Может ли собственник расторгнуть договор аренды

Можно ли расторгнуть досрочно и как это правильно сделать?

Любой договор при заключении имеет срок, в течение которого он должен исполняться. Это правило касается и аренды нежилого помещения. Однако возможны ситуации, когда соглашение между двумя сторонами (в этом случае – арендатором и арендодателем) расторгается досрочно.

Законодательство предусматривает следующие основания для досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения:

  • Соглашение сторон.
  • Существенное нарушение условий со стороны арендатора нежилого помещения.
  • Существенное нарушение со стороны арендодателя.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

При этом даже в случае нарушения условий аренда нежилой недвижимости может быть расторгнута как в добровольном порядке (после претензии заинтересованной стороны), так и в судебном (если контрагент на претензию не отреагировал и расторгать договор по-хорошему не пожелал).

Кроме того, необходимо отметить следующий момент: в отношении недвижимости, как жилой, так и нежилой, часто применяется пролонгация договора аренды. Это означает, что в случае, если в установленный договором срок ни одна из сторон не заявит о желании его расторгнуть, то арендные отношения продолжаются дальше на тех же условиях.

Кроме того, в отношении аренды недвижимости действует и правило о том, что если арендатор надлежаще исполнил все свои обязанности (содержал помещение в порядке, вовремя делал платежи и т. д.), то он имеет преимущество при заключении нового договора в отношении того же объекта (ст. 621 ГК РФ).

Однако нужно помнить, что автоматическая пролонгация договора законодательством не предусмотрена. Её стороны должны сами указать в условиях заключённого между ними договора. В результате складывается следующая картина:

  1. Если стороны предусмотрели пролонгацию, то в необходимый срок (обычно – месяц до момента заключения договора) арендатор либо арендодатель должен заявить о том, что не хочет продолжать отношения. Если такого заявления не поступало, то договор автоматически считается перезаключённым на новый срок на тех же условиях.
  2. Может ли собственник расторгнуть договор арендыЕсли же пролонгации в условиях арендного договора нет, то в течение разумного срока (закон его точно не определяет) арендатор должен заявить о том, что хочет заключить новый договор. Условия аренды в этом случае могут быть изменены.
  3. Если же стороны хотят продолжать отношения, но уже на других условиях (например, изменив размер арендной платы, периодичность платежей и т. п.), то им придётся заключать новый договор либо делать дополнительное соглашение к уже действующему.

Может ли собственник расторгнуть договор аренды

Важно. Хотя договор аренды недвижимости на срок от года и больше должен быть зарегистрирован в ЕГРН (ч. 2 ст. 651 ГК РФ), это не относится к пролонгации. В этом случае считается, что при каждом продлении стороны начинают отношения заново, пусть даже и на тех же условиях.

Поэтому обычно договора аренды нежилых помещений заключаются на 11 месяцев, а затем, если арендатор и арендодатель заинтересованы, продлеваются допсоглашением или же автоматически.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В том случае, если договор изначально заключался на срок от года и выше, он подлежит государственной регистрации. В этом случае порядок его расторжения будет особым.

Куда обращаться?

Сама по себе процедура прекращения арендных отношений будет в этом случае такой же, как у краткосрочного или пролонгируемого договора. Однако тот факт, что аренда прекратилась, необходимо дополнительно зафиксировать в ЕГРН в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Для этого арендодатель должен обратиться в Росреестр с заявлением о погашении записи в ЕГРН об обременении в виде аренды.

Обращаться для этого нужно:

  • напрямую в местный офис Росреестра;
  • в МФЦ («Мои документы» или аналогичный);
  • онлайн через портал «Госуслуги» (если имеется подтверждённый аккаунт заявителя, физического лица);
  • с помощью Почты России, направив нотариально заверенное заявление и пакет документов.

Может ли собственник расторгнуть договор аренды

Чтобы аннулировать запись в ЕГРН о регистрации договора аренды, потребуется:

  1. Заявление.
  2. Если расторжение договора состоялось досрочно по соглашению сторон – подписанные обеими сторонами экземпляры дополнительного соглашения о прекращении аренды (не менее двух штук), а также заявление о его регистрации.
  3. Акт приёма-передачи объекта от арендатора к арендодателю.
  4. Документы арендодателя:
    • для физического лица – паспорт;
    • для юридического – заверенные копии регистрационных документов и доверенность на представителя либо паспорт директора, если он подаёт документы лично.

Сроки и стоимость

Если регистрируется только прекращение аренды, то госпошлина в силу пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ не платится: речь будет идти только о снятии обременения.

Изменения в ЕГРН будут внесены:

  • при обращении напрямую в Росреестр (лично или через онлайн-сервис) — в течение 3 рабочих дней;
  • при подаче заявления через МФЦ – в течение 5 рабочих дней;
  • при направлении документов по почте – 3 рабочих дня, но отсчитываться они будут с момента получения письма.

Организация юридической функции

– Какой бизнес компании поддерживает юридическая служба BASF в России и СНГ?– В сферу нашей ответственности входит юридическая поддержка производства и продажи химической продукции на территории СНГ.

– Вся поддержка осуществляется дистанционно из Москвы?– В основном да. Кроме Москвы у нас есть юрист в Киеве, который поддерживает бизнес в Украине, Молдове, Грузии и Армении. Также есть юрист в Ростове-на-Дону (это объясняется тем, что на юге России самые активные продажи агрохимикатов). Пять юристов и один ассистент работают в московском офисе.

Может ли собственник расторгнуть договор аренды

У них сложная структура обязанностей: каждый отвечает за правовую поддержку определенного бизнес-подразделения и сверх того за поддержку всех подразделений бизнеса в какой-то стране, кроме России (кто-то отвечает за Казахстан, кто-то – за Беларусь и т. д.). Плюс каждый из юристов сопровождает еще и какое-то конкретное юридическое лицо из нашей группы компаний на территории СНГ.

– То есть специализированного юриста, который занимался бы только корпоративным направлением, у вас нет?– Нет, и это не случайно. Во-первых, несмотря на то что у нас несколько юридических лиц на территории СНГ, объем корпоративной работы не настолько большой, а главное, не настолько сложный, чтобы выделять на него отдельного человека.

Это было бы неэффективно. Во-вторых, я сторонник того, что работа юриста никогда не должна ограничиваться одной узкой функцией. По этой причине у нас также нет юриста, который занимался бы только договорами. Однообразная работа может демотивировать и побуждать искать более интересный вариант в другой компании. На мой взгляд, самое правильное – раскрывать потенциал моих коллег-юристов через разнообразные и сложные задачи.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

– В чем преимущество такой структуры обязанностей: бизнес-юнит плюс территория, плюс юридическое лицо?– В условиях достаточно компактной юридической службы при большом объеме работы это самый эффективный вариант. В силу того, что информацией о том или ином бизнес-юните или об особенностях работы на той или иной территории в итоге отлично владеют все юристы (через поддержку конкретного бизнес-подразделения на всех территориях и наоборот – через поддержку всех бизнес-юнитов на конкретной территории), во время отсутствия кого-то из юристов каждый может легко подхватить его блок.

Что необходимо знать?

Конкретный порядок расторжения будет зависеть от нескольких факторов:

  • Кто именно хочет расторгнуть договор?
  • Происходит ли расторжение добровольно или принудительно?
  • Происходит ли расторжение или же прекращение действия?

Расторжение – это частный случай прекращения. Обычно под расторжением понимается принудительное прекращение по инициативе одной из сторон либо другого заинтересованного лица.Расторгая договор, стороны должны учитывать ряд правовых норм.

  1. Может ли собственник расторгнуть договор арендыСт. 425 ГК РФ – порядок прекращения договора по истечению срока.
  2. Ст. 450 и иные статьи главы 29 ГК РФ – основания, по которым договор может быть расторгнут либо изменён. Все эти нормы в полной мере относятся и к аренде зданий либо помещений.
  3. Ст. 619 ГК РФ – расторжение до срока, которое инициировал арендодатель.
  4. Ст. 620 ГК РФ – досрочное расторжение, которого желает арендатор.

А теперь рассмотрим подробно, по каким причинам каждая из сторон может расторгнуть соглашение.

Арендатор вправе расторгнуть договор в отношении нежилого помещения при наличии следующих оснований:

  • Арендодатель (владелец имущества или же арендатор, если заключается договор субаренды) так и не передал нежилое помещение в пользование арендатора.
  • Имеются недостатки в помещении, которые не были оговорены в договоре – но которые препятствуют возможности пользоваться им по назначению.
  • Капитальный ремонт, если обязанность его производить лежит на арендодателе, не производится в нужные сроки.

Может ли собственник расторгнуть договор аренды

Возможны и иные обстоятельства, оговоренные заранее и закреплённые в договоре.

В свою очередь арендодатель тоже имеет право прервать досрочно отношения с арендатором, если имеется какое-то из этих условий:

  • Может ли собственник расторгнуть договор арендыАрендатор использует помещение не по назначению. Применительно к нежилой недвижимости это может означать, например, использование её для проживания граждан.
  • В результате действий стороны, снимающей помещение, происходит его разрушение или же существенное ухудшение свойств.
  • Невыплата сумм, оговоренных договором, случившаяся не менее двух раз подряд.
  • Не был произведён капитальный ремонт, если обязанность эта лежит на арендаторе.

Как и в предыдущем случае, стороны могут оговорить и иные случаи, когда арендодатель вправе расторгнуть договор.

Особенности работы

– У концерна BASF на химическом рынке России и СНГ широкая линейка продуктов в совершенно разных сегментах – строительная химия, агрохимикаты, специальные химикаты для различных отраслей промышленности и т. д. Что с точки зрения работы юриста представляет собой бизнес по производству и реализации такой продукции?

– Бизнес представляет собой, во-первых, дистрибуцию, если речь идет о товарах, которые импортируются из Европы. Работа юристов в этом направлении такая же, как в дистрибуции любых других товаров, – это сопровождение поставок и вопросы, так или иначе связанные с импортом (таможенный и валютный контроль, например).

Во-вторых, у концерна BASF есть локальное производство в России, а также в Казахстане и Азербайджане. Это в основном рынок B2B (бизнес для бизнеса). В частности, мы производим в Подмосковье материалы, необходимые для укрепления взлетно-посадочных полос, ремонта плотин, мостов. Кроме того, в Подмосковье у нас лакокрасочное производство, его клиенты – подавляющее большинство иностранных автомобильных марок, которые собираются в России, а также авторемонтные мастерские дилерских центров этих марок.

Любое производство в части работы юристов – широкое поле. Вряд ли можно предусмотреть заранее абсолютно все вопросы, с которыми придется столкнуться.

– Какие можно выделить в вашей работе основные функциональные блоки независимо от того, что это – дистрибуция или производство?– Блоки вполне стандартные: консультирование внутренних клиентов, оценка рисков, договорная работа и проектная деятельность (когда в компании происходят какие-то масштабные изменения или открываются новые направления бизнеса).

Кстати, договорную работу я не считаю солидным блоком – если речь идет о типовых сделках, то визирование проектов договоров чисто техническая функция, которую легко оптимизировать и свести временные затраты юриста к минимуму. Гораздо больше внимания и усилий требуют нестандартные сделки, сопровождающие бизнес-проекты.

– Например?– Например, мы производим добавки (так называемые присадки) к бензину, которые придают топливу особые качества. Специалисты топливной компании и BASF совместно находят оптимальное технологическое решение и на рынок выводится улучшенный бензин. Мы сопровождаем юридическую часть проекта.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

– То есть в подобных случаях возникает объект интеллектуальной собственности, требуется регистрация патента, а договор с клиентом имеет смешанный характер – не только поставка, но и лицензионное соглашение?– Все так и есть, за исключением регистрации патента. Во-первых, в концерне BASF действует правило – все товарные знаки и патенты должны быть оформлены на головную компанию в Германии.

Поэтому наша компетенция – составление лицензионных соглашений. Во-вторых, не всегда наши технологические решения можно запатентовать – иногда это ноу-хау. А с ноу-хау известная проблема: этот объект интеллектуальной собственности как бы есть, но его как бы и нет, потому что защитить такие сведения от утечки гораздо труднее, чем в случае с изобретением, которое охраняется патентом.

– Вы упомянули об оптимизации функции по проверке проектов договоров в стандартных, типовых сделках. В чем ваш секрет?– Все очень просто. Понятно, что юристу удобнее проверять проект, если он составлен по привычной типовой форме. Но если контрагент – крупная солидная компания, у которой на все случаи жизни есть свои типовые формы, то как убедить ее юристов использовать именно наш проект?

Нужно сделать нашу форму такой, чтобы она не вызывала отторжения. Для этого в ней, во-первых, не должно быть откровенно дискриминационных условий. Во-вторых, она не должна быть объемной. Я прекрасно понимаю коллег из других компаний: никому не хочется вникать в чужой огромный многостраничный контракт.

когда мы полностью убрали из нашей типовой формы все необязательные условия, она стала двухстраничной. Оказалось, что юристы чисто психологически воспринимают такие маленькие договоры как нечто несерьезное. Пришлось для солидности «нарастить» договор до четырех страниц, все-таки включив в него несколько очевидных условий, которые и так есть в Гражданском кодексе.

Но даже нашу собственную типовую форму важно правильно проверять, когда она вернулась от контрагента с его подписью. Как быстро удостовериться, что туда не внесли невыгодных нам изменений? Разумеется, речь идет о ситуациях, когда мы получаем договор в бумажном виде, а не в электронном (во втором случае проверить документ на предмет расхождений элементарно).

Во-первых, достаточно беглого взгляда на расположение абзацев и последних строчек текста в абзацах (по сравнению с нашей формой). Во-вторых, в любой договор можно заложить так называемую зону программируемой деформации, то есть собрать рядом все те условия, в которые контрагент теоретически может захотеть внести изменения. Тогда внимательно вчитываться стоит только в эту зону. При таком подходе проверка стандартного договора занимает меньше минуты.

– Наверняка вы разгрузили себя от договорной рутины, потому что есть более сложные задачи. Какие именно? Вот, например, с контролирующими органами часто вам приходится иметь дело?– Часто. Преимущественно с таможенными органами, учитывая, что у нас много импорта. Кстати, могу развеять стереотип о том, что обжаловать их решения в административном порядке бесполезно.

У нас была ситуация, когда нам откорректировали таможенную стоимость на 11 млн рублей. Причем по аналогичным спорам даже судебная практика складывалась неоднозначно, и плюс к тому таможенники очень продуманно подошли к аргументации доначислений (хотя и наша позиция тоже была неслабой). Поэтому мы готовились к длительной и очень непростой судебной битве, но предварительно, конечно, подали жалобу в вышестоящее управление.

Мы сами не ожидали, что там прислушаются к нашим аргументам и отменят решение. Но в итоге проблему действительно удалось решить без суда. Предвидя возможные скептические предположения на этот счет, сразу скажу: у BASF очень жесткая и принципиальная антикоррупционная политика. Поэтому никаких «особых» стимулов для решения в нашу пользу не было. Вообще, несмотря на общепринятое мнение, мне часто приходилось сталкиваться с тем, что государственные органы шли навстречу бизнесу.

– А с контрафактом вы сталкиваетесь? Ведь на рынке агрохимикатов это не редкость.– Это действительно острая тема для многих производителей. Могу привести в пример громкое дело пятилетней давности. Тогда обнаружилось масштабное подпольное производство агрохимикатов (не только под нашей маркой). Правоохранительные органы были бы и рады заняться этим делом, но для этого у них просто не было ресурсов (наш следователь одновременно вел массу других дел).

Тогда мы объединились с другими потерпевшими и помогали своими силами организовывать действия, необходимые для следствия. Кстати, при этом столкнулись с коллизией. Начать следовало с экспертизы образцов химической жидкости, которая была обнаружена в канистрах на подпольной производственной площадке.

Может ли собственник расторгнуть договор аренды

Выяснилось, что необходимую экспертизу можно сделать в единственном российском институте, но он завален заказами, условно говоря, на два года вперед. Оперативный вариант только в Германии. Следователь подтвердил, что результаты экспертизы, если мы закажем ее сами, в таких обстоятельствах тоже будут иметь значение.

Но тут встал вопрос: как вывозить образцы в Германию? Точнее, как их декларировать? Мы не могли декларировать их ни как какой-то свой продукт (это было бы заведомо недостоверно), ни как некий ядохимикат, потому что определить, что это такое, как раз и должна была экспертиза. А вывезти просто «нечто», не конкретизируя в декларации, что это, нельзя.

Вот такой парадокс.В итоге это дело все-таки было раскрыто и вынесен обвинительный приговор. Но знаете, какую санкцию получили осужденные? Штраф 100 тыс. рублей! Притом что доход от этого нелегального бизнеса наверняка был многомиллионным. Кстати, уверенности в том, что осудили истинных организаторов (так сказать, «конечных бенефициаров»), не было – скорее всего они так и остались в тени.

Однако, несмотря на такие примеры, в целом, на мой взгляд, есть позитивная тенденция. По крайней мере административные дела наши правоохранители возбуждают и доводят до конца достаточно активно. Вообще, как я уже говорил выше, в части взаимодействия бизнеса и государства я вижу положительную динамику. При взаимном уважении и понимании интересов друг друга результат также будет выигрышным для всех.

Претензии

В досрочном прекращении аренды особую роль играет претензионный порядок. В тех случаях, когда инициатором расторжения выступает арендодатель, он, в соответствии со ст. 619 ГК РФ, обязан предварительно письменно обратиться ко второй стороне и потребовать исправить допущенные нарушения. Срок, который на это даётся, законодательство точно не определяет, указано лишь, что он должен быть разумным.

Суть претензии в том, что заинтересованная сторона требует от контрагента:

  1. Прекратить нецелевое использование помещения.
  2. Исправить за свой счёт повреждения имущества либо возместить стоимость ремонта.
  3. Выплатить задолженность по арендным платежам.
  4. Провести ремонт и т. д.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Точный перечень возможных требований зависит от указанный в законе и договоре оснований для расторжения.

Законодательство указывает, что претензия должна быть письменной, иных обязательных требований не предусмотрено. Поэтому конкретное оформление и формулировки, используемые в претензиях, остаются на усмотрение стороны, направляющей этот документ контрагенту.

Сроки уведомлений

Ст. 610 ГК РФ предусматривает возможность арендовать недвижимое нежилое имущество двумя способами:

  • на точный срок;
  • на неопределённое время.

Требование об освобождении

Сторона, сдающая помещение по договору аренды либо субаренды, вправе потребовать его освободить. Такое требование может быть предъявлено в следующих случаях:

  1. Истекает срок действия договора, и арендодатель решил не продлять его, либо договор является бессрочным, и сдающая сторона решила от него отказаться.
  2. Договор существенно нарушен арендатором, а ранее поданные претензии результата не возымели.

Требование может быть оформлено:

  • Как досудебное. В этом случае оно играет роль повторной претензии, но с условием уже не об исправлении допущенных нарушений договора, а о его полном расторжении.
  • Как судебное. Такое подаётся в суд общей юрисдикции или арбитражный в порядке, предусмотренном ГПК или АПК РФ для исковых заявлений.

Более подробно о том, как заставить арендатора съехать с занимаемой площади, мы писали в этой статье.

Нужно ли составлять акт приема-передачи?

Обязательным элементом расторгаемого договора должен быть акт приёма-передачи. Он доказывает, что стороны исполнили свои обязательства друг перед другом и либо не имеют претензий – либо зафиксировали их в акте для дальнейшего разбирательства.

Необходимость акта прямо закреплена ст. 655 ГК РФ. Он составляется и подписывается дважды:

  1. Когда арендатор получает помещение.
  2. Когда он возвращает его арендодателю.

В отсутствие акта у арендатора не будет доказательств того, что он передал помещение обратно. И в этом случае может встать вопрос о том, что аренда продолжается – а значит, должна продолжать вноситься и арендная плата.

Важно. Если договор был зарегистрирован в ЕГРН, то без акта снять отметку об аренде можно будет только через суд: Росреестр может отказать вносить изменения в базу данных.

Как оформить соглашение?

В тех случаях, когда обе стороны согласились прекратить действие договора досрочно, им необходимо составить об этом соглашение. Нормы ГК РФ предусматривают, что любые изменения и дополнения к договору делаются в той же форме, что и сам договор (ч. 1 ст. 452 ГК РФ) . Это означает, что соглашение должно быть оформлено:

  • В простой письменной форме – при договоре сроком действия до года, либо автоматически пролонгирующимся, либо при том, в котором срок действия не указан.
  • В письменной форме с государственной регистрацией – если срок действия указан прямо и составляет год и более.

В остальном же законодательство не предусматривает обязательных требований к оформлению допсоглашения. Достаточно, чтобы в нём были указаны стороны, объект недвижимости и момент прекращения действия аренды.

Что делать, если согласия нет?

Однако с помощью допсоглашения урегулировать проблему удаётся не всегда. И если одна из сторон хочет расторгнуть договор, а вторая на это не согласна – то приходится обращаться в суд.

Для этого необходимо подать исковое заявление, составленное в соответствии с нормами процессуального права:

  1. В арбитражный суд – если обе из сторон организации, либо ИП.
  2. В гражданский суд общей юрисдикции – в случае, если одной из сторон выступает гражданин, не имеющий статуса предпринимателя.

Порядок составления и подачи иска в первом случае будет регулироваться нормами АПК РФ, во втором – ГПК РФ.

Важно. При подаче иска нужно платить госпошлину в размере, установленном НК РФ. Исключения предусмотрены, но они касаются редких случаев, когда истец имеет право на льготы.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Таким образом, досрочное расторжение аренды нежилых помещений – процедура, требующая изрядного внимания. Однако она не является чем-то запредельно сложным, а потому расторгнуть договор могут даже обычные граждане, не говоря уже об организациях.

Предлагаем ознакомиться:  Как физическому лицу объявить себя банкротом
Ссылка на основную публикацию
Adblock detector