Порядок и условия расторжения договора аренды нежилого помещения

В каких ситуациях договор аренды может быть расторгнут

Для такой процедуры существует ограниченный круг оснований. К ним относятся:

  1. Окончание срока арендных отношений, установленного соглашением. Если в нем отсутствует положение об автоматическом его продлении, то с истечением периода договоренности теряют свое действие.
  2. По согласованию между сторонами. Характеризуется добровольностью подписания соглашения о прекращении отношений, согласовав это решение между собой.
  3. По инициативе арендодателя. Возможно только в обстоятельствах, которые могут стать причиной для принятия такого вердикта. Ими могут стать допущенные квартиросъемщиками нарушения или иные причины.
  4. Когда инициатор наниматель. Основания в такой ситуации должны быть не менее вескими.

В последних двух случаях неизбежно возникновение споров, а проблема может решаться в судебных инстанциях. В связи с этим, соглашение должно содержать достаточные причины для начала процесса и включать ответственность для виновного в неисполнении договорных обязательств.

Статьями 619 и 620 ГК РФ предусмотрены основания прекращения соглашения для обеих сторон. Перечень основания не является исчерпывающим. Условиями соглашения аренды могут быть предусмотрены и другие причины расторжения сделки. Претензии носят имущественный характер и касаются использования помещения.

Соглашение о расторжении договора оформляется в письменном виде. В нем указывается:

  1. Дата и место подписания.
  2. Сведения о сторонах сделки.
  3. Дата прекращения договора.
  4. Банковские реквизиты и подписи сторон.

Соглашение оформляется в трех экземплярах, по одному для каждого из участников и Росреестра.

Можно ли досрочно прекратить соглашение о найме?

Досрочно расторгнуть действующее соглашение можно. Инициировать такую процедуру может любой из участников сделки. Этому способствуют причины различного характера. По правилам статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока сделки соглашение считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Это возможно только при отсутствии возражений со стороны собственника.

Общие положения

Заключение договорных отношений и факт их окончания представляют собой конкретные формы появления и окончания обязательств. Законодательно устанавливается порядок прекращения отношений между собственником нежилого пространства и нанимателем. Предусмотрены три способа, при помощи которых осуществляется расторжение договорных отношений. Это:

  • Отказ в одностороннем порядке:
  • Соглашение о прекращении контракта;
  • Иск в судебные инстанции.

Чтобы правильно расторгнуть коммерческие правоотношения раньше срока по инициативе одного из участников, не нарушив при этом договоренностей, нужно в обязательном порядке направить извещение о своем решении. И такое предупреждение необходимо не только по решению суда. Если соглашение было заключено на период менее, чем на один год, и его регистрация не осуществлялась, то такой вопрос потребуется решать самостоятельно.

При причинении вреда имуществу и представления заявления в суд, к нему нужно приложить акт о передаче объекта с подробным описанием характеристик помещения, представленного для эксплуатации. Этот документ является основанием для досрочного разрыва сделки.

Законные основания

Аннулирование сделки о временном использовании нежилого помещения может инициировать как собственник, так и арендатор. Главным условием такой процедуры является предварительное уведомление участником другой стороны о своем намерении. Процедура регулируется

главой 34 ГК РФ

.

Статьей 620 определены обстоятельства, когда процедуру может инициировать арендатор. К ним отнесены:

  • Имущество не предоставлено в оговоренный срок.
  • Собственник создает препятствия для пользования недвижимостью.
  • Недвижимость имеет недостатки, которые делают его целевое использование невозможным. Эта причина применима в случае, если недостатки не могли быть выявлены в процессе приема-передачи, либо арендатор не был уведомлен о них.
  • Собственник не выполняет работ по капитальному ремонту, если это является его обязанностью в рамках заключенного соглашения.
  • Помещение стало непригодным для использования в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора.

Порядок и условия расторжения договора аренды нежилого помещения

По правилам статьи 619 ГК РФ собственник инициирует такую процедуру, если арендатор:

  1. использует объект с нарушением условий сделки, не по целевому назначению, либо допускал нарушения неоднократно;
  2. ухудшает состояние имущества;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного срока не оплачивает аренду;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки, если это является обязанностью пользователя по условиям сделки.

Инициатором может быть, как сам пользователь, так и уполномоченное им лицо. Например, если объект арендует юридическое лицо, то расторгнуть соглашение может директор компании, даже если он не является её учредителем.

Со стороны собственника инициировать аннулирование сделки может, как владелец, так и его законный представитель.

В полномочия законного представителя должно быть включено право на совершение таких действий. Документально это подтверждается нотариально оформленной доверенностью.

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения

Наиболее простым методом выполнения юридически значимых операций является аннулирование арендных отношений по согласованию между участниками сделки. И он не обязательно должен основываться на негативных обстоятельствах. Но для прекращения обязательств в соглашении необходимо к указанию:

  1. Мотивы. Это может быть волеизъявление участников сделки, перемена ситуации и другое.
  2. Этап исполнения договорных обязательств. Например, необходимость осуществить взаимный расчет, выполнить на момент разрыва оставшиеся обязанности и другое. При этом должен устанавливаться определенный период, в течении которого оно должно быть исполнено.
  3. Обязанность арендатора осуществить возврат объекта собственнику в конкретный срок. При этом стоит составить акт передачи и описать имущество с проставлением отметки о наличии претензий либо их присутствии.

Порядок регистрации

Статьями 452 и 651 ГК РФ определены правила осуществления регистрационной процедуры сделки. И момент расторжения её по согласованию сторон тоже должен быть зафиксирован в соответствующем реестре. Как правило, днем расторжения соглашения считается дата его подписания. Однако нормами законодательства установлен и иной порядок определения такого числа. Им может считаться дата занесения определенной записи в Госреестр.

Предлагаем ознакомиться:  Кредиты под низкий процент в Москве

Один из участников не может отказаться от выполнения договорных обязанностей. Но если такое положение внесено в соглашение, то отказ будет носить законный характер. Но при этом установлена необходимость извещения второй стороны о принятом решении.

Уведомление о расторжении договора является обязательным условием аннулирования аренды нежилого помещения. Это правило указано в статье 610 ГК РФ.

Расторжение начинается с направления уведомления собственнику помещения. После этого стороны подготавливают необходимые документы и подписывают соглашение.

Куда обращаться?

Расторжение договора аренды

Для расторжения соглашения необходимо обращаться ко второму участнику. Сделать это можно лично, по почте, через интернет или своего законного представителя.

Для того, чтобы расторгнуть зарегистрированный в Росреестре договор, нужно на сайте федеральной службы узнать, как правильно направить им дубликат и сообщение о данной операции.

Для расторжения соглашения потребуется:

  • соглашение о прекращении аренды;
  • решение суда, если сделка аннулировалась в порядке иска;
  • акт приема-передачи помещения;
  • паспорт физического лица;
  • доверенность законного представителя компании.

Указанные документы потребуются при обращении в Росреестр, если сделка была зарегистрирована.

Сроки и стоимость

Уведомление о расторжении сделки должно быть направлено другой стороне за три месяца, до планируемой даты прекращения аренды. Срок расторжения сделки определяется сторонами и указывается в соглашении. Если аренда была прекращена через суд, то дата будет указана в решении.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Стоимость процедуры зависит от порядка её расторжения. Если договор аннулируется по взаимному согласию сторон, расходы будут связаны с оплатой пошлины за обращение в Росреестр. Для человека – 2 000 рублей, для организации 22 000.

Порядок и условия прекращения арендных отношений

Куда обращаться?

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

  • если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
  • если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
  • если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
  • если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
  • если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

  1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК. Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Образец письма о расторжении договора аренды по инициативе арендатора

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

  1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

  1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Образец письма о расторжении договора аренды по инициативе арендатора

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

  1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.
Предлагаем ознакомиться:  Нюансы составления брачного договора

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Нюансы судебного процесса

Нормами гражданского права установлены ряд ситуаций, наступление которых влечет предъявление требований в суд. Они устанавливаются статьями 619, 620 ГК РФ и предусматривают нарушение положений договора найма обоими его участниками.

При их наступлении возникают определенные правовые последствия.

Законодательно гарантирована возможность защищать интересы участников сделки при их нарушении деятельностью либо бездействием другой стороны. Перечень, устанавливаемый указанными нормами, не окончателен. Соглашением могут быть предусмотрены и иные условия его прекращения, в соответствии со статьями 450, 421 ГК РФ.

Когда разрыв соглашения о найме осуществляется по требованию арендатора, то существует необходимость соблюдения требований, предусмотренных статьей 619 ГК РФ. На основании её положений иск в суд подается только тогда, когда владельцу направлены претензии об исправлении установленных недостатков нежилого объекта в определенный срок. Его разумность определяется для каждой конкретной ситуации индивидуально, в среднем от десяти суток.

Существует противоречие между нормами статей 620, не устанавливающей обязательность отправления требований об исправлении выявленных нарушений собственнику, и 452 ГК РФ, которая трактует такое условие обязательно выполнять перед подачей заявления.

Какие требования указывать для освобождения здания?

Собственник вправе потребовать:

  • проведение ремонта за счет арендатора, если действиями последнего помещению был причинен ущерб;
  • погашение задолженности по оплате аренды и коммунальных платежей.

Арендатор может рассчитывать на:

  • получение в собственность любого улучшения отделимого от помещения;
  • компенсацию за проведение улучшений недвижимости, не отделимых без вреда для имущества при условии, что они были произведены за счет его собственных средств и с согласия собственника.

Улучшения помещения, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью владельца недвижимости.

Неисполнение договора

Образец письма о расторжении договора аренды по инициативе арендатора

Расторжение соглашения арендатором может производится ранее срока истечения его действия при:

  • Непредоставление помещения собственником в установленный период времени;
  • Создание арендодателем препятствий в эксплуатации переданного имущества в соответствии с его предназначением либо с контрактными условиями;
  • При передаче имущества, имеющего существенные недостатки, мешающие его полноценному использованию. Аннулирование отношений возможно лишь, когда собственник не предупредил о наличии таких дефектов, а наниматель не имел информации о них предварительно и не установил их при подписании соглашения;
  • Невыполнение владельцем обязанностей по проведению ремонтных работ в помещении в сроки, определяемые пунктами договора либо используя принцип разумности;
  • Возникновение непредвиденной обстановки, наступление которой не влечет ответственность нанимателя, а переданный объект невозможно использовать далее.

Владелец может расторгнуть сделку в случае неоднократного или существенного неисполнения положений контракта нанимателем. Значительность нарушений определяют нормы ГК РФ. Разрыв договорных отношений возможен при нанесении ущерба, из-за которого собственник лишился планируемой прибыли.

В обязанности арендатора входит эксплуатация недвижимости в соответствии с контрактными условиями. Нарушение договоренностей по использованию нежилой площади является основанием для разрыва правоотношений без согласования с пользователем. Когда в контракте не указывается четкое определение возможности применения объекта, то оно производится по его прямому назначению, вытекающим из его сути.

Эксплуатация помещения должна осуществляться таким образом, чтобы назад оно было возвращено в том виде, в котором передавалось для пользования, допускающего нормальную амортизацию, свойственную для такой деятельности и срока его использования.

Очень распространенной ситуацией является невнесение взноса за эксплуатацию недвижимого имущества арендатором больше 2 раз в установленный день. Такой пункт, как правило, вносится в договорные положения. Поэтому часто достаточно разовой неоплаты установленной суммы, чтобы законно расторгнуть соглашение.

Нужно ли составлять акт приема-передачи?

Необходимость оформления акта приема-передачи определена правилами части 2 статьи 655 ГК РФ. Такой документ должен содержать в себе информацию о состоянии помещения. В нем указываются все недостатки, выявленные при передаче недвижимости собственнику.

Образец письма о расторжении договора аренды по инициативе арендатора

Акт оформляется в двух экземплярах. Если сделка была зарегистрирована, то оформляется дополнительный экземпляр для Росреестра.

Письмо о расторжении договора аренды: 10 правил оформления

Письмо о расторжении договора аренды: 3 возможные причины расторжения 3 ситуации, когда нужно составлять уведомление 10 основных правил по оформлению письма.

Письмо о расторжении договора аренды позволит предупредить всех участников и планомерно завершить сотрудничество. Не знаете с чего начать правильное написание документа?

Для начала, опишем возможные причины, из-за которой вы обратились к этому руководству:

  • Вы – арендатор.Проблемы с выполнением требований договора аренды. Возникла необходимость вернуть арендуемое помещение?
  • Вы – арендодатель, который нашел лучшего клиента.Как правильно расторгнуть документ, подтверждающий факт аренды?
  • Обе стороны пришли к выводу, что нужно завершить трастовые отношения.Как решить все формальности финального этапа сотрудничества?

Увидели сходство со своей ситуацией? Теперь давайте разбираться с технологией правильного аннулирования договоренности и уведомления всех сторон с помощью письма.

Что такое письмо о ликвидации договора аренды с юридической точки зрения? Это уведомление стороны о желании второй расторгнуть сделку.

Такой формат используется в ситуации, когда участники не могут обсудить детали в ходе личной встречи. Второй вариант – когда одна из сторон не может исполнять условия договоренности, и желает расторгнуть его в одностороннем порядке.

Предлагаем ознакомиться:  Предоставление неоплачиваемого отпуска

В каких случаях требуется письмо о расторжении договора аренды?

  1. В случае, если заранее не была оговорена дата сдачи арендуемого объекта. Уведомить арендодателя необходимо за 3 месяца до фактического прекращения действительности обязательств сторон.
  2. Если одна из сторон не выполняет указанные обязательства.
  3. Если срок аренды продлевается автоматически.

Вы должны понимать, что единолично принятое решение о прекращении правовых отношений не всегда будет поддержано второй стороной. Пока получатель не принял письмо, и факт передачи не был задокументирован, отсчет тех самых 3 месяцев не начнется.

Есть два варианта вручения письма, которые просто не оставят возможности вас игнорировать:

  • Вручить лично в руки.Когда вы передаете документы лично в руки, получатель будет обязан подписать расписку о получении.
  • Заказное письмо.Факт доставки письма работниками почты гарантирует 100% уверенность в том, что оппонент получил ваше сообщение. Даже если оппонент не прочел содержание, самого факта отправки по действительному адресу уже достаточно.В случае возникновения спорных ситуаций, вы сможете использовать почтовый бланк с подписью получателя, как доказательство.

Как правильно написать сообщение о ликвидации акта аренды и что следует там указать в первую очередь?

На основании этого образца можно составить список основных правил оформления.

  1. Указывайте имя арендодателя и арендатора фактический адрес регистрации.
  2. Датировка. Обратите внимание на правильную дату заключения сделки.
  3. Наименование организаций.

    Если контракт имел коммерческий характер, например, вы арендовали помещение под кафе, необходимо имя юридического лица, которое использовало помещение.

  4. Укажите предмет заключенного акта. Оборудование, помещение, площадка – все это потенциальные предметы соглашения.
  5. Если в договоре указаны сроки завершения сделки, обязательно расположите это в письме.
  6. Не забудьте написать основной посыл письма – расторжение сделки. Причины указывать необязательно. Важен сам факт уведомления о фактическом прекращении взаимодействия сторон.
  7. В ситуации, когда стороны являются юридическими лицами, все равно необходимо открыть занавес, и разместить имена управляющих организаций.
  8. Гибкое содержание. Нет четкой формы письма об аннулировании сделки.

    Достаточно соблюдать общую структуру – информация о соглашении, а только потом строки о расторжении договора и сроки сдачи объекта аренды.

  9. Хороший тон – поблагодарить арендодателя. Не стоит накалять обстановку.
  10. Использование сокращений недопустимо, так как это нарушит информативную полноту сообщения.

Порядок расторжения договора аренды.

Как составить письмо? Консультация адвоката Ольги Некрасовой.

Образец письма о расторжении договора аренды по инициативе арендатора

Есть только один способ мирного урегулирования вопроса с ликвидацией договора аренды – обоюдное согласие. В таком случае, известие носит чисто формальный характер.

Важно, чтобы в документах, которые вы подписали для аренды помещения, были четко прописаны все условия завершения договоренностей. Кроме обстоятельств, прописаны должны быть и сроки сдачи объекта.

Перед заключением договоренностей, обратите внимание на ваши обязательства. Если вы целенаправленно не будете выполнять указанные требования (даже по незнанию), это может привести к расторжению соглашения в любой момент.

Письмо о расторжении договора аренды – формальность, которая может повлиять на ход прекращения сотрудничества, как с положительной, так и отрицательной стороны. Используйте указанные выше правила. Правильно оформленная документация – шаг к разрешению любых юридических казусов.

Независимо от оснований для аннулирования договоренностей, документ должен содержать следующие данные:

  1. Реквизиты участников сделки;
  2. Причины расторжения;
  3. При наличии невыполненных обязательств указываются условия и период их устранения.

Пример.

Соглашение о расторжении договора аренды

«___» _______г.

Стороны сделки договорились о прекращении обязательств с «__» ____г. Арендодатель обязуется вернуть Арендатору внесенную ранее плату в размере 1/3 на сумму ______ руб. оставшуюся часть в размере ______ руб. остается у Арендодателя в качестве компенсации за понесенные убытки из-за отказа Арендатора выполнить свои договорные обязанности. Документ отменяет все договоренности, достигнутые при заключении первоначального контракта.

Уведомление о расторжении договора

«__» __________г.

Вашей организации был предоставлен в эксплуатацию объект _______________, по результатам достигнутых договоренностей сторон был подписан договор найма № _____ от _____г. На основании пункта _____ наша компания вправе окончить его действие, если Вами будут нарушаться условия п.____. В соответствии с ним Ваша организация должна была _____________, однако свои обязанности она не исполнила, нарушив требования пункта ___, что удостоверяется ________.

Учитывая изложенное, извещаем, что соглашение найма от _____г. № ___ на основании ст. 450 ГК РФ и п. ____ соглашения считается прекращеннм от даты вручения Вашей организации этого уведомления. Вам необходимо в срок до ______г.  ___________________.

Число

Подпись

Во избежание возникновения спорных ситуаций, необходимо более полно указывать правила и порядок осуществления сделки, в частности, условия и период направления извещения.

Договор аренды является документом, закрепляющим договоренности между сторонами в сфере аренды недвижимости. Чтобы оградить себя от различных конфликтных ситуаций, нужно подходить к его составлению тщательно, обратив особенное внимание на порядок его расторжения.

Что делать, если не получается найти компромисс?

Если требование инициатора не было выполнено или проигнорировано, то он вправе обратиться с иском в суд, по месту нахождения ответчика.

Образец письма о расторжении договора аренды по инициативе арендатора

К заявлению нужно приложить документы, касающиеся совершения сделки и квитанцию об оплате государственной пошлины за рассмотрение обращения, размер которой определен пунктом 3 части 1 статьи 333.19 НК РФ. Для физических лиц он составляет 300 рублей, для юридических – 6 000.

Расторжение договора аренды – процедура поэтапная. Она начинается с обращения к другому участнику и завершается регистрацией соглашения в Росреестре. При несогласии другой стороны вопрос можно решить в судебном порядке.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector