Налог на прибыль при реализации имущества

Кассовый метод

При методе начисления включите выручку в момент реализации имущества. При этом не имеет значения, когда поступила оплата от покупателей. Такие правила установлены пунктом 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ.

Ситуация: в какой момент при расчете налога на прибыль учесть выручку от реализации объектов, право собственности на которые подлежит госрегистрации (например, недвижимости)? Организация применяет метод начисления.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Выручку следует включить в состав доходов на дату составления акта приема-передачи имущества.

С 2013 года признание доходов от реализации недвижимого имущества не увязывается ни с моментом передачи правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав, ни с фактом такой регистрации. Датой реализации недвижимого имущества при методе начисления признается дата передачи объекта покупателю по передаточному акту или по иному документу о передаче недвижимого имущества. Такой порядок предусмотрен абзацем 2 пункта 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ.

При кассовом методе учтите выручку по мере получения оплаты за реализованное имущество. Предварительную оплату (аванс), полученную от покупателя, также учтите в составе доходов (п. 2 ст. 273, подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

  1. Вид недвижимости – жилая или нежилая;
  2. Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
  3. Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

  • При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
  • Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.

Схемы снижения налога при продаже недвижимости юр лицом.

Налоговая база при реализации амортизируемого имущества

=

Выручка от реализации (без НДС и акцизов)

Остаточная стоимость имущества

Расходы, связанные с продажей реализуемого имущества

При этом в отношении основных средств, введенных в эксплуатацию после 31 декабря 2007 года и реализованных до истечения пяти лет с момента ввода в эксплуатацию действует дополнительное правило. Если такой объект был реализован лицу, которое по отношению к организации-продавцу является взаимозависимым, сумму амортизационной премии нужно восстановить и включить ее в состав внереализационных доходов.

Амортизационную премию по основным средствам, реализованным по истечении пяти лет с момента ввода в эксплуатацию, не восстанавливайте. Даже если объект был реализован взаимозависимому лицу.

Такой порядок следует из положений абзаца 4 пункта 9 статьи 258 и абзаца 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ.

Если расходы, связанные с реализацией амортизируемого имущества, не превышают полученный от продажи доход, разница между ними признается прибылью. Ее отразите по строке 050 приложения 3 к листу 02 декларации, утвержденной приказом ФНС России от 26 ноября 2014 г. № ММВ-7-3/600. Обоснованность отдельного отражения прибыли и убытка от реализации амортизируемого имущества заключается в том, что убыток учитывается при расчете налога на прибыль не в полной сумме, а частями (п. 3 ст. 268 НК РФ).

Кроме того, учет доходов и расходов по реализации амортизируемого имущества ведется пообъектно. Таким образом, сумма прибыли от реализации амортизируемого имущества, которая указывается в приложении 3 к листу 02 декларации, утвержденной приказом ФНС России от 26 ноября 2014 г. № ММВ-7-3/600, носит в большей степени справочный характер.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Такой порядок заполнения декларации следует из разделов V и VIII Порядка, утвержденного приказом ФНС России от 26 ноября 2014 г. № ММВ-7-3/600.

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

  1. Размера полученной выгоды;
  2. Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

  1. При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
  2. При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
  3. При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.
Предлагаем ознакомиться:  Кбк взыскание налогов и сборов включая пени

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

  1. Документы по сделке оформлены правильно;
  2. Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
  3. Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

  • Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

  • Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

  • Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

  1. маркетинговые;
  2. рекламные;
  3. юридические;
  4. посреднические;
  5. и другие.
  • Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

  • Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Признание расходов

Выручку от реализации амортизируемого имущества в налоговом учете можно уменьшить:

  • на сумму расходов, связанных с продажей реализуемого имущества (к ним относятся расходы по хранению, упаковке, обслуживанию и транспортировке) (подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ);
  • на величину остаточной стоимости амортизируемого имущества по данным налогового учета (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Если расходы, связанные с реализацией амортизируемого имущества, превышают полученный от продажи доход, разница между ними признается убытком. Он включается в состав прочих расходов равными долями в течение определенного периода времени. Этот период равен разнице между сроком полезного использования актива и фактическим сроком его эксплуатации. Такой порядок учета полученного убытка от реализации при расчете налога на прибыль установлен пунктом 3 статьи 268 Налогового кодекса РФ.

Период, в течение которого нужно относить на расходы убыток от реализации объектов недвижимости, определяйте в общем порядке. Объект недвижимости исключается из состава амортизируемого имущества на дату его передачи покупателю (на дату составления передаточного акта). В этот момент он утрачивает признаки амортизируемого имущества, поскольку организация прекращает его использование для извлечения дохода (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Начисление амортизации по объекту прекращается со следующего месяца, поэтому на дату составления передаточного акта в налоговом учете фиксируется его остаточная стоимость и сумма возникшего убытка (разница между продажной ценой объекта и расходами, связанными с реализацией). Признавать этот убыток можно со следующего месяца после реализации объекта (т. е.

Установленными правилами признания убытков от реализации амортизируемого имущества могут воспользоваться не только действующие организации, но и правопреемники реорганизованных организаций. То есть часть убытков, которая при расчете налогооблагаемой прибыли не была учтена реорганизованной организацией, ее правопреемник вправе относить на прочие расходы в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 268 Налогового кодекса РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Пример отражения в бухгалтерском и налоговом учете убытка от реализации объекта недвижимости. Организация-продавец рассчитывает налог на прибыль методом начисления

В феврале ООО «Альфа» продало ООО «Торговая фирма «Гермес»» офисное здание. Акт приема-передачи был подписан 14 февраля. В этом же месяце организации передали правоустанавливающие документы на госрегистрацию перехода права собственности. Переход права собственности на здание от «Альфы» к «Гермесу» прошел госрегистрацию в мае.

Первоначальная стоимость здания – 200 000 000 руб., срок полезного использования, установленный «Альфой», – 240 месяцев (восьмая амортизационная группа по Классификации основных средств). Фактически здание эксплуатировалось «Альфой» 50 месяцев. Объект был продан за 187 953 940 руб. (в т. ч. НДС – 28 670 940 руб.). Продажная цена соответствует рыночному уровню

Предлагаем ознакомиться:  Доверенность на представление интересов в банке

В бухгалтерском и налоговом учете «Альфа» применяет линейный метод начисления амортизации.

Месячная норма амортизации, определенная исходя из срока полезного использования здания, равна:1 : 240 мес. × 100% = 0,41667%.

Сумма начисленной амортизации за период эксплуатации здания составила:200 000 000 руб. × 0,41667% × 50 мес. = 41 667 000 руб.

«Альфа» прекратила начислять амортизацию со следующего месяца после подписания акта приема-передачи здания (с 1 марта). Остаточная стоимость здания определенная на дату подписания акта приема-передачи равна 158 333 000 руб. (200 000 000 руб. – 41 667 000 руб.).

Сумма убытка от реализации здания составляет 950 000 руб. (187 953 940 руб. – 28 670 940 руб. – 158 333 000 руб.).

Налог на прибыль при реализации имущества

Для целей налогообложения прибыли эту сумму «Альфа» должна списывать на расходы равномерно в течение 190 месяцев (240 мес. – 50 мес.) начиная с марта (месяца, следующего за тем, в котором был сформирован финансовый результат). Сумма убытка, которая будет относиться на расходы ежемесячно, составляет 5000 руб. (950 000 руб.: 190 мес.).

Операции, связанные с реализацией объекта недвижимости, отражены в бухучете «Альфы» следующими проводками.

Дебет 20 Кредит 02– 833 340 руб. – начислена амортизация по зданию за февраль;

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации»– 200 000 000 руб. – списана первоначальная стоимость здания;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»– 41 667 000 руб. – списана сумма начисленной амортизации (за весь период эксплуатации);

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»– 158 333 000 руб. – отражена передача здания по остаточной стоимости.

Дебет 09 Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»– 31 856 600 руб. ((187 953 940 руб. – 28 670 940 руб.) × 20%)– отражен отложенный налоговый актив с разницы между суммами дохода от реализации объекта недвижимости, признанными в бухгалтерском и налоговом учете;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 77– 31 666 600 руб. (158 333 000 руб. × 20%) – отражено отложенное налоговое обязательство с разницы между суммами расходов от реализации объекта недвижимости, признанными в бухгалтерском и налоговом учете;

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Дебет 09 Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»– 190 000 руб. (950 000 руб. × 20%) – отражен отложенный налоговый актив с убытка, который будет уменьшать налог на прибыль в будущем.

Начиная с марта «Альфа» уменьшает налоговую базу по налогу на прибыль за счет частичного списания убытка от реализации объекта недвижимости.

Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 09– 1000 руб. (5000 руб. × 20%) – отражено списание отложенного налогового актива, начисленного с убытка.

Дебет 62 Кредит 91-1– 187 953 940 руб. – признан доход от реализации здания;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»– 28 670 940 руб. – начислен НДС;

Дебет 91-2 Кредит 45 «Переданные объекты недвижимости»– 158 333 000 руб. – списана остаточная стоимость здания.

Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 09– 31 856 600 руб. ((187 953 940 руб. – 28 670 940 руб.) × 20%) – погашен отложенный налоговый актив с разницы между суммами дохода от реализации объекта недвижимости, признанными в бухгалтерском и налоговом учете;

Дебет 77 Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»– 31 666 600 руб. (158 333 000 руб. × 20%) – погашено отложенное налоговое обязательство с разницы между суммами расходов от реализации объекта недвижимости, признанными в бухгалтерском и налоговом учете.

В бухучете убыток полностью признается в мае. Однако дополнительные записи, связанные с его признанием, в бухучете не отражаются. В течение оставшихся 190 месяцев бухгалтер «Альфы» списывает ранее начисленный отложенный налоговый актив (190 000 руб. – 1000 руб. – 1000 руб.).

Пример определения убытка от реализации амортизируемых основных средств, включаемого в расходы при расчете налога на прибыль

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

В октябре 2015 года ООО «Альфа» продало производственное оборудование за 59 000 руб. (в т. ч. НДС – 9000 руб.). Оборудование было приобретено в октябре 2012 года. Первоначальная стоимость – 70 000 руб. Оборудование относится к третьей амортизационной группе. Срок полезного использования – 38 месяцев.

В налоговом учете амортизация начисляется линейным способом. Норма амортизации составила:1 : 38 мес. × 100% = 2,632%.

Сумму ежемесячной амортизации для целей налогового учета бухгалтер рассчитал так:70 000 руб. × 2,632% = 1842 руб.

За период с ноября 2014 года по октябрь 2015 года (включительно) по оборудованию была начислена амортизация в размере:1842 руб. × 12 мес. = 22 104 руб.

Таким образом, остаточная стоимость объекта на дату его реализации составила:70 000 руб. – 22 104 руб. = 47 896 руб.

На транспортировку оборудования до покупателя израсходовано 2500 руб.

Финансовый результат от продажи оборудования бухгалтер определил следующим образом:59 000 руб. – 9000 руб. – 47 896 руб. – 2500 руб. = – 396 руб.

Таким образом, организация получила убыток от реализации амортизируемого имущества. Он будет равномерно учитываться при налогообложении прибыли в течение 26 месяцев (38 мес. – 12 мес.) начиная с ноября 2015 года. Сумма убытка, которая ежемесячно будет относиться в состав прочих расходов, равна:396 руб. : 26 мес. = 15 руб./мес.

В декларации по налогу на прибыль убыток от реализации амортизируемого имущества отражайте следующим образом. Всю сумму полученного от реализации убытка укажите по строкам 060 и 360 приложения 3 к листу 02, а также по строке 050 листа 02 декларации по налогу на прибыль, утвержденной приказом ФНС России от 26 ноября 2014 г.

№ ММВ-7-3/600. Таким образом, вы приплюсуете его к налоговой базе (а выручку от реализации имущества и расходы, связанные с реализацией, укажите в полной сумме). Часть убытка, который учитывается в данном отчетном (налоговом) периоде по налогу на прибыль, отразите в налоговой декларации по строкам 100 и 130 приложения 2 к листу 02.

Предлагаем ознакомиться:  Какой налог на недвижимость при наследовании близкими родственникамми

Впоследствии эта сумма войдет в расходы, отражаемые по строке 030 листа 02 декларации, утвержденной приказом ФНС России от 26 ноября 2014 г. № ММВ-7-3/600. Остальную сумму убытка включайте в расходы аналогичным образом в течение периода времени, определенного для списания убытка. Это следует из положений разделов V, VII–VIII Порядка, утвержденного приказом ФНС России от 26 ноября 2014 г. № ММВ-7-3/600.

Определение остаточной стоимости

Остаточная стоимость имущества, приобретенного до 1 января 2002 года

=

Восстановительная стоимость имущества
(с учетом переоценок)

Сумма начисленной амортизации в налоговом учете

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Восстановительную стоимость определяйте по правилам абзаца 5 пункта 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ.

Остаточная стоимость имущества, приобретенного после 1 января 2002 года

=

Первоначальная стоимость имущества

Сумма начисленной амортизации в налоговом учете

Остаточная стоимость имущества

=

Стоимость, по которой объект включен в амортизационные группы (первоначальная стоимость – амортизационная премия)

Сумма начисленной амортизации в налоговом учете

Такой порядок определения остаточной стоимости следует из положений абзаца 17 пункта 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ. Указанная норма действует с 1 января 2013 года. Однако и раньше остаточную стоимость при реализации имущества, к которому применялась амортизационная премия, нужно было определять в том же порядке.

При реализации имущества взаимозависимому лицу до истечения пяти лет с момента ввода этого имущества в эксплуатацию его остаточную стоимость нужно увеличить на сумму амортизационной премии (абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ). Такой порядок тоже применяется при реализации имущества с 1 января 2013 года.

Дата признания расходов, уменьшающих выручку от реализации амортизируемого имущества, при расчете налога на прибыль зависит от того, какой метод определения доходов и расходов использует организация: метод начисления или кассовый метод.

Особенности судебной практики.

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

Для последнего основанием является:

  1. Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
  2. Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

  1. Рецензии на вывод оценщика;
  2. Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
  3. Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.

Читайте еще

Налог на прибыль при реализации имущества

Как продать квартиру выгодно (хоумстейджинг по-русски)

Налог на прибыль при реализации имущества

Компенсации гражданам, пострадавшим от ошибок Росреестра

Налог на прибыль при реализации имущества

Могут ли отобрать единственную квартиру при банкротстве физлиц?

Внимание!

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК».

Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector