Налог на нежилое помещение для физических лиц

Общие сведения

Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.

Прежде всего, следует отметить, что нормы статьи 217.1 — достаточно новые. Применяются они только в рамках правоотношений, при которых устанавливается право собственности на недвижимость, причем, только с 1 января 2016 года. В свою очередь, положения статьи 217 действуют давно, и регулируют правоотношения, связанные с налогообложением любого другого имущества, не относящегося к недвижимому, а также тех объектов, на которые право собственности получено до 1 января 2016 года.

Если то или иное недвижимое имущество было оформлено гражданином во владение до 2016 года, то:

  1. При условии, что гражданин владеет объектом менее 3 лет — после реализации данного объекта ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисленный на доход от соответствующей продажи. При этом, налогооблагаемую базу можно уменьшить на расходы по приобретению недвижимости.
  2. При условии, что человек владеет недвижимостью 3 года и более, то после продажи данного объекта ему не нужно уплачивать никаких налогов.

Если недвижимость была оформлена гражданином в собственность в 2016 году и позднее, то:

  1. При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет — при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
  2. При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.

Особые правила установлены для:

  • имущества, которое приобретено гражданином в собственность в порядке наследования;
  • объектов, которые приобретены налогоплательщиком в ходе приватизации;
  • имущества, приобретенного гражданином по договору пожизненного содержания.

Полученные с продажи данных объектов доходы не облагаются налогом, если человек владеет ими 3 года и более.

При этом, величина выручки с реализации объектов может устанавливаться с учетом их стоимости по государственному кадастру. Дело в том, что в тех случаях, когда цена объекта по договору уступает кадастровой, которая умножена на 0,7, то в качестве налогооблагаемой базы для расчета НДФЛ принимается именно кадастровая стоимость.

Указанное правило задействуется, только если цена по кадастру установлена компетентными государственными органами. Если нет — база в любом случае считается равной выручке, что получена гражданином по факту продажи объекта.

Примечательно, что органы власти субъектов РФ вправе уменьшать до нуля:

  • период, в течение которого гражданин должен владеть недвижимостью для того, чтобы не платить НДФЛ после ее реализации;
  • размер коэффициента, на который по законодательству умножается цена объекта в соответствии с кадастром.

Таким образом, при реализации коммерческих объектов гражданину в любом случае следует ознакомиться с положениями региональных нормативных актов — быть может, в них установлены подобные льготы.

Налогообложение физических лиц как собственников недвижимости теперь осуществляется по новым правилам. В данном случае речь идет о новых нормах расчета, которые используются с 2015 года. Все владельцы жилых и нежилых помещений, а также некоторых других видов собственности обязаны оплачивать налог с учетом кадастровой стоимости имущества.

Ранее налог рассчитывался на основании инвентаризационной стоимости, которая, как известно, гораздо ниже рыночной. А вот кадастровая стоимость как раз приближена к рыночной цене недвижимости, поэтому размер налога повышается. Для того чтобы не допустить серьезного увеличения налога на имущество, был введен специальный пониженный коэффициент. Его размер в 2019 году составляет 0,2, но ежегодно будет повышаться.

Несмотря на то, что использование кадастровой стоимости при налогообложении установлено нормативными актами (в том числе и НК РФ), у каждого субъекта РФ есть право самостоятельно устанавливать дату введения новых правил расчета. Поэтому в некоторых регионах страны имущественный налог еще может оплачиваться на основании инвентаризационной стоимости.

Что касается определения кадастровой стоимости имущества, то эта процедура, по закону, не может осуществляться чаще, чем 1 раз в 3 года, и не реже, чем 1 раз в 5 лет. В больших городах оценка может проводиться чаще, но не более 1 раза в 2 года. Владелец недвижимости для получения сведений по поводу его кадастровой стоимости может обратиться в Росреестр.

Порядок оплаты налога от продажи

Самый напрашивающийся вариант – попытаться доказать, что статья 378.2 НК РФ к вашей недвижимости неприменима. Тогда налог с неё, в соответствии со статьёй 375 НК РФ, должны взимать исходя не из кадастровой (по сути, рыночной), а среднегодовой стоимости, в основе которой лежит остаточная стоимость, то есть та же рыночная, но с учётом износа (амортизации). Поправка на износ может привести к существенному удешевлению имущества.

Конечно, платить налоги с более низкой среднегодовой стоимости гораздо выгоднее. Но возможность такая у вас будет, только если числящегося за вашей компанией объекта нет в списке из постановления московского правительства от 28 ноября 2014 года N 700-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость».

Перво-наперво он не должен (снова открываем статью 378.2 НК РФ) располагаться на земле, официально отведённой под торговлю и офисы. Несоблюдения одного этого условия достаточно, чтобы считать здание офисным или торговым, даже когда в реальности оно используется совсем иначе. И тогда отчислений именно с кадастровой стоимости избежать можно лишь при большом везении.

Налог на нежилое помещение для физических лиц

Так, Верховный суд России решением от 16 декабря 2016 года по делу N 3а-1202/2016 исключил сразу две постройки на Бутырской и Ярославской улицах столицы из упомянутого перечня на том основании, что не смог доподлинно разобраться со статусом земли под ними. Неустранимые сомнения суд истолковал, как того требует пункт 7 статьи 3 НК РФ, в пользу налогоплательщика.

Совсем другая ситуация, если строение находится на землях, к примеру, промышленных предприятий или для размещения производственных и административных зданий. Тогда, — говорит адвокат Олег Сухов, — достаточно доказать, что офисы, торговые точки, пищевые заведения и службы быта занимают менее 20 процентов его площади.

Судебную практику для бизнесменов здесь можно считать благоприятной. В ряде случаев им и в самом деле удавалось отстоять своё право платить налоги по минимуму, то есть со среднегодовой стоимости имущества. В частности, решением от 18 января 2017 года по делу N 3а-0005/2017 Верховный суд признал проверку на предмет фактического использования объекта недостоверной.

Инспектор обследовал его не полностью и акт обследования составил, что называется, на глазок. А при более тщательных подсчётах выяснилось, что торговые и офисные точки занимают чуть менее 19 % здания. В другом случае, как зафиксировал Верховный суд в решении от 19 сентября 2016 года по делу N 3А-1034/2016, инспекторы при посещении некоего акционерного общества, созданного на базе научно-исследовательского института, отнесли к числу офисов все кабинеты с оргтехникой.

Впрочем, в столице можно полемизировать не только о процентах использующейся под те или иные цели площади зданий, но и о её общей величине. По статье 1.1 закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 «О налоге на имущество организаций», на основе кадастровой стоимости начисляются налоги не на все, а только на достаточно крупные деловые и торговые центры (свыше 2 тысяч квадратных метров для отдельно стоящих зданий и свыше 3 тысяч квадратных метров для коммерческих помещений в жилых многоквартирных домах).

Отсюда возник, в частности, спор по поводу сооружения в Порядковом переулке. Истцы пытались исключить из общей площади здания 200 квадратных метров чердака, без которых оно обрело бы нужную для экономии на налогах площадь. Но не вышло. Верховный суд указал в решении по делу N 3а-1152/2016 от 9 ноября 2016 года, что чердак обладает всеми параметрами, чтобы считаться полноценным помещением, а не просто сосредоточием коммуникаций, и в самом деле через него проходивших. Здание так и осталось в пресловутом перечне из постановления N 700-ПП.

Великий советский адвокат и правозащитник Дина Исааковна Каминская писала в своих мемуарах о том, как вела дело по краже паркета. Многое зависело от стоимости украденного. Если меньше ста рублей (ещё старых, советских), то грозила одна мера наказания, а если больше – то другая и крайне суровая. Каминская, по собственным словам, обследовала вместе со следователем и экспертом едва ли не каждый брусок, чтобы выявить снижавшие цену дефекты.

В итоге та не дотянула до указанной роковой черты на жалкие 6 рублей и 25 копеек. Столь же скрупулёзно нужно подходить и владельцам коммерческой недвижимости к анализу её метража и долей, в которых она используется по тому или иному назначению. От каждого учтённого или неучтённого метра может зависеть, заплатите вы одну сумму налога или же в несколько раз большую.

При продаже коммерческой недвижимости предусмотрены следующие ставки налога:

  1. 13% – основная ставка.
  2. 30% – для физических лиц, проживающих в большей части за границей.
  3. 6% – для ИП, использующих упрощенную систему налогообложения.

Налог на нежилое помещение для физических лиц

По существующему правилу, от налога при продаже освобождаются ИП:

  • Сроком на 3 года, если объект продажи приобретен до 2016 года.
  • Сроком на 5 лет, если недвижимость приобретена после 2016 года.

Владелец недвижимости, имеющий ИП и упрощенную систему налогообложения, платит 6%. При условии предоставления доказательств, что помещение (здание, сооружение) использовалось для предпринимательской деятельности.

Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.

Предлагаем ознакомиться:  Причины снижения налога ндс

Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.

В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.

Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.

Пример 1.

Васильев А.С. в 2015 году купил офис за 2 000 000 рублей, а летом 2016-го смог реализовать его за 2 100 000 рублей. Поскольку Васильев не владел недвижимостью 3 года, то обязан будет исчислить с полученной выручки НДФЛ по налогооблагаемой базе в виде разницы между выручкой и расходами на покупку офиса — то есть, со 100 000 рублей. НДФЛ, таким образом, составит 13 000 рублей.

Пример 2.

Никифоров В.Н. в 2011 году купил офис за 1 000 000 рублей, а летом 2016-го реализовал его за 1 500 000 рублей. Поскольку Никифоров владел офисом более 3 лет, то он не обязан будет уплачивать никаких налогов.

Пример 3.

Савельев А.В. в 2014 году купил офис за 1 500 000 рублей, а летом 2016-го продал его за 1 600 000 рублей. Вместе с тем, Савельев утерял документы, подтверждающие покупку данного офиса, вследствие чего обязан будет заплатить после его продажи налог со всего дохода — 208 000 рублей (13% от 1 600 000).

Пример 1.

Лаврентьев А.В. в 2016 году приобрел офис за 3 000 000 рублей, а в 2017-м реализовал его за 3 500 000 рублей. По государственному кадастру цена офиса — 4 000 000 рублей. Гражданин обязан будет рассчитать НДФЛ с базы по соответствующему налогу в величине 3 500 000 рублей, поскольку она — больше, чем цена объекта по государственному кадастру — 2 800 000 рублей, умноженная на определенный законом коэффициент (то есть, 4 000 000 * 0,7).

Снизив базу на совершенные расходы — 3 000 000 рублей, Лаврентьев заплатит НДФЛ на полученную выручку в величине 65 000 рублей (13% от 500 000 — разницы между выручкой и расходами при покупке объекта).

Пример 2.

Антонов В.Н. в 2016 году купил офис за 10 000 000 рублей, а в 2017-м продал его за 11 000 000 рублей. Установленная кадастровая цена офиса составляет 17 000 000 рублей.

Антонов должен будет рассчитать НДФЛ, исчисленный исходя из той базы, что соответствует установленной кадастровой цене, которая умножена на 0,7 — то есть, 11 900 000 рублей. Это обусловлено тем, что доходы Антонова с продажи офиса — меньше, чем кадастровая стоимость, которая в установленном порядке умножается на коэффициент. Данную налогооблагаемую базу Антонов уменьшает на совершенные расходы, и уплачивает налог в размере 247 000 рублей (13% от 1 900 000 — разницы между кадастровой ценой, умноженной на коэффициент и расходами при покупке офиса).

Определенными нюансами характеризуется налогообложение выручки от реализации недвижимости, оформленной на индивидуального предпринимателя. Каким именно образом исчисляется налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом в статусе ИП?

Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.

Можно ли оспорить

Если недвижимое имущество, числящееся за вашим предприятием, не удалось убрать из перечня объектов, облагающихся по кадастровой стоимости, остаётся только пересмотреть саму её величину. Как уже сказано, она не должна превышать рыночную стоимость (статьи 1.2 и 1.6 приказа Минэкономразвития от 7 июня 2016 года N 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» свидетельствуют об этом яснее некуда), но на практике бывает иначе.

Уже из этих цифр ясно, что ошибки в кадастровых измерениях являются нормой. Добавьте сюда почти ежедневные колебания рынка недвижимости. По данным сайта «Росриэлт», лишь за последний год цены на офисы в Москве упали почти на треть, а на торговые площади – более чем наполовину. Между тем статья 11 недавно введённого закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настаивает на пересчётах стоимости и, соответственно, пересмотре налоговой базы не реже чем каждые пять лет и не чаще, чем раз в два года.

На оспаривание идут далеко не все. Дело это хлопотное и дорогое, особенно для юридических лиц. Наугад откроем прайс-лист одной из специализирующихся в данной сфере контор: работы по оценке нежилого здания площадью в 1 тысячу квадратных метров обойдутся заказчику не меньше чем в 40 тысяч рублей. А ещё нужно учесть затраты на услуги адвокатов, особенно если дойдёт до судебных разборок. Вероятно, многие полагают, что затея себя не окупит, и предпочитают платить пусть завышенный, но кажущийся всё-таки вполне подъёмным налог.

В таком случае следует помнить, что вскоре он вырастет. Есть прекрасный анекдот про человека, решившего отрезать хвост собаке, но из жалости к ней рубившего маленькими частями: в день по кусочку. Аналогичным образом поступает с нами и правительство при переводе на новую форму налогообложения. Чтобы не шокировать сразу, процесс растянули на пять лет.

По статье 2 всё того же закона города Москвы N 64, каждый год налоговая ставка повышается. Начинали в 2014 году с 0,9% от стоимости недвижимого имущества организации, а по итогам 2018 года дойдут до 1,5%. Наверное, всё-таки стоит загодя оспорить данные кадастра. Бездействие может влететь в копеечку.

Нововведения в налоговом законодательстве часто становятся причиной споров и конфликтов. К примеру, не все собственники могут быть согласны с результатами кадастровой оценки имущества. Если сумма сильно завышена, это серьезно скажется на размере налога. Поэтому закон разрешает владельцам оспаривать результаты оценки.

Сделать это можно двумя способами:

  • обратиться в ближайший орган Росреестра;
  • подать иск в суд.

Для того чтобы защитить свои интересы, владельцу понадобятся следующие документы:

  • бумаги, подтверждающие реальную кадастровую стоимость объекта (необходимо провести экспертизу самостоятельно);
  • правоустанавливающие документы;
  • гражданский паспорт;
  • заявление (иск).

При обращении в регистрирующий орган решение по данному спору принимает специальная комиссия. В случае, когда комиссия выносит отрицательное решение, его также можно обжаловать в суде. Если иск подается сразу, то будет назначено судебное разбирательство.

Налоговые ставки

Проценты на уплату налога устанавливаются нормативно-правовыми актами субъектов РФ. Ст. 406 НК РФ устанавливает ограничение по ставкам:

  • 0,1% – хозяйственные строения, сооружения, гаражи, машино-места;
  • 2% – помещения, расположенные в административно-деловых и торговых центрах, а также объекты, стоимостью свыше 300 миллионов рублей;
  • 0,5% – иные объекты.

Налог на нежилое помещение для физических лиц

Согласно п. 3 ст. 406 НК РФ указанные значения по решению муниципальных властей могут быть снижены до 0 или увеличены, но не боле, чем в 3 раза.

На идентичные помещения, расположенные в разных зданиях, могут быть установлены разные ставки. Например, апартаменты, находящиеся в жилом доме, стоимость которых не превышает 300 миллионов, будут приравнены к иному имуществу. Ставка на такой объект будет установлена 0,5%.

Если аналогичные апартаменты, стоимостью до 300 миллионов, будут располагаться в здании административно-делового или торгового назначения, то они будут облагаться налогом по ставке 2%.

В Управлении ФНС России по Нижегородской области напомнили, что для собственников-организаций исчисление налога исходя из среднегодовой стоимости имущества производится по ставке 2,2%, исходя из кадастровой стоимости — по ставке 2%. Для отдельных категорий плательщиков, включая субъектов инвестиционной деятельности, предусмотрены дифференцированные ставки.

Налоговая ставка в Нижегородской области составляет 2% по отношению к таким объектам, как административное-деловые и торговые центры, недвижимость иностранных организаций и нежилые помещения, предусматривающие по документам размещение в них офисов, торговых точек, а также точек общественного питания и бытового обслуживания.

Артем Морозов

юрист юридической службы «Единый центр защиты»

Управляющий партнер Консалтинговой компании TOP LINE Наталья Ненашева, в свою очередь, обратила внимание на то, что ставки устанавливаются в каждом субъекте РФ самостоятельно, но федеральные власти утверждают максимальную планку, выше которой ставка быть не должна.

 Физические лица  Юридические лица и ИП

Жилая недвижимость (кадастровая стоимость)

— 0,1% (жилые дома, квартиры, комнаты, недостроенные дома, гаражи, хозяйственные строения или сооружения с площадью меньше 50 кв.м.)
Ставка может быть уменьшена до 0% или увеличена, но не более чем в 3 раза законодательством муниципальных образований или городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя 

— 0,5% (прочие объекты имущества)

Жилая недвижимость (кадастровая стоимость)

не более 2,0%

Коммерческая недвижимость (кадастровая стоимость)

не имеет права сдавать без регистрации ИП (регулярный доход)

Коммерческая недвижимость (кадастровая стоимость)

не более 2,0% 

Исключение:
0% для конкретных объектов (магистральные газопроводы, газодобыча, производство и хранение гелия, разработка месторождений полезных ископаемых, участков недр). Исключение действует при соблюдении особых условий

Жилая недвижимость (инвентаризационная стоимость)

— до 0,1% включительно (стоимость до 300 тыс. руб. включительно) 

— свыше 0,1% до 0,3% включительно (стоимость свыше 300 тыс. руб. до 500 тыс. руб. включительно) 

— свыше 0,3% до 2,0% включительно (стоимость свыше 500 тыс. руб.)

Жилая и коммерческая недвижимость (среднегодовая остаточная стоимость)

не более 2,2%

Налоги на доходы по коммерческой деятельности

13% — НДФЛ

Налоги на доходы по коммерческой деятельности

ОСНО — 13% (для ИП) и 20% (для юрлиц)
УСН — 6% или 15% (для ИП или юрлиц)
ПСН — 6% от предполагаемого дохода (для ИП)

Для каждого вида собственности существуют определенные налоговые ставки, которые учитываются при расчете. Если говорить о жилых помещениях или других сооружениях, то для них ставка составляет 0,1% – 0,5%. Для нежилых помещений, к которым относятся офисы, торговые объекты и т.д., ставка в 2019 году составляет 1,5%.

Если кадастровая стоимость нежилого помещения составляет более 300 млн рублей, то при расчете налоговые органы учитывают ставку в 2%.

Предлагаем ознакомиться:  Порядок и сроки уплаты земельного налога

^К началу страницы

Налог на нежилое помещение для физических лиц

В соответствии с п. 2

(далее – НК РФ) налоговая база по налогу на имущество организаций (далее – налог) в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость в соответствии со

. При этом налоговая база определяется как кадастровая стоимость в отношении следующих видов недвижимого имущества:

  1. административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

  2. нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

  3. объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;

  4. жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Переход к применению налоговой базы в качестве кадастровой стоимости по объектам, указанным в пп. 1), 2), 4), осуществляется после принятия об этом соответствующего закона субъекта Российской Федерации по месту нахождения объектов недвижимого имущества.

Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в пп. 1), 2) и 4), может быть принят только после утверждения в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в пп. 1) и 2), в отношении которых на очередной налоговый период налоговая база по налогу определяется исходя из кадастровой стоимости (далее – Перечень), формируется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу.

Выявленные в течение налогового периода объекты недвижимого имущества, указанные в пп. 1) и 2), не включенные в Перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, подлежат включению в Перечень, определяемый уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации на очередной налоговый период.

Исчисление суммы налога и сумм авансовых платежей по налогу в отношении имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 382 НК РФ, с учетом следующих особенностей:

  • сумма авансового платежа по налогу исчисляется по истечении отчетного периода как одна четвертая кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, умноженная на соответствующую налоговую ставку;
  • В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в пп. 1) или 2), была определена в соответствии с законодательством Российской Федерации в течение налогового (отчетного) периода и (или) указанный объект недвижимого имущества не включен в Перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, определение налоговой базы и исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) по текущему налоговому периоду в отношении данного объекта недвижимого имущества осуществляются в порядке, предусмотренном главой 30 НК РФ, без учета положений статьи 378.2 НК РФ;
  • В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в пп. 3) или 4), была определена в соответствии с законодательством Российской Федерации в течение налогового (отчетного) периода, определение налоговой базы и исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) по текущему налоговому периоду в отношении данного объекта недвижимого имущества осуществляются исходя из кадастровой стоимости, определенной на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта;
  • В случае, если кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, указанных в подпункте 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, не определена, определение налоговой базы и исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) по текущему налоговому периоду в отношении данных объектов недвижимого имущества осуществляются в порядке, предусмотренном главой 30 НК РФ без учета положений статьи 378.2 НК РФ;

При установлении налога законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками.

Перейти

Ознакомиться с полным перечнем налоговых ставок, льгот и вычетов по всем имущественным налогам во всех муниципальных образованиях можно с помощью сервиса:

«Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам»

Начиная с налогового периода 2019 года в ст.ст. 378.2, 391, 403 НК РФ предусмотрены следующие правила применения кадастровой стоимости в качестве налоговой базы по налогу:

  • применяется кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода с учетом нижеприведенных особенностей;
  • изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта налогообложения учитывается при определении налоговой базы со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости;
  • в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о величине кадастровой стоимости, а также в случае уменьшения кадастровой стоимости в связи с исправлением ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, пересмотром кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в случае недостоверности сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости;
  • в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Как определяется стоимость

Налоговая база рассчитывается исходя из кадастровой оценки объекта, определенной на 1 января года, за который исчисляется сбор. Стоимость помещения определяется путем проведения государственной оценки, которая проводится Федеральной Службой Кадастра и Кадастровой палатой. Сведения о рассчитанной стоимости размещаются в открытом доступе на сайте Росреестра.

До 2015 г. налог исчислялся по инвентаризационной стоимости, которая была в несколько раз ниже, чем реальная цена объекта. Кадастровая оценка приближена к рыночной стоимости недвижимости. В связи с этим сумма налога существенно возросла для физ. лиц.

Например, инвентаризационная оценка гаража 37 000 рублей, а кадастровая – 400 000. Ставка налога – 0,1%. Налог по инвентаризационной цене составляет 37 рублей, а по кадастровой – 400. Налог увеличился почти в 11 раз.

На оценочную стоимость влияет множество факторов:

  • местоположение объекта;
  • материал, из которого он построен;
  • площадь;
  • год возведения;
  • состояние (аварийное, ветхое и т.д.).

Если по данным налогоплательщика в Росреестре указаны неверные сведения об объекте, или оценочная стоимость значительно превышает рыночную, то он вправе оспорить установленную кадастровую стоимость.

Изменение стоимости допускается только в сторону уменьшения. Если причиной недостоверной оценки является неверно указанные сведения об объекте, то налогоплательщику следует представить документальное подтверждение ошибочности данных. Если кадастровая оценка выше рыночной стоимости, то цена для расчета налога устанавливается на уровне рыночной стоимости.

Оспаривание проводится в специальной комиссии или в суде. Физ. лица вправе сразу же обратиться в судебный орган, а юр. лица должны сначала направить документы в комиссию Росреестра.

При обращении в комиссию или суд гражданину необходимо представить:

  • заявление/иск;
  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на объект;
  • выписку ЕГРН, содержащую ошибочные сведения;
  • документы, подтверждающие неточность данных.

Обращение собственника рассматривается в течение месяца, после чего выносится решение о пересмотре стоимости или в отказе от изменения данных.

Для физ. лиц обращение в комиссию является более приоритетным способом оспаривания оценки, так как не требует оплаты судебных расходов. К тому же решение комиссии можно оспорить в суде. Но если суд откажет гражданину в переоценке объекта, то обратиться после этого в комиссию он уже не вправе.

Льготы

Налог на имущество физических лиц обязаны оплачивать все граждане РФ, являющиеся собственниками. Но на законодательном уровне предусмотрено, что некоторые категории физических лиц имеют право на получение льготы. Такие послабления устанавливаются как на федеральном, так и на региональном уровне. К налогоплательщикам, которые могут быть освобождения от уплаты, относятся:

  • пенсионеры;
  • ветераны ВОВ и других военных действий;
  • Кавалеры ордена Славы и т.д.;
  • инвалиды;
  • чернобыльцы и т.д.

Налог на нежилое помещение для физических лиц

Следует знать, что оформить льготу такой гражданин может только в отношении одного вида недвижимости.

Порядок расчета

Налог на нежилое помещение рассчитывается ежегодно. Для этого используется следующий алгоритм:

  1. Определяется кадастровая стоимость объекта и сумма налога.
  2. Определяется инвентаризационная стоимость объекта и сумма налога.
  3. Вычисляется разница между этими двумя показателями.
  4. Сумма умножается на специальный коэффициент.
  5. К полученному результату прибавляется сумма платежа, который был определен на основе инвентаризационной стоимости.

К примеру, кадастровая стоимость объекта недвижимости физического лица составляет 20 млн рублей, а инвентаризационная – 3 млн рублей. Ставка для обоих случаев составит 1,5%. Платеж на основе первого показателя будет равен 300 тыс. рублей (20 млн * 1,5%). А при расчете с учетом инвентаризационной стоимости – 45 тыс. рублей (3 млн * 1,5%).

Далее необходимо определить разницу: 300 000 – 45 000 = 255 000. Дальнейший расчет осуществляется следующим образом: 255 000 * 0,2 45 000 = 96 000. Именно столько составит налог на имущество физических лиц, который собственнику нужно будет оплатить в 2019 году.

Предлагаем ознакомиться:  Какие документы нужны для взыскания алиментов

Н = Кс × Ст

  • Н – сумма налога к уплате;
  • Кс – кадастровая стоимость;
  • Ст – ставка.

Если период владения объектом составил не целый год, то полученное число следует поделить на 12, и умножить на количество месяцев фактического владения.

Пример

Севрюков Р.И. купил машино-место в мае 2018 г. Кадастровая стоимость недвижимости 760 тыс. руб. Ставка в регионе 0,1%. В 2019 г. Севрюкову Р.И. необходимо оплатить сбор в размере 507 рублей (760000 × 0,1%/12 × 8).

Объект может принадлежать одновременно нескольким налогоплательщикам в долевой собственности. В таком случае каждый хозяин оплачивает сбор исходя из размера принадлежащей ему доли.

Пример

Светлана и Сергей приобрели апартаменты в общедолевую собственность в январе 2018 г. Доля Светланы составляет 1/3, а у Сергея 2/3 помещения. Стоимость объекта по кадастровой оценке 60 млн. рублей. Ставка в регионе 0,5%. За 2018 г. Светлане будет начислен налог в размере 100 тыс. рублей (60000000 × 0,5% × 1/3), а Сергею 200 тыс. рублей (60000000 × 0,5% × 2/3).

Льготы

В п. 1 ст. 407 НК РФ перечислены категории граждан, которые освобождаются от уплаты налога на нежилые помещения. К ним относятся:

  • Герои СССР и РФ;
  • лица, награжденные орденом Славы 3-х степеней;
  • инвалиды 1, 2 группы;
  • участники ВОВ;
  • военнослужащие, а так же уволенные с военной службы общий срок службы которых составил не менее 20 лет;
  • участники боевых действий в Афганистане;
  • пенсионеры.

Льгота предоставляется в отношении гаража или машино-места. При этом если у собственника несколько объектов, то льгота предоставляется только по одному из них, с наибольшей стоимостью.

Пример

У Сергеева П.С. имеется в собственности два гаража. Кадастровая стоимость одного из них 320 тыс. рублей, а второго – 370 тыс. рублей. Налоговая ставка 0,1%. Налогоплательщик является инвалидом 1 группы. Сергеев должен оплатить налог 320 рублей за первый гараж, а второй гараж будет являться льготным объектом, по которому предоставляется скидка в размере 100% на оплату налога.

Физ. лица освобождаются от уплаты налога в отношении строений или сооружений, площадь которых менее 50 кв. м. при условии, что такие объекты расположены на землях, предназначенных для ЛПХ, огородничества, садоводства или ИЖС.

Пример

Гражданка Пестрикова И.С. имеет на своем дачном участке сарай на фундаменте, относящийся к объектам капитального строительства, площадью 12 кв. м. Она не должна уплачивать налог за данную постройку.

Органы местного самоуправления могут устанавливать дополнительные льготы в своем муниципальном образовании. Уточнить наличие льгот в своем регионе можно на сайте налоговой инспекции.

Если объект принадлежит нескольким гражданам, один из которых льготник, то налог уплачивается только гражданином, у которого отсутствуют права на льготу.

Пример

Супруги Владимир и Татьяна имеют в долевой собственности гараж, кадастровая стоимость которого 260 тыс. рублей. Каждому из супругов принадлежит по ½ части. Налоговая ставка – 0,1%. Владимир является пенсионером. За 2019 г. Татьяне будет начислен платеж в размере 130 рублей.

Апартаменты

Налоговые льготы не распространяются на апартаменты. Поэтому налогоплательщики, независимо от статуса, оплачивают сбор в полном объеме.

Пример

Половинкин И.М. инвалид 1 группы. У него в собственности есть апартаменты, расположенные в многоквартирном доме. Их кадастровая стоимость 5,9 млн. рублей. Ставка налога 0,5%. За 2019 г. ему начислен сбор в размере 29 500 (5900000 × 0,5%). Половинкин И.М. не вправе воспользоваться льготой. Ему придется оплатить всю сумму исчисленного налога.

Налог на владение коммерческой недвижимостью ИП обязан уплатить не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим периодом. Сумму выплаты определяет налоговый орган. Этот вид налога является региональным (ст. 14 Налогового кодекса РФ). То есть размер и порядок его уплаты устанавливают органы власти субъекта РФ – в пределах норм НК.

До 2015 года сумма налога рассчитывалась по инвентаризационной стоимости недвижимости. С 2019 года налог на владение считается по кадастровой стоимости. Его размер увеличился, особенно для ИП, занимающихся предпринимательской деятельностью. Чтобы сделать переход к новой системе расчета более щадящим, Налоговым кодексом предусмотрено применение временного (до 2020 г.) понижающего коэффициента. Ставка налога составляет 2% (ст. 406 НК РФ). Подробнее можно посмотреть через поиск или на сайте налоговой службы.

Расчет земельного налога для налогоплательщиков – физических лиц и налога на имущество физических лиц проводится налоговыми органами и отражается в налоговом уведомлении, направляемом налогоплательщику.

Перейти

Для предварительного расчета земельного налога и налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости можно воспользоваться сервисом:

«Налоговый калькулятор – Расчет земельного налога и налога на имущество физических лиц»

Как узнать сумму начисленного налога

Налоговый орган самостоятельно рассчитывает налог к уплате и уведомляет налогоплательщика о необходимости оплатить сбор путем рассылки налоговых уведомлений. Уведомление направляется по месту регистрации собственника объекта, не позднее, чем за 30 дней до наступления срока оплаты налога.

В уведомлении указывается:

  • период, за который исчислен налог;
  • база для расчета;
  • доля в праве собственности;
  • ставка;
  • количество месяцев;
  • льготы;
  • итоговая сумма к оплате.

Уведомления не направляются налогоплательщикам, если льгота, положенная гражданину по закону, полностью освобождает его от обязанности по оплате сбора, а так же если сумма исчисленного налога менее 100 рублей.

Если у налогоплательщика зарегистрирован личный кабинет на сайте ФНС, то информация о налоговой задолженности отражается на главной странице после авторизации. Уведомление на бумаге в таком случае гражданину не направляется.

В ситуации, когда уведомление содержит недостоверные сведения или не учтено право на применение льготы, налогоплательщик должен направить в ФНС документы, содержащие актуальные сведения.

Отправить документацию можно через личный кабинет или посредством обращения в отделение ФНС. При наличии оснований для перерасчета сбора ФНС проведет начисление налога согласно исправленным сведениям. Если основания для перерасчета сбора отсутствуют, то ФНС направит ответное письмо налогоплательщику.

Как платить

Для того чтобы налогоплательщик мог заплатить имущественный сбор, законом определены специальные сроки. Согласно установленным правилам, оплата должна быть осуществлена не позднее 1 декабря. Так как сумма рассчитывается налоговыми органами, гражданам нет необходимости проводить процедуру самостоятельно.

ИФНС присылает всем налогоплательщикам соответствующие уведомления, на основании которых проводится перечисление средств. Установлены сроки получения таких документов – это 20 октября. Если физ. лицо по каким-то причинам не получило уведомления, это не означает, что налог платить не нужно. Плательщику нужно обратиться в ИФНС самостоятельно.

Оплата осуществляется как в банке, так и с помощью специальных онлайн-сервисов. Гражданин может выбрать любой подходящий способ, главное, чтобы у него сохранилась квитанция. А для того чтобы не ждать уведомления, плательщик может зарегистрироваться на официальном сайте налоговой службы и получить доступ к личному кабинету.

Штрафы

Все собственники имущества, облагаемого налогом, которые не внесли платеж вовремя, понесут за это ответственность. К примеру, за то, что гражданин не сообщил о наличии объекте недвижимости (то есть, утаил сведения от налоговых органов), предусматривается штраф в размере 20% от суммы налога за это имущество.

За просрочку будет начисляться пеня. Многие думают, что это разновидность штрафа, но это не совсем так. Пеня – это определенный процент от суммы, который начисляется ежедневно. Даже если просрочка составляет всего 1 день, к сумме уже прибавится пеня.

Налог на нежилое помещение для физических лиц

Если собственник не платит в течение длительного времени, то ИФНС присылает дополнительное уведомление. Этот документ содержит:

  • сумму долга;
  • сумму пени;
  • сроки, которые предоставляются получателю для погашения задолженности;
  • санкции, которые будут применены к нарушителю в случае отказа от уплаты.

Если гражданин игнорирует уведомления и не платит налог, то ФНС обращается в суд. Для этого у налоговиков должны быть определенные основания, то есть сумма долга должна достичь определенного размера (3 тыс. рублей). На практике, дело до суда доходит спустя 6 месяцев после образования просрочки. В случае, когда суд принимает решение о принудительном взыскании долга, ответчику придется платить.

Причем, заниматься взысканием будет исполнительная служба, а значит, что к нарушителю могут быть применены различные законные способы получения средств. Чаще всего сотрудники исполнительной службы накладывают арест на банковские счета нарушителя и высчитывают необходимую сумму. Если счета в банке у плательщика нет, то соответствующие меры применяются к его имуществу.

Помимо начисления пени за неуплату налога, на физ. лицо будет наложен штраф. Если срок пропущен неумышленно, а сама просрочка незначительна, то сумма штрафа составит 20% от размера налога. Если же собственник умышленно избегает оплаты и тянет с погашением достаточно долго, то налоговые органы могут насчитать штраф не менее 40% от суммы.

Санкции от ФНС

Несвоевременная оплата налога грозит налогоплательщику штрафом в размере 20% от суммы исчисленного сбора. Если будет доказано умышленное уклонение от оплаты, то размер санкции увеличится в 2 раза, и составит 40%.

Помимо этого за каждый день просрочки платежа гражданину будет начислена пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования.

Если задолженность по имущественному сбору, размером свыше 3 000 рублей, не будет оплачена в течение 6 месяцев, то налоговый орган вправе подать исковое заявление в суд. После вынесения судом положительного решения налог будет взыскан в обязательном порядке путем списания денег с банковского счета или удержанием задолженности из заработной платы на основании исполнительного листа.

https://www.youtube.com/watch?v=5rGz-cHvoR4

Собственникам нежилых помещений необходимо оплачивать имущественные сборы также как и владельцам жилья. Ставки по нежилым объектам устанавливаются решением местных властей. Базой для расчета является кадастровая стоимость. При несоответствии кадастровой стоимости реальной рыночной цене, ее можно оспорить в комиссии Росреестра или через суд. Несвоевременная уплата сбора карается штрафом и пеней.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector