Мошенничество с ипотечными ценными бумагами

Оглавление

Чужая жилплощадь: как не стать жертвой мошенников

Это связано с тем, что большинство людей не имеют достаточного опыта в вопросах покупки, продажи, аренды, обмена недвижимости. Они сталкиваются с такими сделками, как правило, 1-2-3 раза за свою жизнь, напротив — другая сторона сделки, являясь профессионалом, может заключать по нескольку сделок в месяц (и прекрасно разбирается во всех тонкостях рынка и подводных камнях).

Между тем, стать жертвой аферистов может каждый. Причем это не зависит от уровня образования, жизненного опыта, умения вести бизнес. Эти вещи играют скорее наоборот — «против своего хозяина». Если судить по истории, то как раз самые громкие и масштабные аферы в недвижимости мошенники «проворачивали» именно против очень богатых людей, у которых был за плечами огромный опыт в бизнесе и делах.

Это самая большая психологическая ловушка. И этой слабостью людей столетиями пользуются аферисты, причем не только в недвижимости, но и в бизнесе, на финансовых биржах, казино и многих других сферах, где «крутятся» большие деньги. «Жертва», решив, что «умнее всех», сначала «заглатывает» наживку (дешевая цена, большой куш, быстрые деньги и др.), а потом, осознав что теряет деньги, своими действиями сама «затягивает» петлю у себя на шее.

Самым известным мошенником в недвижимости в истории считается некто Артур Фергюссон из Шотландии. Он прославился тем, что сдал в аренду Белый Дом в Вашингтоне одному банкиру, объясняя это тем, что правительство Соединенных Штатов стремится оптимизировать высокие расходы на содержание президентской семьи. Этому же аферисту приписывают сделку по продаже Букингемского дворца в Лондоне.

Сегодня, конечно, такие аферы представить трудно, но там где есть большие деньги — всегда есть риски их потерять. Правоохранительные органы, конечно, знают о большинстве схем и, по мере возможности, пресекают незаконную деятельность на этом рынке. Однако не всегда удается «схватить за руку» злоумышленника.

Чтобы не «попасть» на мошенников в недвижимости, важно быть внимательным к деталям, крайне желательно заручиться поддержкой профессионала в этой сфере, и всегда помнить народную мудрость: «Доверяй, но проверяй».

Одной из самых распространенных афер на рынке жилой недвижимости считается продажа чужой жилплощади. В этом случае аферисты выдают себя за хозяев жилья, которое им не принадлежит, после чего благополучно скрываются. Квартира или дом продаются покупателю без ведома их хозяев, с использованием поддельных документов.

Еще более изощренной формой обмана является подделка свидетельства о смерти на самом деле живого человека. Так, к примеру, известен случай, когда:

  1. Хозяин квартиры, отбывая в длительную командировку, случайно сдал жилье мошенникам;
  2. Воспользовавшись длительным отсутствием собственника жилья, аферисты на основании поддельного свидетельства о смерти «оформили» завещание и получили в государственной нотариальной конторе свидетельство о праве наследования квартиры;
  3. Далее оставалось только продать жилье первому попавшемуся покупателю, что и было сделано.

Для продажи жилья без ведома его хозяев мошенники обычно используют дубликаты правоустанавливающих документов или и вовсе их подделки. За исключением Москвы, где давно разработана специальная система защиты компьютерных баз данных собственников жилья (хотя такие махинации возможны с привлечением хакеров).

Стоит также учитывать, что если квартира продается по дубликатам документов, аферисты могут выдавать себя как за ее хозяев, так и за представителей риэлторской фирмы. Чаще всего при этом используются поддельные либо утерянные паспорта. Кроме того, в органах, за взятку, может быть получен «законный» утерянный паспорт, куда вклеивается фотография другого человека.

Как же необходимо действовать и что следует помнить для того, чтобы не приобрести чужую недвижимость? Ведь ее настоящий хозяин может легко доказать свои права в суде, при этом деньги, уплаченные аферистам, вернуть вряд ли получится.

Прежде всего, юристы советуют внимательно изучить документы продавца квартиры, а в особенности – его паспорт:

  1. Необходимо сверить фотографию с реальным хозяином паспорта, серия и номер данного документа должны быть одинаковыми на всех его страницах, а подпись — настоящей, чернила — подлинными;
  2. Отдельное внимание следует уделить наличию брака и несовершеннолетних детей у владельца паспорта;
  3. Кроме этого, понадобится проверка подлинности целого ряда правоустанавливающих документов, например, таких как свидетельство о праве собственности, договоры приватизации, купли-продажи жилья и т.д.

Проверить эти документы можно в БТИ, регистрационной палате или в департаменте муниципального жилья. Если же вы не хотите связываться с бюрократической волокитой, то можете просто обратиться к знакомому юристу или нотариусу.

Многократная продажа одной квартиры сразу нескольким покупателям вновь стала актуальной для мошенников, после изменения порядка регистрации сделок с недвижимостью. В этом случае одна и та же квартира может быть продана либо сдана в аренду нескольким лицам, после чего продавец исчезает, оставляя «покупателей» или «арендаторов» разбираться между собой.

Мошенничество с ипотечными ценными бумагами

Деньги за такую недвижимость могут быть внесены полностью или авансом. При заключении сделки злоумышленник пользуется фальшивым паспортом, также могут быть изготовлены качественные дубликаты различных правоустанавливающих документов.

Обычно аферисты стараются провести подобные сделки как можно быстрее, мотивируя свое поведение необходимостью срочно купить другое жилье на первичном или вторичном рынке («Продавец не хочет ждать», «Срочно нужны деньги» и так далее). На самом деле, чем быстрее пройдет купля-продажа, тем больше денег получит мошенник, ведь его «заработок» напрямую зависит от количества обманутых клиентов.

Особо опытные аферисты в этой схеме достигают поистине рекордных результатов. Известны случаи, когда одна и та же квартира была сдана в 17 местах и одновременно в 5 местах продана. Опытный аферист может продать одну и ту же квартиру трем покупателям в течение дня.

Поскольку подделка документов выявляется в процессе государственной регистрации сделки, основная задача мошенника заключается в том, чтобы уговорить клиента отдать деньги наличными до проведения этой процедуры, прямо в нотариате. При этом жилье предлагается по выгодной цене, которая обычно ниже рыночной, что, опять же, мотивируется ограниченными сроками.

Чтобы не стать жертвой подобного вида мошенничества, прежде всего необходимо отказываться от передачи денег за недвижимость полностью или частично до госрегистрации сделки, какие бы аргументы ни приводил продавец.

В агентствах недвижимости неспроста существует порядок, согласно которому деньги за квартиру продавец получает только после того, как сделка пройдет государственную регистрацию. В этом случае продавец никак не сможет продать недвижимость даже дважды, поскольку деньги за квартиру он получает только один раз.

Одним из самых распространенных методов обмана покупателей квартир можно смело назвать продажу чужой недвижимости.

Это может быть жилье с якобы выписанным или умершим хозяином, аферисты могут изображать из себя собственников, на самом деле всего лишь арендуя жилое помещение. Нередко квартирные мошенники практикуют субаренду или пересдачу жилья сразу нескольким арендаторам, однако вполне возможна и продажа снимаемой квартиры.

Данная схема намного сложнее мошенничества с многократной арендой, да и суммы денег здесь фигурируют более солидные, поэтому в продаже арендуемой квартиры могут быть задействованы целые преступные группы. Что интересно, при этом в аферу могут быть невольно вовлечены и вполне честные риелторы и законопослушные агентства недвижимости.

Как рассказывают риелторы, обычно этот механизм работает следующим образом:

  1. Аферисты дают объявление в СМИ о своих намерениях снять жилье. Нередко таким образом при помощи риелторов удается арендовать квартиру на длительные сроки;
  2. Как только подходящее жилье найдено, при помощи поддельных паспортов и документов на квартиру, мошенники могут продать ее, причем сразу нескольким покупателям;
  3. Используя выгодные условия сделки, аргумент «срочно нужны деньги» и ряд других уловок, квартирные аферисты могут выманить задатки у покупателей еще до заключения договора купли-продажи, и тем более – до нотариального заверения этого документа;
  4. Получив деньги, мошенники исчезают, оставляя после себя сразу несколько обманутых сторон в лице хозяина квартиры и нескольких ее покупателей.

Чтобы избежать мошенничества, необходимо соблюдать некоторые меры предосторожности. А именно, когда ваша сделка происходит без участия посредников, то первым документом, который должен быть проверен, является паспорт продавца, в подлинности которого и необходимо удостовериться (о чем мы писали выше).

При проверке документов на квартиру также необходимо выяснить, соответствует ли указанная в документах площадь продаваемому объекту, и уточнить правильность адреса, указанного в документах.

Один из наиболее «экстремальных» способов махинаций при аренде жилой недвижимости заключается в аренде квартиры с целью ее захвата. В этом случае арендатор обычно изначально собирается захватить арендуемое жилье и договаривается с хозяином недвижимости именно с этой целью.

Бонд Мошенничество и Misconduct

Облигации — это долги, проданные компаниями или государственными структурами инвесторам для привлечения капитала. Они предлагаются финансовыми консультантами и брокерами в качестве надежных инвестиций. Но мошенничество с облигациями может стоить невиновным инвесторам значительных порций их портфелей и пенсионных накоплений, и это проблема, которая, как правило, возрастает на фоне спадов.

Подробнее

Виды облигаций

Есть четыре основных категории облигаций, которые предлагаются инвесторам:

  1. Корпоративные облигации: Облигации, выпущенные компанией с целью получения средств
  2. Федеральные облигации: облигации, продаваемые федеральным правительством, такие как казначейские векселя (ГКО) и сберегательные облигации США
  3. Муниципальные облигации: облигации, выпущенные государствами, городами или другими государственными органами для финансирования гражданских проектов
  4. Агентство облигации: облигации, выпущенные государственными органами или казенных предприятий; они включают в себя ипотечные ценные бумаги, такие как те, которые предлагаются в Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC или Freddie Mac) и правительством национальной ипотечной ассоциации (GNMA или Джинни Мэй)

Существуют различные формы связей внутри этих категорий, и облигации могут быть приобретены по отдельности или через фонды облигаций, в котором инвесторы покупают в пулы облигаций аналогичны ПИФ. Высокая доходность бросовые облигации имеют значительно больший риск, чем инвестиционный класс облигации. Кроме того, бросовые облигации, как правило, двигаться вверх и вниз с запасами и обеспечивают практически никакой защиты нисходящее, когда фондовый рынок падает.

Примеры Bond мошенничества

Как и при любых инвестиций, существуют риски, связанные с облигациями. К сожалению, инвесторы не всегда осведомлены о потенциальной опасности их финансовых консультантов. Риски резко меняются в зависимости от различных видов облигаций и с различными кредитными рейтингами.

В некоторых случаях инвесторы могут покупать так называемые нежелательные облигации, которые представляют собой высокопроцентные корпоративные облигации с высоким уровнем риска. Нежелательные облигации часто продаются под видом фондов облигаций или называются высокодоходными фондами, а финансовые консультанты и брокеры были оштрафованы за искажение или пропущение материальной информации о рисках инвестиций и самих облигаций.

Различные типы связей приходят с разными неотъемлемыми подводными камнями, и ваш финансовый консультант несет ответственность за раскрытие всех известные материальных фактов, связанные с облигациями или фондом облигаций предложениями и предложить инвестиции, соответствующие вашу толерантность к риску и другим индивидуальным факторам. Некоторые облигации, которые обещают высокую доходность, например, также могут быть выдана компанией, которая является кредитным риском и может по умолчанию; другие облигации несут риск того, что эмитенты могут быть в состоянии платить инвестор по более низким процентным ставкам и снижению доходности; некоторые фонды облигаций, возможно, были подвержены субстандартных кредитов.

Еще одним распространенным и особенно обманчива форма финансового консультанта проступка является сокрытие расходов, связанных с фондом облигаций или облигаций. Поскольку преобладающие рыночные цены на многие облигации на не доступны для инвесторов, финансовые консультанты иногда эксплуатируют потребителей, участвуя в практике и наценки уценкой. Разметка разница между фактической стоимостью облигации и платой, на которой он продается инвестору; уценки является скрытой плата вычитается из первоначальной стоимости покупки.

Квартирное мошенничество

При покупке новой квартиры в давно построенном доме, или, проще говоря, на вторичном рынке жилья, всегда есть риск столкнуться с неожиданными подводными камнями и наткнуться на других претендентов на честно приобретенные вами квадратные метры.

Чаще всего покупатели сталкиваются со следующими проблемами:

  1. Проблемы, связанные с несовершеннолетними детьми, которые не принимали участие в приватизации квартиры. Подросшие дети или их официальные опекуны могут оспорить ваше право в суде и потребовать свою долю приватизационного жилья. Вам стоит заранее уяснить, что наиболее вероятным исходом будет то, что суд удовлетворит их запрос. Для этого им всего лишь необходимо предъявить документ с пропиской ребенка или подтверждающий факт его физического проживания в квартире в то время, когда проводилась ее приватизация;
  2. Выписанные родственники и другие люди, которые когда-либо проживали в квартире. Несмотря на то, что они вроде бы выписаны, они могли быть выписаны неправильно. Кроме того, если человек выписался из квартиры, но не прописался по новому адресу проживания, то за ним закрепляется законное право на квартиру и свою часть квадратных метров. Такие претензии разбирает суд, но такие процессы в нашей стране могут длиться весьма долго, и столь же долго отравлять жизнь новым владельцам квартиры.
  3. Появление настоящих, законных хозяев квартиры. Квартиру могли заполучить незаконно, либо же вам могли показать фальшивые документы. Возможен вариант, когда квартиру мошенники купили у предыдущих владельцев законно по документам, но за фальшивые деньги. Подобные распри будут решаться судом, и практически всегда такие вопросы решаются в пользу настоящих владельцев собственности. Вы же, в свою очередь, можете быть признаны добросовестным покупателем, и вам предоставят право через суд получить деньги, потраченные на квартиру. К сожалению, в некоторых случаях бывает так, что мошенников и след простыл, поэтому будьте предельно осторожны.

Мошенничество с ипотечными ценными бумагами

Стоит также отдельно упомянуть случаи, когда вы не покупаете, а снимаете квартиру. Здесь тоже можно встретиться с проблемами и потерять деньги.

Все мы, конечно же, стараемся снять жилье дешевле, но все же стоит приглядеться к обстановке в квартире:

  • насколько она чиста и опрятна;
  • все ли хранится аккуратно, или же за квартирой никто не ухаживает;
  • внушают ли доверия хозяева.

Учитывайте, что недобросовестные арендодатели могут вас обвинить в порче старой мебели и потребовать за нее возмещения убытков, изменить арендную плату или в течение дня попросить выселиться из квартиры. Стоит несколько раз подумать, что для вас важнее − недоплатить за хорошую квартиру честных хозяев, либо же постоянно бояться за свою безопасность в чужой квартире.

В любом случае, сразу же оговорите, что вы можете и что не можете делать с мебелью хозяев. Если вы пожелаете выкинуть старый, шумный, сломанный пылесос, не забудьте оповестить об этом владельцев. Как бы потом вас не обвинили в порче или, того хуже, краже очень ценной семейной реликвии, за которую с вас «сдерут» тройную цену.

Нарушение фидуциарных обязанностей

Брокер — это лицо, которое заключает договор между покупателем и продавцом в обмен на комиссию. Брокеры координируют контракты на собственность, которой они не обладают, и не имеют личной заинтересованности. Имущество может быть недвижимостью, ипотекой, страхованием, акциями, облигациями и товарами.

Наиболее распространенными видами брокеров являются брокеры по ценным бумагам, брокеры товаров, посредники по недвижимости, ипотечные брокеры и страховые брокеры. Независимо от специальности брокеров, он или она должны придерживаться моральных и финансовых законностей или риска совершения мошенничества с брокерами.

Подробнее

Уолл-стрит потратила миллионы долларов на маркетинг своих брокеров в качестве финансовых консультантов или инвестиционных консультантов. Многие финансовые консультанты предоставляют широкие рекомендации по инвестициям в отношении распределения активов и диверсификации. Этот инвестиционный совет должен быть подходящим для удовлетворения:

  1. возраст инвестора
  2. финансовые цели
  3. толерантность к риску
  4. статус занятости

Финансовый консультант нарушает его или ее обязанности доверенного лица к клиенту и действует вопреки желание клиента или лучшего интересом, если совет или рекомендация при условии не соответствует конкретным потребностям инвестора.

Осторожно – ложная доверенность

Иногда квартирные аферы совершаются совместно с владельцами жилья, которые вступают в сговор с мошенниками. К одной из таких схем относится продажа квартиры, когда основанием для сделки служит заведомо ложная доверенность:

  1. Владелец квартиры договаривается с аферистом, выдает ему доверенность на совершение купли-продажи жилья;
  2. После того как квартира продана, доверенность моментально отзывается. Реальный собственник изображает из себя обманутого и обращается в суд, утверждая, что квартира была продана без его согласия.
Предлагаем ознакомиться:  Код администативного отпуска в табеле

В подобных случаях суд, как правило, защищает «обманутого» владельца квартиры и принимает решение о возврате недвижимости. Поскольку доказать факт сговора продавца с мошенниками практически невозможно, обманутый покупатель остается ни с чем.

Существует и другой вариант махинации с доверенностями при продаже жилья:

  1. Договорившись с мошенниками, владелец квартиры может расписаться на доверенности не своей подписью;
  2. Затем экспертиза почерка ее легко признает чужой, а доверенность – недействительной.

Мошенничество с ипотечными ценными бумагами

Результат подобной «сделки» аналогичен первому случаю, поскольку квартира, опять же, возвращается прежнему владельцу.

Защититься от подобного вида квартирного мошенничества не так уж сложно. Генеральная доверенность на продажу жилья по закону должна быть выдана нотариусом, у которого как раз и можно уточнить, а не был ли случайно отозван этот документ. Нелишним будет и участие в окончательном заключении сделки реального владельца недвижимости, которого можно вежливо попросить собственноручно расписаться в соответствующем договоре. Отказ продавца от участия в подобной процедуре сразу должен насторожить покупателя.

Тревожным сигналом для покупателя при любых сделках с недвижимостью также должна послужить ситуация, когда продавец соглашается приехать к нотариусу и расписаться в документе, но в последний момент сообщает о том, что не сможет этого сделать по какой-либо уважительной причине, а вместо себя вынужден прислать своего представителя с доверенностью.

Радикальным, зато наиболее эффективным способом защиты от подобной схемы мошенничества, будет отказ от участия в тех сделках с недвижимостью, где фигурируют какие-либо третьи лица. Если уж вы решились на «сделку с доверенностями», не соглашайтесь на то, чтобы ее регистрировал специалист от другой стороны, а обратитесь к своему нотариусу.

При покупке жилой недвижимости на вторичном рынке всегда существует риск приобретения квартиры, которая на самом деле служит залогом в договоре по кредитованию между продавцом и банком.

Фактически на рынке возможны вполне легальные сделки по приобретению жилой недвижимости, находящейся в залоге. Обычно продавец идет на продажу такой квартиры для того, чтобы погасить задолженность перед банком, при этом цена продажи такого жилья, как правило, на 10-15 процентов ниже его рыночной стоимости.

Вариант сам по себе вполне привлекательный, учитывая как общее состояние рынка недвижимости, так и уровень платежеспособности многих покупателей. Однако в процессе приобретения именно такого жилья существует очень большая степень риска стать жертвой квартирных мошенников.

В основном, такие аферисты специализируются на продаже так называемой «проблемной» недвижимости. Под этой категорией жилья подразумеваются, в частности, квартиры с большими коммунальными долгами, жилплощадь, фигурирующая в расследовании уголовных дел и так далее. Не является исключением в данном случае и залоговая недвижимость.

Ценные бумаги Иски

Наиболее распространенная схема мошенничества:

  1. Вы хотите приобрести залоговую квартиру, правоустанавливающие документы на которую находятся в банке, и продавец, по вполне понятным причинам, не может их вам предоставить;
  2. В подобной ситуации покупатель сильно рискует, поскольку подписывает договор авансирования либо задатка, что называется, вслепую, или не видя оригиналов правоустанавливающих документов на приобретаемое жилье. Риск же заключается в том, что продавец может оформить вышеназванные договоры не только с вами, но и с множеством других покупателей;
  3. После того, как мошенник исчезнет, вы останетесь один на один с банком и будете вынуждены выяснять отношения с другими, таким же, как вы, обманутыми покупателями.

Если аферист работает более изощренно, то на момент покупки квартиры, вы можете вообще не догадываться о том, что она находится в залоге у банка. Чтобы не произошло ничего подобного, необходимо обязательно навести справки, и узнать, не является ли данная квартира залогом для выдачи кредита.

Помните, по залоговой недвижимости у банка, всегда есть полные права отобрать ее у вас. Даже если вы станете собственником квартиры, она все равно будет банковским гарантийным имуществом. Чтобы во всем убедиться, внимательно ознакомьтесь со свидетельством о праве собственности. Когда квартира находится в залоге, то строка «основание выдачи» содержит информацию о договоре ипотеки.

Churning и Чрезмерная Торговая

Churning на фондовых счетах является одной из форм инвестиционного мошенничества, который включает избыточные сделки ценных бумаг инвестиционного счета пути брокера без учета ваших финансовых целей в целях получения комиссионных.

Подробнее

Хотя выгодны для недобросовестных финансовых специалистов, вспенивание является дорогостоящим для инвесторов и может опустошить ваши сбережения. Churning включает в себя регулярный обороте, покупку и продажи ценных бумаг, в вашем портфеле, чтобы генерировать комиссии. Брокер-дилер должен быть контроль за торговой деятельностью финансового консультанта для выявления активно торгуемых счетов. Например, брокеры, которые производят в большом количестве может продавать успешные инвестиции (как правило, штоки и взаимные фонды) для маржинальной прибыли, чтобы создать иллюзию, что инвестиционный портфель хорошо работает одновременно отягчение с застойными или терпящими ценными бумагами и разрушающего его несправедливыми комиссиями. Рентабельность не является защитой, чтобы штамповать портфель, однако. Если бы это было, финансовый консультант может сбивать с иммунитетом до завоевания портфеля. Финансовая отрасль регулирующий орган (FINRA) запрещает практику вспенивания и обеспечивает арбитраж ценных бумаг процесс, посредством которого инвесторы могут требовать, чтобы восстановить потери и незаконные комиссии.

Успешное вспенивание претензия требует доказательств того, что ваш брокер имел контроль, или де-факто контроль инвестиционного счета операций и проводил операции, которые были чрезмерными по отношению к вашим инвестиционным целям, ресурсам и толерантности к риску и без учета ваших интересов. Churning на фондовых счетах могут быть установлены с использованием различных методов, включая расчеты, которые могут помочь определить операции брокера отвечают ли определение чрезмерными. Эти расчеты включают в себя оценку соотношения и оборота ставка комиссии к собственному капиталу ценных бумаг в инвестиционный счет.

Отказ Контролировать

Инвестиционные фирмы обязаны устанавливать и поддерживать правила в отношении надзора за их зарегистрированных финансовых консультантов и брокеров. Контроль включает в себя регулярные обзоры вашего портфеля, чтобы убедиться, что он соответствует вашим инвестиционным целям и толерантность к риску. Брокер-дилеры должны связаться с вами в ответ на красные флаги, чтобы убедиться, что вы понимаете риски, связанные с холдингами или торговой стратегией.

Подробнее

Надзор за финансовых консультантов и брокеров

Инвестиционные фирмы имеют юридическое обязательство обеспечивать, чтобы их агенты придерживаются различных федеральных руководящих принципов и правил отрасли ценных бумаг. Финансовой отрасли регулирующий орган (FINRA), агентство под контролем Комиссии США по ценным бумагам и биржам (SEC), требует инвестиций член фирм осуществлять контрольные системы для зарегистрированных представителей и их финансовых предложений. Поскольку многие крупные инвестиционные агентства работают спутниковые ветви, которые могут быть лишены надлежащего контроля и потому, что небольшие инвестиционные фирмы могут быть приобретены и поглощаются в более крупные с минимальным контролем в переходный период, часто есть возможность небрежного или мошеннического поведения финансового консультанта, чтобы неблагоприятно сказаться на инвесторов ,

Неспособность Контролировать и инвесторам убытки

Есть целый ряд обстоятельств, в которых потери инвестора могут быть результатом небрежности инвестиционной компании в наблюдении своих уполномоченных финансовых консультантов, брокеров и других профессионалов в области инвестиций. Эти факторы часто связаны с обязанностью инвестиционных фирм, чтобы обеспечить адекватный контроль в отношении ежедневных рабочих функций, их агентов и включают в себя:

  1. Неспособность провести соответствующие обзоры сделок финансового консультанта, отчеты комиссии, счета клиентов и другие записи
  2. Неспособность адекватно контролировать коммуникации и материальные факты, касающиеся инвестиционных продуктов
  3. Неспособность правильно обучать финансовых консультантов
  4. Неспособность использовать лицензированные брокеров или зарегистрированных инвестиционных консультантов
  5. Неспособность честно и тщательно расследовать жалобы инвесторов

претензии потери по ценным бумагам, которые включают неспособность контролировать часто влекут за собой проступки, включая:

  1. Искажение или упущение информации об инвестициях
  2. Churning, в котором брокер выполняет излишние сделки со счета клиента для личной финансовой выгоды
  3. Финансовый консультант или брокер занимается продажей от фирмы

Незнание небрежного или мошеннического поведения инвестиционного профессионала не оправдывает инвестиционные фирмы от ответственности. С помощью знающего адвоката, инвесторы могут продолжить восстановление своих потерь.

Многократная продажа жилья

Покупка новостройки по любой схеме, без подписания Договора долевого участия (ДДУ) — это всегда большой риск. Застройщик, в этом случае, почти никем не контролируется, и вам остается «уповать» только на его честность.

Вам могут предложить оформить покупку жилья через предварительный договор купли-продажи, «вложиться» в ЗПИФ, или оформить договор кредитования застройщика. Выглядит предложение таких компаний весьма пристойно:

  1. С помощью рекламы в специализированных СМИ рассказывается о грандиозности проекта, о том, какой хороший застройщик;
  2. Будущим же жильцам предлагается приобрести недвижимость в строящемся здании по льготным, или ниже существующих на рынке, ценам;
  3. С ними подписывается двусторонний договор, по которому покупатель всей суммой сразу или частями производит оплату своей будущей жилплощади.

На деле же аферисты привлекают денег больше, чем строится квартир. Деньги, собранные таким способом, вкладываются в развитие любых коммерческих проектов данной компании или попросту кладутся на депозитные счета. Когда же приходит срок, указанный в договорах с инвесторами, оказывается, что некие непреодолимые обстоятельства (часто предусмотренные в тексте договора) мешают фирме выполнить свои обязательства перед клиентами.

Некоторые бизнесмены рассматривают такой вариант получения займа на «раскрутку» коммерческого проекта хорошей альтернативой дорогому банковскому кредиту. И тот факт, что за время, пока фирма пользовалась деньгами клиентов, суммы, благодаря инфляции, обесценились, таких дельцов нисколько не беспокоит.

Другой, менее оптимистичный исход подобной махинации – исчезновение основателя проекта вместе с деньгами вкладчиков. Или объявление предприятия банкротом. В особенно «громких» проектах виновные в подобных аферах лица приговариваются к лишению свободы. Однако бытует мнение, что сами организаторы подобных махинаций остаются безнаказанными. А правосудие имеет дело с подставными лицами и исполнителями.

Поэтому тем, кто рассматривает возможность приобретения жилплощади в здании, находящемся на этапе строительства, специалисты рекомендуют: выбирать следует те компании, которые имеют завершенные объекты и многолетнюю положительную историю.

Предположим, вам нужна квартира посуточно в Москве и вы решили обратиться за помощью к информационному агентству. Найти подобное агентство достаточно просто, поскольку они активно рекламируют себя в Интернет и СМИ, причем нередко в завуалированной форме:

  1. К примеру, в газете можно найти объявление, мол, сдается квартира со всеми удобствами и техникой по очень хорошей цене, которая также может быть указана;
  2. Вы звоните по указанному телефону, где вам отвечает девушка, что такая квартира действительно есть, и в объявлении написана чистая правда, но для получения информации об арендодателе нужно внести определенную сумму;
  3. После вы едите в офис этой компании, платите и получаете на руки контактный телефон арендодателя, возможно, адрес квартиры и даже схему проезда;
  4. Все бы ничего, вот только по указанному номеру человек отвечает, что, в лучшем случае, жилье уже год как арендуется, в худшем, что он понятия не имеет, о чем идет речь.

Другая схема — клиенту за определенную плату предлагают распечатку, в которой содержатся контактные данные 5-10 потенциальных арендодателей. Естественно, что никаких гарантий того, что хоть один из предоставленных контактов будет успешным, никто не дает.

Многие информационные агентства даже готовы заключить с клиентом договор, утверждая, что будут предоставлять информацию, пока не будет достигнут положительный результат. После месяца скитаний, перечитывая различные распечатки, потенциальные арендаторы обычно отказываются от идеи найти квартиру таким способом.

Если вы хотите арендовать квартиру на сутки в Москве, без излишней траты времени и средств, лучше всего обращаться за помощью в специализированные агентства недвижимости, которые берут плату за услуги только после того, как подписан договор с арендодателем. У таких компаний обычно есть достойная база квартир, поэтому они в состоянии подобрать неплохой вариант в течение нескольких недель, а если повезет, то и дней.

Мошенничество риэлторов в сфере недвижимости

Целью подобной схемы мошенничества являются собственники жилья, сдаваемого в аренду. По закону каждый из хозяев, сдающий в аренду жилплощадь, обязан платить налоги, но на самом деле далеко на каждый из арендодателей это делает. Чем и могут воспользоваться, скажем так, «недобросовестные» арендаторы.

Налоговый шантаж хозяина сдаваемой квартиры происходит в несколько этапов:

  1. Сначала арендодатель по почте получает письмо (якобы из налоговой инспекции), в котором вполне официальным языком разъясняются правила и условия сдачи в аренду жилплощади. В качестве вывода из письма следует, что если договор найма, заключенный между собственником жилья и квартиросъемщиком, не прошел регистрацию в налоговых органах, то к владельцу жилой недвижимости будут применены штрафные санкции;
  2. В конце такого письма обычно содержится предложение откупиться от возможной административной ответственности — путем перевода определенной суммы денег на конкретный банковский расчетный счет. Все необходимые реквизиты присылаются на бланках в том же конверте, и напуганному арендодателю необходимо лишь посетить банк и провести платеж.

Расчет мошенников в данном случае прост: не выплачивающий налоги, а значит, нарушающий закон, собственник жилья, вряд ли будет в подобной ситуации обращаться в полицию, а, скорее всего, просто выполнит требования шантажистов. Как показывает практика, подавляющее большинство арендодателей именно так и поступает.

Излишне напоминать о том, что, во избежание подобных ситуаций, необходимо платить налоги при сдаче в аренду недвижимости. Знать и выполнять требования закона обязан любой арендодатель. Однако следует также знать и о том, что Министерство по налогам и сборам РФ никогда не рассылает гражданам подобные письма.

Выявление не выплачивающих налоги арендодателей налоговиками происходит путем личного посещения территориальным налоговым инспектором подозрительного объекта. При этом должны быть соблюдены все формальности, включая предъявление служебного удостоверения, составление акта по результатам проверки, которая проводится исключительно в рабочее время.

Если же у налоговой службы возникают претензии к собственнику жилья, сдающего помещение в аренду, такой собственник может быть вызван в налоговую инспекцию, но только лишь письменным уведомлением.

Инвестиционное Мошенничество и Misconduct

Многие инвесторы становятся жертвами недобросовестных действий брокеров, которые ставят свои собственные интересы выше интересов своих клиентов. Общие мошеннические инвестиционные продукты и жульничества включают в себя:

  1. Непромысловые Недвижимость Инвестиционные трасты (REITs): Инвесторы не обращающиеся на рынке ЗПИФНЫ должны полагаться на раскрытиях спонсора ЗПИФН, платя высокие комиссионные. Эти инвестиции являются неликвидными, расходы, и часто хуже рынка по сравнению с REITs торгуются на открытом обмене.
  2. Бросовые облигации: бросовые облигации оцениваются ниже инвестиционного класса S {amp}amp; P и Moody ‘s. Они несут в себе высокий риск дефолта и не подходят для инвесторов, ищущих стабильные инвестиции.
  3. Понци Схемы: эти схемы обещают высокую прибыль, но и использовать деньги от новых инвесторов платить ранее инвестор.
  4. Структурированные Примечания: гибридный продукт безопасности, который обычно включает в себя запас или связь плюс производной. Они могут включать в себя скрытые расходы и часто более рискованными, чем обещали инвесторам.
  5. Переменные аннуитеты: Инвесторы платят высокие комиссионные и затраты на эти продукты с высокими штрафами для ликвидации. Они часто не подходят для пожилых инвесторов, которым они рекомендуются.

Продажа недвижимости по лжеадресам

Суть подобной махинации предельно проста – покупателю демонстрируется одно помещение, а продается совершенно другое. Особенно этот способ обмана распространен при продаже загородной недвижимости. При этом по цене коттеджа со «свежим» евроремонтом может быть продана обыкновенная дача, расположенная в другом месте.

Идеальную цель аферистов в данном случае представляет собой иногородний покупатель, не знакомый с городом, в котором он приобретает жилье. Чем больше город, тем выше вероятность приобрести недвижимость по лжеадресу.

Также этот вид мошенничества весьма распространен на рынке квартир в Москве, где чаще всего используются совпадения в названиях улиц. Ведь далеко не каждый приезжий знает, что, например, помимо Измайловской площади, в столице есть еще и одноименные улица, бульвар, вал, проспект и шоссе. Причем расположены все эти места достаточно далеко друг от друга.

Таким образом, покупатель приходит смотреть роскошную квартиру в центре, а документы при этом оформляются на однокомнатное жилье в «хрущевке» где-нибудь на окраине.

Если названия улиц не совпадают, аферисты могут поменять табличку с адресом на доме, навесив на нее необходимое название. Особенно хорошо этот способ срабатывает там, где расположены строения или корпуса:

  1. Предположим, мошенник является собственником какого-нибудь флигеля на улице Замечательной;
  2. Покупателя приводят смотреть роскошную элитную квартиру по адресу «Страшная 2», предварительно закрыв табличку на доме с названием улицы и повесив на нее «Замечательная 8»;
  3. Интересно, что никакой подделки документов в данном случае не происходит, и покупатель заключает сделку с полной уверенностью в том, что приобретаются именно апартаменты, да и еще и по выгодной цене.

Главное же средство защиты от подобного рода махинаций – не приобретать самостоятельно жилье в незнакомой местности. Необходимость обращения к нормальным, квалифицированным юристам и риэлторам обусловлена еще и тем, что при подмене объекта сделки вы можете также приобрести жилье с большими коммунальными долгами или другую «проблемную» недвижимость.

Маржинальная торговля

Маржинальная торговля является практикой, в которой финансовый консультант рекомендует акцию покупки инвестора путем заимствования денег у брокера-дилера с использованием ценных бумаг, которые уже находятся в собственности в качестве залога. Брокеры иногда рекомендуют маржинальные счета как способ создания комиссии без дополнительных инвестиций авансом от своих клиентов, несмотря на то, что торговая наценка является стратегия высокого риска, что не в интересах многих инвесторов.

Подробнее

Предлагаем ознакомиться:  Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

Финансовые консультанты и брокеры обязаны принимать инвестиционные рекомендации, которые согласуются с финансовыми целями инвестора, требованиями к риску, уровень доходов и другие рекомендации маржинальных счетов factors.When, финансовые консультанты должны сделать инвестор осведомлены о рисках, связанных и получить письменное согласие клиента перед для установления маржинальных счетов и участия в маржинальной торговле. Инвесторы должны получить заявление о раскрытии маржи, которая определяет условия маржинального счета, включая процентные платежи, связанные с заимствованием денежных средств на маржинальный счет.

Если Ваш финансовый консультант или брокер рекомендовал маржинальный счет, что неуместно для установленных обстоятельств и инвестиционных целей, или неправильно используется маржинальный счет в качестве кредитной линии или на покупку нестабильных ценных бумаг, то он или она, возможно, совершил нарушение фидуциарных обязанностей и вы можете быть в состоянии осуществлять убытки, понесенные в результате.

Маржинальная торговля риска

Счета маржи могут быть проданы инвесторам в качестве средства повышения их покупательной способности владеть больше акций без полной, немедленной оплаты. счета маржинальных особенно высокий риск для средних инвесторов, стремящихся построить портфели для выхода на пенсию. Инвесторы могут понести значительные потери даже в законной, консенсусной маржинальной торговле, хотя клиенты, которые соглашаются на маржинальные счета часто не в полной мере осведомлены о рисках. Если уровень собственного капитала на маржинальном счете падает ниже маржинальных требований обслуживания инвестиционной фирмы (сумма счета инвестора должен поддерживать после маржинальных сделок) брокер может продать ценные бумаги, не контактируя или получения разрешения от инвестора, чтобы покрыть разницу. Брокеры могут также взимать комиссионные от продажи этих ценных бумаг, чтобы компенсировать дефицит, дальнейшее истощение ресурсов инвесторов.

Некоторые финансовые консультанты и брокеры также делают неправильное использование маржинальных счетов для покупки спекулятивных или летучих акций, или попирать маржинальные счета кредитных линий. Из-за сложностями маржинальных счетов и правил, которые связывают их, арбитражные ценные претензии, связанные с маржинальной торговлей могут быть сложными для инвесторов, без помощи адвоката с большим опытом в делах, связанных с инвестиционным злоупотреблением служебного положения.

Мошенничество с новыми квартирами

Случаи мошенничества по сделкам купли-продажи жилой недвижимости наблюдаются не только на вторичном рынке, но и при продаже новых квартир, например – в строящихся или только что построенных домах.

Покупка квартиры в новостройке всегда кажется весьма выгодной затеей. Ведь, приобретая такое жилье еще на стадии строительства дома, вы можете заплатить за нее гораздо меньше. Однако, как это ни прискорбно, и здесь существует реальная опасность быть элементарно обманутым.

Самая яркая схема квартирной аферы со строящимся домом давно известна жителям крупных городов:

  1. Компания-застройщик объявляет о начале строительства дома «европейского типа», квартиры в котором предлагаются по супервыгодным ценам и на таких же супервыгодных условиях погашения кредита;
  2. Затем псевдозастройщик собирает деньги с будущих жильцов, после чего просто испаряется;
  3. Иногда такие «застройщики» могут даже начинать строительные работы, которые, как правило, благополучно завершаются на этапе вырытого котлована либо возведенного фундамента.

Есть и другой вариант мошенничества, когда жилплощадь в действительно строящемся доме вам могут продать не представители фирмы-застройщика, а мошенники, выдающие себя за добросовестных продавцов.

Чтобы не стать жертвой аферистов, при покупке новостройки достаточно соблюдать довольно простые меры предосторожности:

  1. Так, если новая квартира покупается в недавно построенном доме, значит, в роли продавца должен выступить либо застройщик, либо риэлтор;
  2. Важно проверить право собственности на квартиру, отследив каждый шаг оформления документов, начиная с договора застройщика с префектурой. Заканчиваться данная проверка должна документом, содержащим непосредственный договор передачи собственности в недвижимость человеку, выступающему в роли продавца;
  3. Можно и нужно проверить документы агента риэлторов или компании-застройщика. В данном случае на руках у сотрудника должна быть правильно оформленная доверенность фирмы, от которой он может заключать подобные сделки, а также лицензия, разрешающая саму агентскую деятельность;
  4. Если же сделка заключается с застройщиком, то представитель фирмы также должен иметь на руках соответствующую доверенность, которая дает право заключать подобные договоры.

Неправильное представление или пропуски брокера

Основополагающим принципом законов федерального и государственного ценных бумаг является полное раскрытие существенных рисков и конфликтов интересов. Многие инвесторы полагаются на информацию и рекомендации своих финансовых консультантов или брокеров до утверждения сделок с ценными бумагами. Заблуждение или отсутствие существенной информации об инвестициях, приводящих к убыткам, может считаться нарушением фидуциарной обязанности, и жертвы такой формы мошенничества с инвестициями могут восстановить свои убытки.

Подробнее

Финансовые консультанты и брокеры обязаны достаточно раскрыть все известные существенные факты, связанные с инвестициями. Существенные факты включают информацию разумный человек будет считать важным при принятии решения о покупке или продаже ценной бумаги. Существенные факты включают, но не ограничиваются ими раскрытие всех платежей, связанных с инвестициями, а также известными рисков, связанных с безопасностью, рекомендуемыми или проданы. Неточная или неполная информация может поставить под угрозу инвесторов и финансовых консультантов и брокеров-дилеров, которые неправильно интерпретирующие или опускаем материальные факты инвестиции могут быть привлечены к ответственности за возникшие убытки.

Искажение или упущение инвестиционной информации финансового консультанта или брокера может быть намеренным актом мошенничества или из-за небрежности. Некоторые недобросовестные консультанты и брокеры могут предоставить инвестор нереалистичных ожиданий для инвестиций или основывают свою рекомендацию о безопасности или стратегии по неточной оценке риски; другие не могут выполнять надлежащую осмотрительность при исследовании и раскрытия имеющихся материальных фактов.

Создание искаженного или упущения

В соответствии с правилами, установленными финансовой индустрии регулирующего органа (FINRA), саморегулируемой организации, которая осуществляет свою деятельность под надзором от Комиссии США по ценным бумагам и биржам США (SEC) и законами государственных ценных бумаг, убытков, приписываемых искажение или бездействие материала финансового консультанта по или брокера факты могут привести к арбитражному ценным бумагам требования о возмещении ущерба. Для того, чтобы получить компенсацию за убытки, вытекающих из искажения или упущений существенных фактов о инвестициях, инвестор должен установить детали, включая:

  1. Инвестор опирался на рекомендации финансового консультанта или брокера
  2. Консультант или брокер обязан обязательство инвестора раскрывать существенные факты в вопросе
  3. Искажение или упущение информации, связанное с инвестициями было небрежно
  4. Инвестиций привело к финансовым потерям

Overconcentration активов

Одним из основных принципов инвестирования является диверсификация средств по различным классам активов и секторов рынка, чтобы свести к минимуму риск потерь без ущерба для возвращения. Часто, сконцентрированные портфели не легко определить, так как портфель может иметь несколько взаимных фондов или десятки холдингов.

Мошенничество риэлторов в сфере недвижимости

Зарегистрированные брокеры и финансовые консультанты обязаны знать некоторые основные факты об отдельных инвесторов, чтобы сделать соответствующие рекомендации и предоставить инвесторам информацию, необходимую для принятия обоснованных решений. Эти данные включают возраст инвестора, терпимости инвестиционного риска и финансовое состояние.

ПОТЕРЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПО ИПОТЕЧНЫМ ЦЕННЫМ БУМАГАМ В РЕЗУЛЬТАТЕ ПРИЗНАНИЯ СДЕЛОК НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ, А ЗАКЛАДНЫХ НИЧТОЖНЫМИ

Во времена рыночного кризиса, аналогичного тому, что мы сейчас переживаем, большинство привилегированных ценных бумаг действуют скорее как обыкновенные акции, чем фиксированный доход. В результате, предпочтительные ценные бумаги не учитывают повышение цен, которое имеют обыкновенные акции, но подвержены снижению.

Подробнее

Привилегированные акции традиционно продаются инвесторам, не склонным к риску и доходам. Водительская привлекательность привилегированных акций — это возврат от выплаты дивидендов. Однако многие привилегированные акции являются вызываемыми, что означает, что эмитентная компания может выкупить акции по номинальной стоимости и не выплачивать дальнейшие дивиденды. Если процентные ставки падают, тогда у компаний есть стимул для вызова обеспечения, поэтому привилегированные акции имеют присущий процентный риск. Другие риски связаны с кредитом эмитента, возможностью чрезмерной концентрации в конкретных отраслях и меньшей ликвидностью, чем обыкновенные акции.

Предполагаемая фондовая индустрия в размере $ 200 млрд. Имеет значительные риски концентрации в отраслевом секторе. Компании могут нести привилегированные акции в качестве собственного капитала на балансах, так что многие регулируемые компании, такие как страховые и финансовые учреждения, предпочитают выпускать привилегированные акции вместо традиционной задолженности. Почти 72% всех привилегированных акций поступает из банковской отрасли, страховой отрасли или другой отрасли финансовых услуг. Только тщательно построенный портфель привилегированных акций может избежать связанного риска концентрации.

Привилегированные акции представляют собой гибрид долговых и капитальных вложений. Как и традиционный долг, привилегированные акции имеют преимущественную силу по сравнению с обыкновенными акциями для выплаты дивидендов и процедур банкротства. Также как и долговые инвестиции, привилегированные акции предлагают фиксированный дивидендный платеж, аналогичный облигациям. Однако, как и акции, привилегированные акции могут колебаться в стоимости, особенно когда стоимость выдающей фирмы низкая. Привилегированные акции имеют рейтинги, подобные рейтингам облигаций, но предпочтительные рейтинги почти всегда ниже рейтингов облигаций, поскольку привилегированные ценные бумаги не имеют одинаковых гарантий для процентных платежей.

Инвесторы, владеющие привилегированными ценными бумагами в своих портфелях, возможно, заметили снижение инвестиционных значений. Если ваш финансовый консультант рекомендовал портфель, сконцентрированный на привилегированных ценных бумагах, и ваш портфель понесл убытки, вы сможете восстановить свои убытки.

Согласно статье 2 Федерального закона N 152-ФЗ от 11.11.2003 «Об ипотечных ценных бумагах» к ипотечным ценным бумагам относятся облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Облигация с ипотечным покрытием обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия, ипотечный сертификат участия удостоверяет собственность владельца на ипотечное покрытие.

В соответствии со статьей 3 указанного Федерального закона ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате соответствующих денежных сумм по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными.

Российское сообщество кредитных организаций неоднородно. Есть крупные банки с государственным участием, есть совсем мелкие, «карманные» кредитные организации.

Независимо от того, какой величины кредитная организация, деятельность каждой из них в том числе строится на денежных средствах, привлеченных за счет третьих лиц с помощью финансовых инструментов.

Облигации с ипотечным покрытием являются для кредитных организаций тем самым инструментом, который они могут использовать для привлечения дополнительных денежных средств.

Мошенничество риэлторов в сфере недвижимости

Приведенная схема рефинансирования банковской деятельности с виду представляется вполне законной сделкой с надежным ипотечным покрытием. Однако ипотечное покрытие может оказаться на деле всего лишь фикцией, или во всяком случае ипотечное покрытие может не соответствовать той заявленной цене, которая закладывалась при выпуске облигаций.

Схема оборота денежных средств при выпуске облигаций

--------------------------------------------------------------------------¬
¦ Заключение кредитного договора между кредитором и заемщиком под залог ¦
¦ недвижимого имущества. ¦
¦ ¦
¦ Оформление удостоверяющих закладных. ¦
L-----------------------------------T--------------------------------------
¦
------------------------------------ -------------------------------------¬
¦ Выпуск ипотечными агентствами облигаций и выкуп закладных у кредитных ¦
¦ организаций. ¦
¦ ¦
¦ Размещение облигаций на фондовом рынке. ¦
L-----------------------------------T--------------------------------------
¦
------------------------------------ -------------------------------------¬
¦Получение кредитной организацией денежных средств в результате размещения¦
¦ облигаций на рынке. ¦
L-----------------------------------T--------------------------------------
¦
------------------------------------ -------------------------------------¬
¦ Использование полученных денежных средств на финансирование дальнейшей ¦
¦ банковской деятельности. ¦
L--------------------------------------------------------------------------

Кроме рисков, связанных с признанием кредитных сделок недействительными, существует большой риск того, что сами кредитные организации прибегнут к махинациям, что подтверждается зарубежной практикой.

В период наступления финансовых кризисов, которые проходят волнообразно, один за другим, кредитные организации готовы пойти на многое с целью привлечения дополнительных денежных средств, в том числе пойти на сговор с крупными заемщиками и оценить залоговое недвижимое имущество по кредитным сделкам по цене явно выше, чем оно стоит на самом деле.

С этой целью могут привлекаться «свои» оценочные компании, которые сделают любой отчет, лишь бы клиент был доволен.

Вот и получается, что в конечном итоге облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены по цене, не соответствующей стоимости ипотечного покрытия.

Мошенничество риэлторов в сфере недвижимости

В случае дефолта заемщика и/или кредитора, а также при других обстоятельствах держатели ипотечных ценных бумаг вынуждены будут обратиться в суды, чтобы возместить свои убытки.

Но даже при наличии решений судов о взыскании долгов и обращении взыскания на обеспечение нет никакой гарантии, что ущерб пострадавшим будет возмещен, так как ценные бумаги были изначально переоценены и стоимость залогов будет недостаточна, чтобы погасить все долги.

Более того, в кризисные времена цена на недвижимость падает, что увеличивает вероятность ущерба держателей ипотечных ценных бумаг.

Если крупные кредитные организации способны заложить в ценные бумаги завышенную стоимость ипотечного покрытия только в кризисные времена, то более мелкие организации не брезгуют злоупотреблениями и во времена экономической стабильности с одной-единственной целью — «побольше урвать».

При таких обстоятельствах, когда изначально был умысел на получение денежных средств без намерений их вернуть, можно говорить о том, что в действиях соответствующих лиц содержатся признаки состава преступлений, предусмотренных статьями Уголовного кодекса РФ.

Это ли не главная цель мошенников — провести эмиссию ипотечных ценных бумаг, а потом, получив денежные средства, скрыться, предварительно доведя до банкротства кредитную организацию?

Чтобы удостовериться в преступном характере действий отдельных лиц в кредитных организациях, далеко ходить не надо.

Буквально каждую неделю Центральный банк РФ отзывает разрешительные лицензии у кредитных организаций на осуществление деятельности, в том числе по фактам преступлений со стороны работников банков, что наносит ущерб гражданам, компаниям и государству в целом.

В то же время дела такого рода очень слабо расследуются правоохранительными органами, так как преступления, связанные с ипотечными ценными бумагами, завуалированы законными сделками и профессиональными мнениями экспертов по оценке, что усложняет возможность расследования подобных преступлений.

Специалистов в правоохранительных органах, которые реально обладают хорошими знаниями в финансовой сфере, наблюдается явный недостаток, что не гарантирует пострадавшим защиту от мошенников-финансистов.

Недостаток хороших следователей не означает, что не надо и пытаться преследовать финансовых мошенников, в том числе тех, которые работают в кредитных организациях. По фактам финансового мошенничества необходимо направлять заявления о преступлении в полицию и доводить дело до суда.

Это необходимо делать при любых обстоятельствах, когда нанесен материальный ущерб от преступления конкретному лицу.

При грамотном подходе к делу есть все основания надеяться на положительный исход для потерпевшего в части возмещения ему материального ущерба.

Переменные вопросы аннуитет

REIT является объектом, который владеет и управляет приносящей доход недвижимости и распределяет доходы инвесторов. REITs объединить столицу многочисленных инвесторов приобрести портфель недвижимости, который типичный инвестор может не быть в состоянии купить по отдельности. Для того, чтобы квалифицировать в качестве REIT, компания должна иметь большую часть своих активов и доходов, привязанной к инвестиции в недвижимость и должны распределить по крайней мере 90% своего налогооблагаемого дохода акционерам ежегодно в виде дивидендов. Инвесторы зависят от продажи недвижимости или выводимой для возвращения их принципала.

Подробнее

Большинство акций REIT зарегистрированы для торгов на национальной бирже ценных бумаг. Публично торгуемые акции REIT широко следует аналитикам ценных бумаги. Их цены на акции колеблются с изменениями в портфеле REIT и экономических условиях. Другие ЗПИФНА называется непромысловыми ЗПИФНА, так как их акция не зарегистрирована для торговли на любой бирже. Инвесторы в непромысловых ЗПИФНО, которые стремятся продать свои акции до окончания срока инвестиции должны либо продавать свои акции спонсора или продать в неэффективном вторичном рынке, как правило, в серьезных скидках. Поскольку не обращающихся на рынке акций REIT не торгуют на открытом рынке и редко становятся предметом докладов аналитиков, инвесторы зависят от раскрытий спонсором для получения информации о стоимости акций REIT в. Непромысловый REITS является typicaly неликвидным, дорогой и хуже рынка их торгуемых аналогов. Непромысловый REITs часто платит 10% или более в комиссии продавцов и начислять текущие расходы на маркетинг, как высокие, как 2-3%. В результате, не обращающихся на рынке REIT придется возвращаться так же, как 12-13% просто безубыточности.

В соответствии с Правилами FINRA, брокерские фирмы имеют обязательство сделать только соответствующие рекомендации и в полной мере раскрыть все риски, связанные с рекомендованным продуктом, в то числе того факта, что REITs являются неликвидными продуктами. Кроме того, брокерские фирмы обязаны вести разумное исследование эмитента и ценные бумаги, которые они рекомендуют, прежде чем одобрить их для продажи своих клиентов. В октябре 2011, FINRA выпустило предупреждение инвесторов о государственных неторгуемых ЗПИФН, побуждая инвесторов провести тщательный анализ, прежде чем инвестировать. В бдительные говорится, что FINRA выдает это предупреждение, чтобы информировать инвесторов о возможностях и рисках публично зарегистрированной Необменные торгуются REITs. Если вы рассматриваете публично зарегистрированный Необменные торгуемую REIT, будьте готовы задавать вопросы о преимуществах, рисках, особенности и сборах. FINRA также сообщил инвесторам в: «[б] е остерегаться смолы или продаж литературы, предлагая упрощенные причины, чтобы купить инвестиции REIT. Продажа смола может играть до высоких урожаев и стабильность в то время как замазать отсутствие продукта ликвидности, сборов и других рисков «.

Предлагаем ознакомиться:  Налог на нежилое помещение для физических лиц

Инвесторы, покупающие ценные бумаги REIT, часто не знали о рисках и неликвидности, связанных с этими ценными бумагами, и иногда были введены в заблуждение, полагая, что неторговые REIT являются безопасными и доходными инвестициями, подобными высококачественным ценным бумагам с фиксированным доходом. В некоторых случаях REIT инвестора может иметь мало значения, поскольку REIT подала заявку на защиту от банкротства. В других случаях инвестор не может получить доступ к деньгам, помещенным в REIT из-за неликвидности продукта. В любом случае наша юридическая фирма представляет инвесторов против брокерских фирм, которые рекомендовали их покупать REIT, и подает иски о возмещении убытков и / или рецессии инвестиций в REIT. Во многих случаях инвестор может поддерживать недвижимость в хорошо диверсифицированных, недорогих, публично торгуемых паевых инвестиционных фондах, таких как Vanguard, с лучшей производительностью.

Все виды афер, обмана и мошенничества в сделках с недвижимостью

Переменные аннуитетов часто рекомендуются инвестиционные консультанты и брокеры в качестве безопасного элемента вашего пенсионного плана. Тем не менее, они не подходят для многих потребителей, особенно пожилых инвесторов, и иногда продаются против лучших интересов клиентов. Пенсии платят одни из самых высоких комиссий на рынках ценных бумаг, годовые затраты могут превышать 3%, и есть очень высокие штрафы за ликвидацию.

Подробнее

Переменный аннуитет и Брокерские комиссии

Хотя не подходят для большинства инвесторов, финансовые консультанты и брокеры иногда рекомендуем переменные аннуитеты, потому что они платят более высокие комиссионные за требуемые инвестиции, чем другие (и более фитинговые) ценные бумаги. Для того, чтобы продать переменные аннуитеты, брокеры могут искажать или не информацию о затратах аннуитета (которые являются одними из самых высоких в отрасли), риски или предложить аннуитет, несмотря на конфликт. Цели возраст, толерантность риска и инвестиций инвестора часто делают аннуитет непригодны. Финансовые консультанты могут также рекомендовать ненужный обмен существующих аннуитетов для создания дополнительных комиссий.

Многие инвесторы, например, не знать, что переменные аннуитеты долго держат периоды, которые могут совершить свои деньги в долгосрочную перспективу и являются очень дорогими. В то время как доходы в переменных рентах являются отложенным налоговыми, переменными аннуитеты также являются предметом рынка и прийти с высокими сборами капитуляции раннего вывода, а также другими штрафами.

Сложность переменной аннуитеты

Финансовые консультанты и брокеры, которые продают переменные аннуитеты часто подразумевают, что, как страховые продукты, они являются безопасными инвестициями. Они могут подтолкнуть так называемые преимущества переменной ренты: налоговые отложенные доходы, выплаты в случае смерти на ваш бенефициаром, страхование жизни, регулярные платежи. Во многих случаях, однако, инвесторы не нужны эти выгоды и издержки являются необоснованными.

Наказания часто маскируется сложным язык соглашения или через лживую тактику продаж. Переменные аннуитеты особенно бедные инвестиции для пожилых людей, а также инвесторов, которые должны иметь доступ к денежным средствам от своих инвестиций, иметь достаточное страхование жизни без аннуитета, уже есть свои деньги в квалифицированном счете, не нужен за счет выгоды смерти, иметь краткосрочные инвестиционные цели, или имеют низкую толерантность к риску среди других факторов.

Мошенничество с «двойной арендой»

Для многих россиян сдача жилья в аренду является даже не основным, а единственным источником дохода. Чтобы поправить финансовое положение, люди нередко идут на ухудшение своих жилищных условий, съезжаясь с родителями или знакомыми. Однако ситуация может стать еще более незавидной, если порядочными арендаторами «прикинутся» мошенники.

Существует немало схем мошенничества, которые с успехом используют лжеарендаторы жилой площади. Одна из них реализуется путем сдачи арендуемой квартиры в субаренду:

  1. Испытывая определенные финансовые трудности, собственник престижной квартиры в центре города решил сдать ее в аренду, переехав на время к родственникам. Поскольку квартиранта желательно было найти как можно быстрее, владелец жилой недвижимости установил вполне приемлемые расценки на аренду;
  2. Арендатор действительно нашелся быстро, но, увы, оказался мошенником. Прикинувшись собственником, аферист-арендатор нашел нуждающихся в жилье и сдал ту же самую квартиру по более высокой цене на несколько месяцев вперед;
  3. Получив предоплату, мошенник скрылся с деньгами, оставив субарендаторов и хозяина разбираться между собой.

Мошенники, практикующие аферы с арендой на рынке жилья, могут поступить еще проще. Например, снять квартиру на несколько суток, после чего сразу же «пересдать» ее на несколько месяцев, получив хороший задаток или вовсе полную оплату с доверчивых арендаторов.

Каким же образом можно застраховаться от подобных ситуаций, чтобы не стать жертвой мошенников?

К сожалению, полностью работающих способов защиты, способных гарантировать стопроцентную безопасность, в данном случае не существует. Разве что можно посоветовать владельцам жилья не устанавливать цены на аренду «ниже рыночных». Желание побыстрее найти арендатора может обернуться тем, что вами заинтересуются квартирные мошенники.

Пострадать от действий аферистов, в данном случае, могут не только владельцы жилой недвижимости, но и ее арендаторы. Ведь, при поиске жилья для аренды, можно точно так же нарваться на квартирного афериста, на этот раз – в роли лжесобственника.

Чтобы этого избежать, необходимо обязательно проверять паспорт у так называемого собственника, особое внимание при этом обращая на наличие штампа регистрации по указанному адресу проживания. Оплату, при этом, следует производить не в момент заключения договора, а уже непосредственно после вселения.

Несанкционированное Trading

Несанкционированная торговля является распространенной формой инвестиционного мошенничества, при котором финансовый консультант или брокер совершает сделки через ваш nondiscretionary инвестиционного счета без вашего явного разрешения. Несанкционированные торговли часто включает в себя практику вспенивания, в которой брокер зацепляется в избыточном уровне операций по счету клиента. Это создает значительные комиссионные для финансовых консультантов и брокеров, но это также стоит инвесторов.

Подробнее

Большинство инвесторов поддерживать nondiscretionary счета своих инвестиционных фирм. В nondiscretionary подхода, Ваш финансовый консультант или брокер может принимать инвестиционные рекомендации, но не может совершать сделки, связанные с вашими инвестициями без вашего согласия. Другие инвесторы предпочитают иметь дискреционные инвестиционные счета, которые управляются с помощью финансового консультанта или брокера, который уполномочен в письменной форме инвестором принимать решения относительно покупки или продажи ценных бумаг. Финансовые менеджеры дискреционных счетов по-прежнему имеют фидуциарную обязанность действовать в наилучших интересах и в соответствии с инвестиционными целями и толерантностью к риску своих инвесторов.

Аренда с последующей перепродажей

Все виды афер, обмана и мошенничества в сделках с недвижимостью

Еще одна разновидность афер заключается в том, что квартира может арендоваться с целью перепродажи. Обычно жертвами подобных способов обмана становятся владельцы дорогих, так называемых «престижных» квартир.

Пример из жизни:

  1. Владелец хорошей, дорогой квартиры дал объявление о сдаче ее в аренду, что заинтересовало одного из мошенников. Обещания арендатора выплатить полную стоимость проживания «тут же и сейчас», за несколько месяцев вперед, усыпили бдительность хозяина, и договор на аренду квартиры был заключен незамедлительно;
  2. Мошенник действительно вовремя выплатил собственнику всю сумму за проживание по договору, но затем просто продал арендуемую квартиру по поддельным документам, после чего скрылся;
  3. Хозяин квартиры обратился в суд, и судебное разбирательство продолжается до сих пор.

Такие преступления обычно раскрываются трудно. Судиться же впоследствии с покупателем, который был уверен, что приобретает квартиру на полных законных основаниях, можно очень долго, а исход такой судебной тяжбы фактически непредсказуем.

Связка понятий «аренда – продажа» может быть использована и в ряде других случаев мошенничества при аренде жилья. Например, может случиться так, что заключив договор аренды, квартирант может заявить покупателю, что заключил договор купли-продажи и отказывается освобождать жилье. В отличие от аренды с последующей перепродажей, такая ситуация может решиться по-разному, в зависимости от того, была ли произведена государственная регистрация договора аренды.

Столкнуться с неожиданными проблемами при этом могут не только собственники, но и потенциальные арендаторы квартиры. Например, может случиться так, что хозяева сдадут вам квартиру, на самом деле выставленную на продажу. И пока вы будете там жить, к вам постоянно будут совершать визиты потенциальные покупатели.

Скрытые комиссии

Другой вид махинаций с арендой жилья – приукрашивание своего предложения. Например, мы позвонили по интересующему объявлению, и вам сообщают одну стоимость арендной платы, которая вас полностью устраивает, а на деле оказывается, что платить за помещение придется больше.

Договоры, заключаемые между съемщиком и арендодателем, могут содержать дополнительные пункты, на которые при беглом чтении вы можете попросту не обратить внимание. Как пример, можно отметить такой пункт, как оплата коммунальных услуг, которую вам придется осуществлять за свой счет (помимо оговоренного размера арендной платы).

Единственный способ защитить себя от подобных действий – внимательное чтение договора, желательно в спокойной обстановке, где вас не будут отвлекать.

Покупка новостройки не через ДДУ

Квартиры

Все виды афер, обмана и мошенничества в сделках с недвижимостью

Должна насторожить низкая цена на недвижимость. Особенно касается это унаследованных объектов. Все покупатели должны понимать, что лица, незаконно получившие наследство, стараются от него избавиться. В любое время может появиться законный наследник или может вскрыться мошенническая схема.

Обычно для ускорения продажи цену устанавливают намного ниже рыночной. Поэтому от покупки лучше отказаться, если на протяжении последних трех лет более двух раз переходило право собственности на объект.

У продавца нужно посмотреть документы, чтобы обезопасить сделку. К стандартному набору документов относятся:

  • Свидетельство о праве собственности.
  • Договор, свидетельство о праве на наследство.
  • Согласие супруга на сделку.
  • Дополнительный набор документов.

Также у продавца желательно запросить справку о переходе прав по отношению к приобретаемому жилью. Выдают ее в Росреестре. Получает собственник объекта недвижимости.

Если квартира собственнику перешла по наследству, следует обратить внимание на сроки владения имуществом. Если они менее 3 лет, то нужно ознакомиться с материалами наследственного дела. Оно находится у нотариуса и предоставляется наследнику.

Также нужно запросить технический паспорт БТИ. Он поможет понять, осуществляются ли в квартире работы, требующие последующего согласования. Желательно, чтобы все выписки и справки получались в присутствии потенциального покупателя или доверенного лица.

О мошенничестве при продаже или покупке квартиры написано тут, а об обмане при аренде квартиры говорится здесь.

Чтобы не пострадать от мошенников, нужно внимательно проверить сведения, предоставляемые продавцом участка. Проверить информацию о категории земли, разрешенном использовании участка, его площади, правообладателе, границах. Также нужно узнать о кадастровой стоимости участка и об ограничениях в использовании надела.

Для этого обратиться с заявлением в территориальное отделение Росреестра. Можно пойти в отдел архитектуры администрации муниципального района, где расположен участок, и получить там информацию о планируемом размещении автодорог, промышленных зон и других объектов. А также сведения о вероятных ограничениях в использовании земли для муниципальных и государственных нужд, значительно влияющих на стоимость участка.

Проще всего – заказать выписку из ЕГРН, там будет много полезной информации которая поможет в определении мошенничества.

О мошенничестве при сделках с земельными участками рассказано тут.

Частного дома

В первую очередь, покупателю нужно убедиться, что у продавца правильно оформлены и зарегистрированы права собственности на дом и на землю. Довольно часто происходит ситуация, когда покупатель не обращает внимания на то, что земля принадлежит продавцу не на праве собственности, а на праве пожизненно наследуемого дарения.

Согласно законодательству, новый хозяин не сможет распоряжаться этим участком в дальнейшем, к примеру, продать его. Сам договор купли-продажи дома на земле могут не зарегистрировать.

Все виды афер, обмана и мошенничества в сделках с недвижимостью

Иногда случается обратная ситуация. Покупатель согласен приобрести дом посредством заключения договора купли-продажи земли, на которой расположено строение. Но дом продавцом не зарегистрирован и не оформлен, и он считается самовольной постройкой. У новых владельцев появятся проблемы с регистрацией.

Нередко наделы и земельные участки продают по поддельной доверенности. В этом случае необходимо проверять подлинность документа у нотариуса, и убеждаться в реальном существовании доверителя: жив ли он, действительно ли выдавал доверенность.

В обязательном порядке нужно смотреть на документы:

  • Правоустанавливающие на дом.
  • Технический паспорт.
  • Выписка из домовой книги.
  • Правоустанавливающие документы на землю.
  • Кадастровый план участка.

Только убедившись в отсутствии мошеннических действий со стороны продавца, можно покупать индивидуальный жилой дом.

Во всех случаях при покупке недвижимости нужно смотреть документы, подтверждающие право собственности. Наиболее распространенной ошибкой является передача денег без соответствующей расписки. Благодаря ей можно избежать банального мошеннического трюка, когда злоумышленники получают деньги, но впоследствии отрицают этот факт.

При заключении сделки должны присутствовать свидетели. Они ставят подписи в расписке. В противном случае суд может их показания проигнорировать.

Недобросовестные агентства недвижимости

Решение поручить работу по подбору недвижимости, покупателя, арендатора профессионалам — вполне оправдано. Однако к выбору агентства недвижимости следует подходить рационально, поскольку в этом бизнесе зачастую встречаются мошенники.

Один из наиболее распространенных способов – афера при оказании информационных услуг:

  1. В газетах или досках объявлений в Интернет (чаще всего бесплатными) вы находите рекламу варианта, который вас полностью устраивает;
  2. Позвонив по этому номеру, вы узнаете, что попали в агентство недвижимости. Внимательно выслушав ваш запрос (какая нужна квартира или дом, в каком районе города и какая цена вам интересна) вас заверят в том, что у них в базе есть несколько вариантов, которые вам точно подойдут. За сравнительно умеренную плату вам пообещают представить несколько «реальных» вариантов;
  3. Если клиент сомневается в актуальности предоставляемой информации, ему предлагают сделать пару пробных звонков прямо из офиса по любому из номеров. Набрав один из номеров, вы попадаете напрямую к хозяину недвижимости. На ваш вопрос по поводу жилплощади он отвечает, что предложение еще актуально;
  4. Если вы изъявите желание посмотреть вариант, собеседник проявит готовность. Однако по поводу конкретного времени встречи предложит созвониться вечером;
  5. После подобного теста на актуальность списка, сомнения клиента обычно развеиваются, и оговоренная сумма денег меняет своего хозяина. Однако, делая повторные звонки по этим номерам, вы столкнетесь с тем, что у каждого из ваших собеседников появились форс-мажорные обстоятельства, мешающие вашей встрече, или квартира / дом уже проданы (сданы в аренду, обменяны). Даже если вы решите обратиться с претензией в агентство, вежливый сотрудник объяснит вам, что не может запретить клиентам продавать (сдавать в аренду или обменивать) свое имущество. Деньги, разумеется, вам не вернут.

Для того чтобы реализовать эту аферу, достаточно иметь договоренность с несколькими «диспетчерами» на домашнем телефоне, которые на любые вопросы (скажем, до 18 часов) отвечают «да, предложение актуально», а по наступлению указанного времени либо не отвечают на звонки, либо придумывают различные отговорки.

Дешевая недвижимость. Квартира или дом по цене ниже рынка

Если вам предлагают купить недвижимость по цене ниже рыночной, стоит задуматься о причинах такой «скидки», ведь продавец не будет просто так «дарить» деньги.

Самыми популярными причинами почему квартиры выставляют по дешевой цене являются:

  1. низкая ликвидность (эта недвижимость не интересна местным покупателям по разным причинам: плохой район, экология, высокий уровень преступности, много пробок и т. д.);
  2. различные проблемы с документами;
  3. плохое физическое состояние квартиры;
  4. а также не узаконенная перепланировка.

Что касается проблем с документами, то на первичном рынке — это, чаще всего, отсутствие нужных бумаг у застройщика. Обычно такая ситуация возникает в самом начале строительства объекта. Риск покупать такую квартиру, по мнению специалистов, довольно высок.

Покупая дешевую квартиру на вторичном рынке, можно столкнуться с другими проблемами:

  • Например, в квартире могут проживать люди, которые временно отсутствуют (выехали работать за границу и т.д.), или кто-то из владельцев страдал психоневрологическим заболеванием;
  • Также квартиру могут продавать по доверенности, которая на данный момент не имеет юридической силы.

В любом случае, выбирая квартиру или дом по цене ниже рынка, лучше проконсультироваться с юристом и тщательно изучить все документы на недвижимость.

Еще одной причиной снижения стоимости квартиры является ее перепланировка. Несмотря на то, что чаще всего в результате такого эксперимента помещение становится более удобным и комфортабельным, сама перепланировка должна быть обязательно согласована с Бюро технической инвентаризации. В БТИ находится информация об изначальном состоянии квартиры, и если перепланировка не согласована с Бюро, то на плане помещения появляются соответствующие красные линии.

В принципе, сейчас такую квартиру с красными линиями можно и продать, и купить, но перепланировку все равно придется узаконивать, потому что, в противном случае, БТИ может оштрафовать владельца недвижимости, и даже продать квартиру «с молотка». И обязанность сделать перепланировку, в любом случае, «ляжет» на нового хозяина.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector