Недвижимость оформление сделки

Правила

Можно ли покупать недвижимые объекты? Определенно, да, но перед покупкой недвижимости следует ясно понимать:

  • Что собой представляет объект и какие у него перспективы в ближайшие десятилетия. Например, при покупке жилья в высотном доме эконом-класса в новом микрорайоне без полноценной инфраструктуры велика вероятность, что через 10–20 лет этот микрорайон превратится в гетто с высокой преступностью и безработицей. Соответственно, стоимость такого жилья со временем будет скорее падать, чем расти.
  • Кто продавец и можно ли ему можно доверять. Мошенничество на рынке недвижимости весьма распространено. Права собственности могут быть оформлены незаконно, а продавец просто исчезнет с вашими деньгами. Покупка нового объекта — не гарантия от будущих проблем, так как строительство могло вестись с нарушениями.
  • Стоит ли объект своих денег и сколько времени он будет окупаться. Важно учитывать макроэкономическую ситуацию: не перегрет ли рынок или, наоборот, он находится на старте долгосрочного роста.
  • Сможете ли вы потом продать объект, как быстро и по какой цене. Например, покупая объект коммерческой недвижимости, важно понимать, будет ли он востребован или вскоре выяснится, что данный магазин/склад/офис никому не нужен.

1. Что такое сделки с недвижимостью и для чего они проводятся?

Стоимость недвижимого имущества измеряется в сотнях тысяч и миллионах рублей.

Большие деньги привлекают к себе мошенников всех мастей, что делает взаимоотношения в этой сфере опасными.

Чтобы на частную собственность никто посторонний не мог претендовать, производится государственное оформление сделок с недвижимостью. Подробнее об этой процедуре читайте в тематической статье на нашем сайте.

Цели имущественных сделок:

  • продажа или приобретение недвижимости и оформление ее в собственность;
  • приватизация принадлежащей государству или муниципалитету собственности;
  • передача в дар или по наследству;
  • другие операции в жилищной сфере (рента, залог, арест).

Для безопасности лучше заказать в юридической компании сопровождение сделок с недвижимостью. Подробнее о такой возможности можно прочитать в нашей специальной статье, а сейчас давайте познакомимся с видами сделок.

Где выгодно покупать в России?

Выбирая место покупки недвижимости, следует учитывать:

  1. Будет ли район развиваться в ближайшие десятилетия. Если это центр города, то следует оценить, будет ли расти экономика города и страны в целом, что увеличит число зажиточных горожан, которые смогут себе позволить проживание в центре.
  2. Доступность транспорта и уровень инфраструктуры. Например, строительство метро рядом с объектом значительно увеличивает его стоимость.
  3. Что расположено по соседству. Наличие промышленных объектов, железнодорожных линий и шумных шоссе уменьшает стоимость жилых объектов, а вот парки и места проведения досуга, наоборот, увеличивают.

Как оформить: схема, этапы и порядок проведения

Процедура заключения сделки по купле-продаже недвижимости имеет определенный алгоритм действий. При этом для каждой стороны соглашения (покупателя и продавца) предусмотрены свои шаги.

При продаже квартиры продавец должен действовать следующим образом:

  1. Определить основные условия будущей сделки (предмет договора, цену).
  2. Разместить объявления о продаже.
  3. Показать квартиру потенциальным покупателям.
  4. Предоставить документы, подтверждающие чистоту сделки.
  5. Заключить предварительный договор.
  6. Подготовить бумаги необходимые для оформления.
  7. Определить порядок расчетов с покупателем.
  8. Заключить основной договор купли-продажи.
  9. Дождаться окончания процедуры регистрации перехода прав собственности.
  10. Подписать акт приема-передачи.
  11. Получить полный расчет за реализованное жилье.

Действия клиента

Покупка квартиры обычно сопровождается следующими шагами:

  1. Анализ предложений, действующих на рынке недвижимости.
  2. Осмотр квартиры и ведение переговоров с продавцом.
  3. Подписание предварительного договора и внесение аванса (при необходимости).
  4. Внесение денег в банковскую ячейку (при выборе данного варианта расчетов).
  5. Подписание основного договора.
  6. Регистрация перехода права собственности.
  7. Получение квартиры и подписание акта приема-передачи жилплощади.

Все сделки можно разделить на договорные и односторонние. Оформлять договором надлежит все отношения, где участвует более двух лиц. К односторонним можно отнести такие сделки, как дарение и передача в наследство.

Существует еще несколько критериев, по которым в юридической науке принято классифицировать виды сделок. Пусть эту тему глубоко изучают юристы по недвижимости, а мы с вами рассмотрим три основных вида операций.

Чаще всего на бытовом уровне люди проводят такие процедуры сами или обращаются в агентство для сопровождения сделки с недвижимостью, в результате которой имущество переходит от одного собственника к другому.

К таким сделкам относятся:

  • купля-продажа;
  • наследование любого рода;
  • реализация залоговых или долговых обязательств;
  • приватизация государственного или муниципального имущества ;
  • национализация (передача в собственность от государства);
  • оформление пожизненной ренты или содержания с иждивением;
  • безвозмездное или возмездное изъятие земли либо снос строения;
  • операции обмена.

Каждая из сторон сделки должна следовать своему алгоритму в ходе всей операции. Однако некоторые требования одинаковы. К примеру, как продавец, так и покупатель должны строго соблюдать законодательство. Иначе сделку с недвижимостью признают недействительной по решению суда.

Кроме того, нужно знать, что при выявлении факта обмана в процессе регистрации права любая из сторон может инициировать процедуру расторжения договора купли продажи. О том, как это происходит на практике, читайте в тематической статье на нашем портале. Теперь давайте рассмотрим алгоритм заключения сделки для покупателя.

Сегодня большинство покупателей просматривает множество сайтов с объявлениями в надежде подыскать себе подходящее жилье или другую недвижимость.

На них публикуются как частные объявления, так и объекты из базы данных агентств недвижимости. Вы вправе самостоятельно подбирать себе квартиру или обратиться за помощью в такое агентство.

Обращение в компанию предпочтительнее, если вас беспокоит чистота сделки с недвижимостью. Ведь все объекты в базе проходят проверку, так как агентство несет ответственность перед клиентом.

Недвижимость оформление сделки

Здесь может быть несколько вариантов. Самый простой случай: вы скачиваете образец договора из интернета и редактируете его под свои реквизиты. Учтите, что это допускается только при простой сделке, когда есть один продавец и один покупатель.

Сложнее, когда недвижимостью владело несколько человек. В этом случае самостоятельно составить договор не получится. Сделки с недвижимостью в долевой собственности проходят при нотариусе. Он же составляет договор и распечатывает его на специальном бланке.

Если расчет с продавцом вы решили произвести через банковскую ячейку или аккредитивом, то нужно озаботиться выбором подходящего банка. Дело в том, что не во всех отделениях есть депозитарии, тем более не каждый банк предоставляет услуги аккредитива. Поэтому поинтересуйтесь заранее о наличии такой возможности в отделении, где вы привыкли обслуживаться.

Когда найдете подходящий банк, то можно приступать к окончательному подписанию договора купли-продажи. Еще раз внимательно перечитайте его, чтобы не было никаких ошибок и опечаток в тексте и особенно в реквизитах сторон договора.

В договоре с банком на аренду ячейки и в дополнительном соглашении четко пропишите условия передачи денег продавцу. Это же относится и к варианту с аккредитивом. Договор купли-продажи подписывается непосредственно при подаче документов для регистрации сделки с недвижимостью в МФЦ или Росреестре.

Предлагаем ознакомиться:  Облагаются ли налогом на недвижимость несовершеннолетние дети

Суть передаточного акта заключается в том, что стороны произвели между собой все расчеты и претензий друг к другу не имеют. При использовании банковской ячейки, аккредитива или депозита у нотариуса это означает, что деньги переданы на временное хранение, а продавец их получит после того как сделка будет зарегистрирована в ЕГРН.

Подписанный акт передачи приобщается к пакету документов, необходимому для процедуры оформления дома в собственность или любой другой недвижимости. Перед подписанием этого документа покупателю стоит еще раз убедиться в соответствии действительности имеющихся в нем сведений.

Если вы продавец, то все несколько проще. Ведь вы уверены, что ваша недвижимость юридически чиста и отсутствуют запреты на сделки с ней. Однако, чтобы все прошло гладко, нужно лишний раз проверить, не наложен ли на жильё арест из-за вашей задолженности.

Сложностей с оформлением можно избежать, если обратиться за помощью в юридическую контору или риэлторскую компанию. Придется только написать доверенность на сделку с недвижимостью, образец которой вам не потребуется, так как оформляется она нотариусом на специальном бланке.

Компаний, которые занимаются недвижимостью, множество. Я рекомендую вам четыре известные фирмы, специалисты которых выполняют свои обязанности профессионально и ответственно.

1) Правовед

Юристы этой компании предоставляют консультации по сделкам с недвижимостью в режиме онлайн. Чтобы воспользоваться их услугами достаточно посетить сайт Правоведа и ввести свой вопрос в специальную форму обратной связи. При этом будет два варианта ответов: платный и бесплатный.

В первом случае за небольшую плату вам будет дана исчерпывающая информация по вашей проблеме с подробным алгоритмом действий. Бесплатное обращение влечет за собой общий ответ на поставленный вопрос или ссылку на законодательство.

Специалисты Правоведа оказывают не только дистанционные юридические услуги в форме консультирования, но и при необходимости готовят документы и сдают их на регистрацию.

2) Особое мнение

Недвижимость оформление сделки

Компания занимается юридическим сопровождением сделок с недвижимым имуществом. Специалисты внимательно анализируют все представленные клиентом документы и проверяют объект недвижимости на предмет залогов, арестов, запретов и ограничений на продажу. Затем они помогают провести переговоры между продавцом и покупателем.

Все этапы юристы берут на себя: составляют договор, обеспечивают взаиморасчеты как наличными, так и в безналичном виде, оформляют недвижимость в Росреестре. В ходе регистрации производится мониторинг текущего состояния дел, чтобы в оперативном порядке реагировать на возможные неблагоприятные последствия для клиента.

3) Лорд

Специалисты компании «Лорд» занимаются сделками с недвижимостью любого вида: куплей-продажей, дарением, приватизацией, наследством и всеми прочими. Первичную консультацию они предоставляют бесплатно. Письменное консультирование стоит 1500 рублей, заключение договора — 7 тыс., представительство в суде — 20 тыс.

Перечень услуг компании:

  • консультирование;
  • оформление и сдача документов на регистрацию;
  • оформление документации для сделки;
  • правовое сопровождение и проверка чистоты сделки;
  • экспертиза всей документации.

Если вы находитесь в Москве и вам требуются

, адвокат Носков Игорь Юрьевич окажет квалифицированную юридическую помощь и защитит интересы предпринимателей и компаний, оказавшихся в спорной или затруднительной ситуации.

Если ваша проблема связана с подрядом, недвижимостью, оказанием услуг, торговлей, денежными обязательствами или банкротством, вы пришли по адресу.

«Если судиться, то побеждать» — это принцип, которому Игорь Юрьевич следует в своей работе, а десятки выигранных дел говорят сами за себя.

Недвижимость оформление сделки

Все это помогает избежать неприятностей, например при оформлении земли в собственность. Читайте об этой процедуре в нашей специальной статье.

Теперь предлагаю посмотреть видеоролик по теме статьи, после чего расскажу о критериях законности сделок.

Нередки случаи, когда через некоторое время после заключения сделки она признается судом недействительной и договор расторгается. В этом случае придется возвращать деньги, а что делать, если они уже потрачены? Учтите, что срок исковой давности по сделкам с недвижимостью составляет от 1 года до 10 лет, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Чаще всего, чтобы признать сделку с недвижимостью недействительной, срок оспаривания составляет 3 года с момента обнаружения обстоятельств, послуживших причиной для иска. Поэтому нужно заранее знать, какие условия позволяют обращаться в суд.

Содержание договора купли-продажи или иных документов, послуживших основанием для перехода права собственности, не должно противоречит действующему законодательству и содержать существенных ошибок.

Все лица, участвующие в сделке должны быть правоспособными и дееспособными. Вот для чего желательно получать справку из ПНД. Правоспособность законных представителей несовершеннолетних или иных недееспособных лиц подтверждается разрешением из органов опеки.

Дополнительные преимущества привлечения нотариуса

На рынке представлено множество видов недвижимости:

  • Жилая недвижимость (дома, квартиры, комнаты). Самый распространенный тип недвижимости, достаточно надежный, но его окупаемость, как правило, не велика.
  • Коммерческие объекты (магазины, офисы, складские помещения). При хорошем понимании рынка можно получить высокую прибыль, в противном случае убытки тоже могут быть весьма велики.
  • Объекты промышленного назначения. Учитывая процесс деиндустриализации и множество административных ограничений, рынок объектов промышленного назначения находится в депрессивном состоянии. В то же время такая недвижимость может таить в себе большой потенциал, если она удачно расположена и существует возможность переоформить документы для использования объекта в коммерческих целях или для перестройки под жилые лофты.
  • Участки земли. Могут иметь разное назначение с определенными ограничениями на строительство и ведение деятельности.

Недвижимость оформление сделки

При проведении альтернативных сделок купли-продажи жилого имущества, а также в схемах, привлекающих участие пожилых лиц, обращение к нотариусу обязательно. Это обезопасит от ситуаций, когда продавший квартиру старик заявит, что его вынудили это сделать обманным путем. В этом случае покупатель запросто может потерять деньги в размере стоимости недвижимости.

Однако заверявший сделку нотариус защитит покупателя и уже оформленную сделку своими заявлениями в суде. Если в момент ведения переговоров и подписания бумаг возникнут сомнения в дееспособности продавца, нотариус может остановить сделку и пригласить медицинского работника для его освидетельствования.

Оформленная по всем правилам справка станет еще одним веским фактором защиты покупателя. Полезен нотариус при проведении сделок по доверенности. Специалист проверяет, был ли выдан соответствующий документ. Аналогичным образом проверяется нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости.

Это помогает обезопасить покупателя от признания сделки недействительной. Обращение к нотариусу делает встречу сторон продуктивной, а саму сделку комфортной. Специалист выступает своеобразным арбитром, фиксирующим правильность условий соглашения. Он уточняет, сколько стоит недвижимость, каковы условия передачи ее в собственность другому лицу, следит за правильностью заполнения документов.

Нотариус подает бумаги на регистрацию и получает их обратно, значительно ускоряя сроки их готовности. Это приравнивает его услуги к модели «одного окна», когда специалист полностью избавляет своего клиента от необходимости посещать различные инстанции и тратить время на отстаивание в очередях. Росреестр предусмотрел сокращение сроков на регистрацию прав собственности для нотариусов.

При подаче документов в электронном виде на все операции уходит всего 1 день, в бумажном – 3 суток. Еще один плюс от обращения к нотариусу – это нотариальный депозит, исключающий совершение операций с наличными деньгами. Покупатель перечисляет средства на депозитный счет нотариуса, а тот после оформления всех необходимых документов отправляет их на счет продавца.

Такая услуга стоит дешевле, чем обслуживание в банке и поднимает безопасность сделки на новый уровень. Нотариус не может закрыть все риски для покупателя при покупке недвижимого имущества, но он существенно сокращает их количество. У договора, заверенного нотариусом, гораздо меньше шансов стать ничтожным и ничего не значащим.

Предлагаем ознакомиться:  Гарантии и компенсации в трудовом праве

Ответственность специалиста застрахована, а в случае нехватки страховой суммы может задействоваться коллективная страховка региональной нотариальной палаты. Это самое главное отличие нотариуса от риэлтора или юриста. Если ущерб покупателю будет причинен по вине нотариуса, тот имеет право возместить его за счет последнего. Посмотреть практику подобных дел можно на сайте ФНП, где приведены примеры выплаты компенсаций.

В настоящее время существует достаточно много вариантов заключения сделки по купле-продажи объектов недвижимости между физическими или юридическими лицами, каждый из которых имеет свои особенности, нюансы, порядок и правила проведения.

Обычная

Один из самых быстрых и наиболее простых вариантов. Риелторы такой способ также называют «чистая продажа».

В данном случае покупатель рассчитывается с продавцом, а второй в свою очередь сразу переоформляет квартиру на нового владельца. Никаких дополнительных действий и условий в данном случае не предусмотрено.

Одним из способов продажи (покупки) жилплощади является аукционный метод. В наиболее общем смысле такой вариант подразумевает под собой метод быстрых продаж, при котором квартира выставляется по заниженной цене, что привлекает большое количество покупателей. Однако в ходе грамотно проведенных переговоров и торгов жилплощадь отчуждается по более высокой цене лицам в большей степени заинтересованным в покупке.

В России наиболее распространены аукционы по продаже недвижимости должника при банкротстве физических или юридических лиц. При этом полученные денежные средства направляются на погашение долгов перед кредиторами.

Срочная

Как правило, в том случае, когда есть необходимость в срочной продаже недвижимости, прибегают к варианту выкупа. Схема выкупа жилплощади имеет следующий вид:

  1. продавец, желающий побыстрее реализовать свою жилплощадь, обращается в специализированное агентство, которое выкупает данный объект;
  2. в дальнейшим приобретенная недвижимость перепродается агентством другому покупателю.

Один из наиболее существенных минусов такого варианта сделки заключается в том, что продавец вынужден продать свою квартиру по заниженной стоимости. Иногда она может быть меньше на 30-40% от своей рыночной цены.

Альтернативная

Под альтернативной сделкой подразумевается ситуация, когда продавец квартиры одновременно покупает себе новую жилплощадь (на вырученные деньги). При этом эти две процедуры осуществляются одновременно, то есть в один день заключаются сразу две сделки:

  • первая – по продаже старой квартиры;
  • вторая – по покупке новой.

Кроме того, альтернативная сделка также может включать в себя целую «цепочку» квартир, то есть когда продается не один объект, а сразу несколько. Чем длиннее эта цепочка, тем больше участников сделки и, соответственно, продолжительнее процедура оформления. Помимо этого также возрастает риск срыва всей операции.

На практике также встречаются и другие способы заключения сделок по купле-продаже недвижимости. Сюда можно отнести следующее:

  • приобретение жилья от застройщика в порядке долевого участия или через ЖСК;
  • отчуждение жилплощади путем переуступки права требования – к данному варианту прибегают в том случае, если дольщик желает продать свою квартиру до ее ввода в эксплуатацию;
  • покупка или продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка.

Как происходит оформление ДКП и регистрация?

Так как при совершении сделок с недвижимостью не избежать этапа передачи денег, то этот вопрос стоит рассмотреть подробнее.

В большинстве своем в таких сделках фигурируют солидные денежные суммы, передача которых должна производиться максимально безопасно. Вряд ли кто-то решится сегодня производить расчет наличными в несколько миллионов рублей, никак не обезопасив себя.

Альтернативой станет безналичный перевод на банковский счет, что иногда требуется при ипотеке или оформлении квартиры в собственность в новостройке, которая была приобретена с использованием бюджетных средств по одной из государственных жилищных программ. Можно рассчитаться и наличными следующими способами.

Банковскую ячейку в специальном хранилище (депозитарии) арендует покупатель. Туда он закладывает необходимую сумму в присутствии продавца. После этого стороны подписывают соглашение о пользовании этой ячейкой. По нему продавец сможет забрать деньги из ячейки только после регистрации недвижимости.

Если по какой то причине оформление права собственности не состоялось, то покупатель сможет беспрепятственно изъять деньги. Продавца допустят к ячейке только с паспортом и документами, подтверждающими переход права собственности покупателю. Аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью гарантирует безопасность и исключает мошенничество.

Это тоже надежный, но довольно дорогой способ передачи денег. Сам по себе он стоит всего 1500 рублей, но при этом сделка с недвижимостью у нотариуса и оформление согласия супруга на нее обойдутся еще примерно в 20 тыс. рублей, в зависимости от суммы сделки.

Суть депозита у нотариуса заключается в том, что деньги покупатель переводит на его банковский счет. Затем нотариус заверяет договор, в котором отражены условия перевода денег продавцу. Чаще всего это окончание процедуры регистрации в Росреестре. Если по какой то причине оформление права собственности на квартиру не произошло, нотариус вернет деньги на счет покупателя.

Этим способом пользуются редко, так как он слишком сложен и не все банки его применяют. По своей сути он подобен передаче денег через ячейку. Однако здесь взаиморасчеты производятся в безналичной форме со счета покупателя на счет продавца, который может просто обналичить деньги после завершения процедуры регистрации объекта.

Надеюсь, что предоставленная мною информация поможет вам без труда произвести сделку с недвижимостью своими силами или при помощи специалистов.

С точки зрения законодательства существует два основных способа оформления сделки:

  1. в простой форме;
  2. через нотариуса.

Кроме того, зарегистрировать переход права собственности можно напрямую в Росреестре, в МФЦ или же через нотариуса.

Обычный

Действующее законодательство не обязывает в каждом случае удостоверять сделку по купле-продаже недвижимости у нотариуса. Это необходимо только в отдельных случаях, установленных законом (например, если в квартире прописаны лица, имеющие право пользоваться ею даже после продажи и т.д.).

При регистрации сделки стороны могут напрямую обратиться в Росреестр, подготовив совместное заявление.

Через МФЦ

При желании покупатель может зарегистрировать переход права собственности на квартиру, обратившись в МФЦ. В этом случае вся процедура займет 9 дней.

Через нотариуса

Как уже было сказано выше, удостоверение сделки у нотариуса требуется только в отдельных случаях:

  • при отчуждении доли в общей собственности;
  • если владельцем недвижимости выступает ребенок или ограниченно дееспособное лицо и т.д.

Существенным преимуществом нотариального удостоверения сделки купли-продажи недвижимости является то, что в дальнейшем регистрацию производит сам нотариус. Об этом написано в

ст. 55 ФЗ РФ от от 11.02.1993 г № 4462-1

.

Когда лучше совершать сделку?

Рынок недвижимости подвержен взлетам и падениям. Как правило, цены на жилье коррелируют с экономическим развитием данной территории и страны в целом. Так, например, купив жилье в конце 90х — начале 2000х, можно было окупить свои вложения менее чем за десятилетие. А вот покупать недвижимость в начале кризиса — плохая идея, особенно если кризис грозит быть затяжным.

Кроме того, рынок недвижимости меняется вместе с временами года:

  • В Январе после праздников рынок замирает и начинает оживать только в Феврале, предложений не так много, и лучше дождаться весны.
  • Весной рынок активизируется, при этом наибольшим спросом пользуются помещения без отделки: покупатели рассчитывают самостоятельно провести ремонт в течение лета.
  • Частные дома и загородные участки лучше покупать в теплое время года, когда можно оценить все эстетические достоинства (и недостатки) выбранного места.
  • Осень — это время, когда на рынок недвижимости выставляется наибольшее количество разнообразных объектов, что снижает цены и позволяет покупателю найти подходящий вариант в короткие сроки.
Предлагаем ознакомиться:  Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?

Порядок приобретения

Объявления о продаже недвижимости можно искать на тематических сайтах, в газетах, с помощью друзей и знакомых, а также можно воспользоваться услугами риэлторов. В последнем случае придется заплатить 3 — 10 процентов комиссии, но процесс поиска подходящих вариантов и оформление всех необходимых документов будут намного проще.

Если вам требуется время на сбор необходимых средств, проверку и оформление документов, но вы опасаетесь, что объект может быть продан другому покупателю, можно выплатить задаток с составлением соответствующего соглашения о намерении (часто оформляется в форме ПДКВ).

При выплате средств составляется расписка, с указанием суммы, даты и реквизитов сторон. К оформлению документов рекомендуется привлечь нотариуса.

Справка.

Задаток и порядок работы с ним регулируется

ст. 380

,

381 ГК РФ

. Согласно закону, если сделка не состоялась по вине продавца, то он обязан выплатить сумму задатка в двойном размере. Если по вине покупателя — задаток остается у продавца.

В некоторых случаях может быть уместен торг. В основном это касается объектов на вторичном рынке, где состояние недвижимости может быть оценено по-разному.

Лучше позвать на переговоры опытного человека, который сможет выявить изъяны и проблемные области, например, оценить изношенность коммунальных систем, обнаружить трещины и подтеки на стенах, заметить проблемных соседей. Опираясь на подобные недостатки, можно существенно снизить цену.

Проверка документов

После того, как вы нашли подходящий вариант следует проверить документы:

  • В Росреесте (ЕГРН) запросить выписку о собственниках недвижимости.
  • Проверить наличие долгов за коммунальные услуги (В ТСЖ).
  • Проверить удостоверение личности собственника на недействительность, что можно сделать на сайте: сервисы.гувм.мвд.рф.
  • Получить кадастровую справку об отсутствии ареста и обременения залогом.

ПДКП — это соглашение о намерении купить недвижимость за определенную цену (или за цену в установленных пределах) в течение установленного срока. ПДКП используется в основном в трех случаях:

  1. С помощью ПДКП застройщики собирают средства на строительство объекта. Соглашаясь на это, покупатель рискует потерять вложения в случае нечестности продавца.
  2. Для ипотечной сделки. Требуется банком-кредитором как формальное обоснование выдачи кредита.
  3. ПДКП в качестве соглашения об авансе (задатке).

Для оформления сделки купли-продажи недвижимости необходим следующий пакет документов:

  • Удостоверения личности участников сделки.
  • Документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, долевого участия в строительстве, документы о приватизации, о переводе жилого помещения в нежилое, свидетельство о праве собственности и так далее).
  • Кадастровый паспорт объекта (Выдается в Росреестре).
  • Технический план объекта (Получается в БТИ).
  • Выписка об отсутствии долгов по ЖКХ (Получается в ТСЖ).
  • Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременения залогом.
  • Нотариально заверенное согласие совладельцев долевой собственности (если таковые имеются).
  • Выписка из домой книги об отсутствии прописанных лиц (для жилой недвижимости).

При наличии у продавца семьи:

  • Согласие на продажу или отказ от претензий супруга продавца (Заверяется нотариально).
  • Письменное согласие от органов опеки и попечительства, если имеются несовершеннолетние дети.

Все документы приведенные в списке должны быть в оригиналах.

Недвижимость оформление сделки

Договор купли-продажи недвижимости не обязательно заверять у нотариуса (кроме некоторых случаев). Но все же рекомендуется обратится к нотариусу для проверки законности сделки и составления договора с учетом всех прав и интересов сторон. Если возникнут споры и конфликтные ситуации, правильно составленный и нотариально заверенный ДКП облегчит их решение.

Сделки с долевой собственностью (например, покупка комнаты в коммунальной квартире) подлежат обязательному нотариальному заверению (п.1

ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 N 218

).

Составьте акт приема-передачи. Если недвижимость передается с дополнительным имуществом (мебель, оборудование и т.д.), зафиксируете передачу каждого объекта.

Расчет с продавцом

При передаче средств продавцу следует составить расписку. Деньги можно передавать наличными, но лучше использовать безналичный платеж: это облегчит защиту своих интересов в случае конфликтной ситуации.

Существуют и более безопасные способы передачи средств:

  1. Банки предоставляют услуги по переводу средств от покупателя к продавцу при предъявлении документов о регистрации сделки. Это может быть аккредитив или открытие банковской ячейки. И в том и другом случае составляется соглашение, регулирующее условия доступа к ячейке продавца и покупателя.
  2. Нотариальные конторы предлагают услугу принятия средств на депозит на время оформления и регистрации сделки.

Сделки купли-продажи недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации, иначе они считаются недействительными. Регистрация производится в отделениях Росреестра и в МФЦ.

Документы:

  • Заявление на регистрацию.
  • Удостоверения личности.
  • Договор купли-продажи в 3 экземплярах.
  • Документ, подтверждающий право собственности.
  • Разрешение супруга на сделку (при необходимости).
  • Дополнительные документы в зависимости от типа недвижимости и юридического статуса сторон.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Сроки рассмотрения: 7 — 10 дней. В случае положительного решения от Росреестра стороны сделки получают свои экземпляры ДКП с официальной печатью.

После регистрации следует обратиться в БТИ для изменения собственника в кадастровом паспорте. После чего БТИ оповестит налоговую инспекцию смене собственника.

Особенности налогообложения

После продажи квартиры каждый гражданин обязан уплатить 13% НДФЛ в бюджет. Однако в отдельных случаях налогоплательщики освобождаются от такого платежа.

Так, если квартира находилась в собственности продавца более 5 лет, то ему не потребуется платить НДФЛ от продажи (п. 2 ст. 217 НК РФ).

В кредит

  1. Заключается ПДКП с внесением задатка, как правило, в размере первоначального взноса.
  2. Собрав все необходимые документы, покупатель подает заявку в банк.
  3. Если заявитель удовлетворяет критериям банка, то выдается кредит.
  4. После регистрации ДКП в Росреестре покупатель становится собственником недвижимости.

Покупка недвижимости в ипотеку предполагает внесение первоначального взноса, обычно от 0 до 15%, в некоторых случаях 40 — 50 %.

Покупатель должен предоставить банку доказательства своей платежеспособности: стабильная работа и определенный трудовой стаж, достаточный размер зарплаты, хорошая кредитная история. Возможно привлечение созаемщиков и поручителей

В рассрочку

Покупка в рассрочку предполагает, что продавец получает не все сумму сразу, а платежами в течение некоторого времени. Условия рассрочки устанавливаются договором купли-продажи.

На аукционе

Покупка недвижимости на аукционе отпугивает своей сложностью, однако, разобравшись в этой процедуре, можно неплохо сэкономить.

Обычно на торги выставляется муниципальная собственность, имущество разорившихся компаний и квартиры, которые банк получил в качестве залога по не выплаченному кредиту.

  1. Торги происходят на электронных площадках. Для регистрации необходимо получить электронную цифровую подпись и предоставить требуемые документы.
  2. Чтобы принять участие в конкретном аукционе нужно отправить заявку и внести задаток.
  3. Победителем признается тот, кто предложил наибольшую цену. Он обязан заключить договор купли продажи и оплатить стоимость объекта в установленный срок, в противном случае задаток не возвращается.

Расходы

Дополнительные расходы:

  • Справка БТИ: от 1000 рублей.
  • Выписка ЕГРН: 350 — 750 рублей.

Размер госпошлины на регистрацию ДКП:

  • Для физических лиц: 2 000 рублей.
  • Для юридических лиц: 22 000 рублей.

Услуги нотариуса:

  • Удостоверение сделок отчуждения недвижимого имущества облагаются государственной пошлиной (величина зависит от ряда условий). Помимо этого оплачивается и сама работа нотариуса. В сумме получается от 10 000 рублей.
  • Заверение согласия супруга на сделку, нотариальная доверенность и прочее: от 500 рублей за документ.

Оплата аккредитива, аренды банковской ячейки или депозита в нотариальной конторе: от нескольких тысяч рублей.

Работа риэлтора обычно оплачивается продавцом. Но нередко комиссия прибавляется к сумме сделки, то есть расходы перекладыаются на покупателя.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector