;
  • развитости инфраструктуры.

Последним этапом процедуры является оформление оценочного  отчета. В нем содержатся следующие сведения:

  1. Стоимость земельного участка.
  2. Дата проведения оценки.
  3. Описание надела. Здесь указываются все характеристики имущества, позволяющие идентифицировать его от иных подобных объектов, к примеру, площадь, кадастровый номер, адрес нахождения, присутствие строений и прочее.
  4. Информация о заказчике.
  5. Данные об оценочной компании и специалисте, проводившем оценку.
  6. Список стандартов, которые учитывались оценщиком при выполнении работы.
  7. Количественные и качественные характеристики земли.
  8. Анализ ситуации на рынке в конкретном регионе, обзор цен на недвижимость.
  9. Процедура проведения оценки, применяемые методы, подходы, средства.
  10. Перечень документов, прилагаемых к отчету.
  11. Подпись оценщика.

К отчету специалист прикладывает разные бумаги в зависимости от ситуации, а также фотографии земельного надела.

Клиенту следует подготовить пакет документации для сотрудников оценочной организации. В него входит следующее:

  1. Паспорт гражданина.
  2. Документ, подтверждающий наличие права собственности на участок.
  3. Межевой план земли.
  4. Бумаги на строения, расположенные на участке.
  5. Справка из БТИ.

Точный перечень бумаг следует уточнить у сотрудников выбранной компании. В зависимости от ситуации могут понадобиться дополнительные документы.

Предлагаем ознакомиться:  Существует ли налог на дарение земельного участка

В результате проведения кадастровой оценки составляется два документа:

  • акт определения кадастровой стоимости, принятый в соответствии с Приказом № 514 Минэкономразвития;
  • отчет об определении конечной стоимости, требования к которому устанавливаются на федеральном уровне органом по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Отчет об определении – это документ, который отражает следующие сведения:

  • территориальное расположение объекта;
  • качественные и количественные характеристики участка;
  • описание самого участка и объектов на нем;
  • стоимость;
  • данные о комиссии.

На основании второго пункта ст.14 закона №237 «О государственной кадастровой оценке», отчет может быть составлен как в бумажном, так и в электронном виде. Акт составляется на каждый участок. В нем отражаются сведения следующего характера:

  • номер кадастрового квартала, к которому был отнесен участок земли;
  • номер земельного надела в пределах кадастрового квартала;
  • общая площадь участка;
  • наименование, номер, дата документа, который послужил основанием проведения оценки;
  • исходный номер участка, в случае проведения оценки для ранее неучтенного участка;
  • к какой категории относится участок земли, а также реквизиты документов, которые послужили основанием установления данной категории;
  • к какому виду использования принадлежит земельный участок, а также реквизиты документов, которые послужили основанием установления данного вида;
  • цена за квадратный метр земли в конкретном кадастровом квартале;
  • итоговая цена земельного участка.

Завершает документ подпись, фамилия, имя, отчество ответственного составителя.

Как определить?

Процедура, как определяется оценка, регламентирована и состоит из 5 этапов:

  1. Орган власти Российской Федерации или её субъекта принимает решение о проведении переоценки массива земель, которое направляют в местное подразделение Росреестра.
  2. В Росреестре конкретизируют списки подлежащих оцениванию земель. Обычно они представляют собой расположенные рядом земельные участки, которые объединяют в кадастровые кварталы для простоты работы с большим массивом данных.
  3. Росреестр объявляет конкурс среди оценочных организаций, имеющих лицензию, которые смогут провести все требуемые работы по проведению оценки.
  4. Проведённые работы оформляются в отчёт и акт, которые направляются в Росреестр и далее – на утверждение органу власти, ответственному за принятие решения о проведении оценки.
  5. После утверждения установленная кадастровая стоимость вносится в ЕГРН.

Ниже перечислим документы, которые позволят произвести более тонкие расчёты для определения типа разрешённого использования вверенного участка. Такой расчёт даёт возможность определить незначительные, на первый взгляд нюансы, которые сильно повлияют на окончательный расчёт.

Для запуска процедуры оценки КС необходимо подготовить некоторые документы:

  • кадастровый паспорт с информацией об удельном показателе стоимости участка;
  • межевой проект с расположением застроенных зон в конкретном кадастровом квартале;
  • межевое дело с указанием назначения земли и общей площади участка;
  • техническая документация на недвижимые объекты в пределах границ участка земли;
  • градостроительный план с указанием деталей инфраструктуры кадастрового квартала.

Каждый из перечисленных документов выдаётся за определённую плату, сроки их подготовки могут сильно затягиваться, а для некоторых из них потребуется получить особое разрешение администрации.

Для целей определения КС достаточно запросить их выписки с указанием конкретных данных.

Предлагаем ознакомиться:  Кадастровый учет ранее учтенных земельных участков, понятие, особенности, законодательная база

Заключение договора с оценочной компанией

Выписку выдают на основании:

  • общегражданского паспорта;
  • документа, удостоверяющего право на ЗУ.

В настоящее время действует несколько методов, как рассчитать:

  • сравнительный – путём сравнивания со стоимостью похожего участка;
  • затратный – путём определения себестоимости объекта;
  • доходный – путём установления всех источников дохода, их размера с оцениваемого участка.

Во внимание принимаются факторы выбранного метода, и на их основе выводится удельный показатель КС на квадратный метр земли. Если земля относится к нескольким категориям, то расчёт будет производиться по максимальной.

После расчёта величины удельного показателя в кадастровом квартале, его принимают за базовую единицу. Следующий шаг – это его произведение с площадью участка. Итоговая цифра – это искомая величина стоимости объекта.

Способ расчёта сложён и определить с его помощью конечный результат могут квалифицированные оценщики-инженеры. Для определения среднего показателя по региону, сопоставляют 2 показателя (частное):

  • общую цену земель в регионе;
  • общую площадь региональных земель.

Документы для оценки земельного участка

Получается тестовый (базовый) удельный показатель для всего регионального земельного массива. Уже с его помощью производятся дальнейшие расчёты по многочисленным формулам. Коэффициенты могут прибавляться или вычитаться из базовой стоимости в зависимости от преимуществ или проблем в оцениваемой зоне.

P=S*(pn pc)*K

, где:

  • S – площадь участка;
  • pn – наличие инфраструктуры (в рублях/кВ.м);
  • pc – показатель параметров сделки (например, месторасположение);
  • K – переходный коэффициент (например, место в классификации земель в соответствии с гос.классификацией).

Процесс проведения государственной оценки КС земельных участков включает в себя несколько этапов:

  1. государственным или муниципальным органом власти Российской Федерации издаётся Приказ, в соответствии с которым составляется список ответственных исполнителей и земельных массивов, подлежащих оценке;
  2. производится раздел каждого земельного массива на несколько кадастровых кварталов;
  3. отдельным приказом привлекается лицензированная оценочная организация, принявшая участие в объявленном конкурсе;
  4. оценочная организация устанавливает усреднённую кадастровую стоимость для каждого кадастрового квартала по двум основным показателям – средней цены по рынку и виду целевого использования;
  5. выявляет КС одного квадратного метра конкретного кадастрового квартала;
  6. устанавливает кадастровую стоимость конкретного земельного участка путём перемножения его площади на цену квадратного метра;
  7. полученные данные фиксируются и оформляются отчётом.

Оспорить КС земельного участка можно в том случае, если она сильно завышена. Правом оспаривания наделен любой гражданин, если его права были затронуты проведенной оценкой и ее результатами. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения стоимости по кадастру – один из способов оспаривания.

Обращение подразумевает одновременное предоставление пакета документов:

  • заявление;
  • копию документа, устанавливающего право, заверенную должным образом;
  • выписку о кадастровой стоимости из ЕГРН;
  • иные документы, подтверждающие факт установления стоимости по недостоверным данным.

Срок рассмотрения обращения – 30 дней. Обращение осуществляется по месту расположения земельного участка.

Если оспорить через комиссию не получилось, то следующий шаг – обращение в суд.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector