Что делать, если купил квартиру с долгами по коммуналке?

Правовая база вопросов оплаты за коммунальные услуги

Статья 153 Жилищного кодекса РФ гласит, что оплачивать коммунальные услуги обязаны владельцы недвижимости с момента оформления права собственности или арендаторы с момента заключения договора аренды. То есть долг старого собственника помещения не может перейти к новым владельцам, если иное не установлено договором.

Но есть одно исключение. Согласно 158 статье ЖК РФ при покупке недвижимости к новому владельцу переходят обязательства старого собственника по оплате долга за проведение капитального ремонта.

https://www.youtube.com/watch?v=edit

Часто в договорах купли-продажи присутствует пункт, согласно которому к покупателю переходят все долги продавца перед коммунальными службами. Но подобное условие противоречит российскому законодательству, ведь статья 391 ГК РФ говорит о том, что должник может переводить свой долг другому лицу только с согласия кредитора, иначе договор считается ничтожным.

Несмотря на все перечисленные выше нормы, коммунальщики часто пытаются «повесить» на нового собственника старые долги. В подобных случаях юристы советуют новым владельцам квартиры сперва попробовать решить вопрос с эксплуатирующими организациями мирным путем — показать правоустанавливающие документы и квитанции по оплате услуг на момент приобретения недвижимости, и объяснить, ссылаясь на уже упомянутые статьи, что он имеет право переоформить лицевые счета и перезаключить договоры на обслуживание на свое имя, а затем оплачивать только услуги, потребленные после того, как было оформлено право собственности на квартиру.

Также необходимо написать и отправить официальное письмо во все эксплуатирующие организации, в котором будет изложена эта же позиция. К письму нужно приложить ксерокопии документов, перечисленных выше. Можно принести и лично, но проследить при этом за тем, чтобы сотрудники канцелярии поставили на втором экземпляре письма (он остается у покупателя) печать, дату и подпись.

Особенности продажи квартиры с долгами

Семья, которая купила квартиру с долгами, попала на распространенную схему. Закон прямо не запрещает продажу жилой недвижимости с задолженностью. Это не облегчает процесс. У продавца квартиры возникает целая масса затруднений, обойти которые можно лишь обманом.

Предлагаем ознакомиться:  Ходатайство в мировой суд

Насторожить может также желание продавца как можно быстрее избавиться от объекта. Помимо этого, контрагент может затягивать с предоставлением документов.

Факт задолженности по ЖКХ часто скрывается собственником. Более того, управляющие компании «закрывают глаза» на смену владельца. Им все равно, кто владеет квартирой. На практике поставщик коммунальных услуг продолжает выставлять счета по ЖКХ и учитывать прошлые долги к новому собственнику. Подобные действия незаконны. Новый владелец квартиры имеют полное право игнорировать требования управляющей компании погасить старые долги.

Кто должен выплачивать долг?

Что делать, если купил квартиру с долгами по коммуналке?

Правило, о котором не стоит забывать: если квартира продана с долгом по квартплате, долг остается за прежним владельцем. Не существует нормы, которая перекладывает ответственность по оплате задолженности на плечи новых жильцов.

Наоборот, имеет место полная правовая защита. Согласно общему принципу гражданского и жилищного законодательства, права и обязанности возникают в момент заключения договора.

Таким образом, обязанность по оплате коммунальных услуг не привязана к объекту. Она имеет исключительно личный характер. Долг закреплен за прежним собственником. Так говорит закон.

Долги по капитальному ремонту не входят в список. За капремонт придется платить новому жильцу независимо от его желания или прежних долгов.

Заявление в прокуратуру

Если эксплуатирующие организации не реагируют на доводы нового собственника, он может написать заявление в прокуратуру, в котором необходимо описать сложившуюся ситуации, приложить правоустанавливающие документы и письма, отправленные в эксплуатирующую организацию, тщательно аргументировать свою позицию и, квалифицировав действия коммунальщиков как вымогательство, попросить принять соответствующие меры.

Согласно законодательству, в течение 30 дней со дня регистрации заявления должен прийти ответ о результатах его рассмотрения.

Что делать в случае приобретения квартиры с долгами?

Если вам продали квартиру с долгами по коммуналке, не стоит впадать в панику. Закон на стороне новых собственников. Пошаговая инструкция для разрешения проблемной ситуации:

  1. Сообщить в УК о смене владельца;
  2. Уведомить бывшего жильца о требовании погасить задолженность;
  3. Потребовать от прежнего собственника справку о долгах;
  4. Зафиксировать показания счетчиков.
Предлагаем ознакомиться:  Незаконное выселение из квартиры

https://www.youtube.com/watch?v=upload

После регистрации перехода права рекомендуется незамедлительно обратиться в управляющую компанию. С собой взять свидетельство о праве собственности и выписку из ЕГРН. Имеет смысл принести копию договора купли-продажи квартиры. Таким способом новый жилец дает понять организации, что произошла смена владельцев.

Если УК продолжает настаивать на том, что долги должно закрывать новое лицо, не стоит медлить и слушать ложную информацию. Все вопросы снимет претензия. Если договориться не удалось, то рекомендуется составить претензию на имя директора УК. Документ оформляется в произвольном виде. Главное – должны быть отражены нормы закона и необоснованность требований организации.

Альтернативный вариант при злоупотреблении правами управляющей компании – подать жалобу в жилищную инспекцию. Это орган, который осуществляет надзор за соблюдением жилищного законодательства. На практике до инспекции дело редко доходит – УК соглашается с доводами нового владельца.

Крайний метод – судебное разбирательство. Потребуется составить исковое заявление против управляющей компании и подкрепить его доводами и документами. К иску приложить договор купли-продажи квартиры и иные подтверждающие бумаги.

Если продавец отказывается предоставлять документ, то можно узнать о сумме долга следующими способами:

  • Через интернет. Поставщики коммунальных услуг размещают информацию о долгах на официальных сайтах. Способ удобный, но не все организации имеют электронные сервисы;
  • Через управляющую компанию. Обратиться в УК и попросить предоставить сведения о долгах;
  • С помощью банковских организаций. Некоторые банки хранят информацию о коммунальных задолженностях.

Фиксация показаний счетчиков поможет закрепить начальные данные о потреблении коммунальных услуг. В случае спора рекомендуется сослаться на то, что при покупке недвижимости были стартовые показания.

Перед приобретением квартиры необходимо потребовать у продавца справки из всех эксплуатирующих организаций, свидетельствующие об отсутствии задолженности .

Предлагаем ознакомиться:  Как избавиться от незаконно проживающих граждан? Выселение из квартиры непрописанного человека — не собственника

Следует настоять о включения в договор купли-продажи пункта о том, что продавец гарантирует, что никакой задолженности перед коммунальщиками у него нет, а если покупатель обнаружит обратное, он имеет право разорвать соглашение и потребовать от продавца возврата денежных средств, выплаченных за недвижимость.

Также стоит внести в договор пункт, согласно которому акт приема-передачи квартиры может быть подписан только после того, как в него будут внесены (и предварительно заверены в обслуживающих организациях) показания всех счетчиков.

Александр Якунин, рмнт.ру

07.10.14

Судебное разбирательство

Даже обоснованные письменные отказы в оплате долгов старых владельцев и обращения в прокуратуру не могут в некоторых случаях повлиять на управляющие компании и коммунальные службы. Тогда новому собственнику остается только одно — готовиться к судебному разбирательству.

Вполне возможно, управляющая компания или коммунальные службы подадут иск в суд о взыскании задолженности. В этом случае владельцу недвижимости необходимо в ходе разбирательства отстаивать свою позицию, ссылаясь на указанные выше статьи Жилищного кодекса, письма, которые ранее посылались в эксплуатирующие организации, подтверждающие, что новый собственник уведомлял их о том, с какого числа он зарегистрировал право собственности на недвижимость, и судебную практику по подобным делам.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Например, в 2010 году городской суд Санкт-Петербурга вынес кассационное определение , в котором было указано, что задолженность по коммунальным платежам должна взыскиваться с момента возникновения права собственности на жилье.

Того же мнения придерживается и Томский областной суд , который в 2014 году вынес решение, в котором четко говорится, что нельзя заставлять новых собственников помещения платить по долгам старых владельцев.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Но, к сожалению, в некоторых случаях суд становится не на сторону владельцев недвижимости и принимает решения в пользу эксплуатирующих организаций о взыскании задолженности. В подобных случаях юристы советуют сразу же обращаться с возражением к мировому судье и требовать отмены приказа о взыскании задолженности.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector