Правовая природа обеспечительного платежа и применение неустойки и убытков в рамках предварительного договора

Правовая природа и форма договора

Договор продажи недвижимости имеет простую письменную форму, стороны вправе включать дополнительные условия в договор, не нарушающие законодательство (например, условие, при котором продавец передает недвижимость покупателю). Он часто бывает опосредован предварительным договором, договором задатка или залога

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме.

Преимущества предварительного договора

Заключение предварительного договора помогает при осуществлении сложных сделок.

Предварительный договор позволяет установить права и обязательства сторон в случае, когда заключение основного договора невозможно по ряду объективных причин.

Предварительное соглашение помогает в следующих ситуациях, а именно когда:

  • документы для заключения сделки не готовы или готовы частично и на их подготовку требуется дополнительное время. 

  • перед подписанием основного договора необходимо выполнить некоторые дополнительные действия (например, получить разрешение государственных органов). 

  • осуществляется процесс наследования. При этом одна из сторон сделки дожидается вступления своих законных прав в силу. 

  • операции по передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг по основному договору не могут быть реализованы в полной мере в данный момент. Например, одной из сторон необходимо собрать необходимую сумму денежных средств. 

  • один участник отношений не имеет достаточного количества времени для заключения окончательной сделки в данный момент (например, участник сделки находится в командировке).

Последствия заключения договора продажи недвижимости

Как правило, в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.

Если же такой срок не прописан в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По общему правилу, которое можно вывести из п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, любая из сторон предварительного договора может до окончания срока его действия направить другой стороне предложение заключить основной договор.

Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях. 

Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

Договор по своей природе является консенсуальным и это создает дополнительные риски неисполнения договора, так как момент фактической передачи недвижимости в собственность и заключения договора не совпадают. Существенными условиями являются сведения: о цене и о предмете. Информация о предмете должна включать характеристики недвижимости, позволяющие определить объект.

Предмет договора должен обладать признаками оборотоспособности, как предусмотрено ст. 129 ГК РФ, в обратном случае договор будет признан недействительным. Дополнительные существенные условия должен содержать договор продажи жилого помещения, а именно перечень зарегистрированных лиц. Дополнительным условием для договора продажи предприятия является приложение, включающее: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение аудитора и перечень долгов предприятия с информацией о кредиторах.

Законодатель не указывает на обязательное наличие предмета для передачи ее иному лицу на возмездной основе, что позволяет заключать договор продажи недвижимости в отношении недвижимости, которая еще не существует. Такая недвижимость часто становится объектом договора участия в долевом строительстве (ЖСК, застройщик).

отсутствие кадастрового номера недвижимости не свидетельствует о ничтожности или недействительности сделки. Цель указания полной информации о недвижимости – идентификация и индивидуализация предмета. Для этого в договоре могут содержать иные сведения: местонахождение объекта, площадь, свойства объекта и т.д.

Пленум ВАС РФ в том же Постановлении № 54 предусматривает, что неопределенность предмета, вызванная отсутствием какой-либо информации, может явиться основанием для признания договора незаключенным в судебном порядке, если сторона докажет, что была введена в заблуждение относительно индивидуализации предмета и заключила договор. Кроме того, необходимо доказать виновность действий продавца.

Иногда возникает неприятная ситуация, когда застройщик по каким-либо причинам не может предоставить недвижимость. Потребовать исполнения обязательства в натуре в судебном порядке невозможно. Если же объект фактически возведен, но застройщик уклоняется от регистрации прав на объект и передачи недвижимости покупателям, то суд, убедившись в злоупотреблении и действительном уклонении застройщика, обязан удовлетворить требования покупателей.

Значение предварительного договора

Предварительный договор обязывает стороны заключить в последующем основной договор. По форме и содержанию он идентичен с основным договором. Часто субъекты гражданского права придают иное значение этому договору, нежели закрепляет законодатель, что приводит к неисполнению договора. Предварительный договор заключается при серьезном намерении продажи и покупки недвижимости и наличии препятствий заключению основного договора (отсутствие полной суммы, отсутствие какого-либо документа).

Важно, что основной договор должен быть заключен на тех же условиях, что и предварительный. Нередко покупатели сталкиваются с недобросовестным исполнением обязательств со стороны продавца, например, повышением стоимости недвижимости после заключения предварительного договора. Такие действия нарушают ГК РФ и суд может обязать заключить основной договор, что подтверждает Обзор судебной практики ВС РФ за первый квартал 2011 г.

Обеспечить заключение основного договора могут и иные обстоятельства. В деле № 33-8055/2008 между истцом и ответчиком был заключен договор задатка, по которому истец передал денежные средства ответчику, а тот обязался заключить договор продажи недвижимого имущества. Впоследствии ответчик отказался исполнить данное обязательство. Принимая во внимание наличие договора задатка, суд обязал ответчика заключить основной договор продажи недвижимости.

Правовая природа и форма договора

Договор продажи жилого помещения более не подлежит государственной регистрации. В 2013 году до введения значимых изменений в ГК РФ в Госдуме РФ обсуждался вопрос внесения поправок в части обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Законодатель принял решение отклонить эту поправку, так как обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью ограничит свободу договора, создаст дополнительные затраты и затянет процедуру совершения сделки, тем более, что ЕГРП гарантирует достоверность прав лица на то или иное недвижимое имущество.

Стороны вправе самостоятельно определять условия и срок заключения договора, а регистрации подлежит переход права собственности. До получения государственной регистрации владельцем является покупатель, однако он не вправе распоряжаться имуществом, а собственник лишается права отчуждать и пользоваться.

Кроме того, законодательством предусмотрен принудительный порядок регистрации перехода права собственности. Если продавец заключил договор продажи недвижимости сразу с несколькими лицами, то недвижимость в судебном порядке будет передана лицу, первому заявившему свои требования. Остальные покупатели вправе требовать возмещения ущерба.

Предлагаем ознакомиться:  Расторжение договора аренды в 2019 году
Ссылка на основную публикацию
Adblock detector