Как исправить ошибку в договоре долевого участия

Типичные ошибки в договорах застройщиков

16.05.2018 | 08:00 5205

Действующая редакция 214-ФЗ всецело стоит на защите интересов покупателя новостройки. Но идеальный застройщик существует лишь в рекламных буклетах – будущему дольщику следует внимательнее отнестись к тексту договора.

После выбора квартиры и тщательной проверки надежности застройщика настало время изучить предлагаемый договор долевого участия. Для многих ДДУ по-прежнему характерны типичные «ошибки» в широком диапазоне – от легких нестыковок с нормами 214-ФЗ до явных противоречий с ними.

В последней редакции закона теперь четко сказано, что оплата по договору совершается только после его государственной регистрации. Если это не отражено в тексте ДДУ и покупателю предлагается хотя бы часть суммы уплатить до того момента – это прямое нарушение закона.

Это означает, что покупатель на время отдаст свои деньги застройщику под честное слово. На этот важный момент взаиморасчетов эксперты советуют обращать внимание первым делом. И рекомендуют сокращать до минимума любые периоды неопределенности при финансовых расчетах.

К примеру, нелишним будет настоять на том, чтобы первый платеж осуществлялся с момента фактического получения зарегистрированного договора, а не с даты его госрегистрации.

Их наличие будет свидетельствовать о том, что получение средств застройщик предлагает оформить по различным серым схемам (авансирование, бронирование, «предварительные» договоры долевого участия и пр.

), с обещанием заключить с покупателем полноценный ДДУ чуть позднее. опасность таких схем – закон не требует их обязательной регистрации в Росреестре. Покупатель не является дольщиком – значит, защита ФЗ-214 на него не распространяется.

Такие нарушения уже редкость на рынке, тем не менее риски остались, и их должен учитывать покупатель.

Любой застройщик стремится ускорить начало продаж на объекте, но наличие «предварительных» схем может свидетельствовать о серьезных проблемах или отсутствии документов, необходимых для начала строительства: прав на земельный участок, разрешения на строительство, согласования проекта и пр. При заключении полноценного ДДУ рисков такого рода у покупателя нет.

К безусловным нарушениям относится и отсутствие в тексте договора ряда требований 214-ФЗ. Хотя законодатель до сих пор так и не утвердил типовой формы ДДУ, но при этом довольно четко обозначил те моменты, которые должны быть обязательно в нем отражены.

– Сведения о застройщике (данные юрлица – ИНН, ОГРН, местонахождение, сведения о регистрации, постановка на налоговый учет и т. д.)

– Характеристики многоквартирного дома (его адрес, кадастровый номер земельного участка, общая площадь, этажность и т. д.)

– Характеристики и графический план объекта долевого строительства (секция, этаж, общая площадь, площадь каждого помещения, оси и т. д.)

– Конкретный срок передачи застройщиком квартиры

– Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

– Гарантийный срок

– Способы обеспечения застройщиком обязательств по договору

– Обязанности и ответственность сторон

{amp}gt; Наши услуги {amp}gt; Типичные ошибки в договорах застройщиков

15 типичных ошибок в договорах участия в долевом строительстве 

(на основании анализа договоров участия в долевом строительстве застройщиков – финалистов конкурса «Доверие потребителя» 2015 года и по результатам практики юристов Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО в 2016 году)

1. В договоре не указывается, что оплата по договору происходит только после регистрации его в Управлении Росреестра.

Так как договор считается заключенным только после его регистрации, граждане отдают деньги, по сути, под честное слово застройщика, а сами застройщики, принимая деньги от граждан таким образом, впрямую нарушают требования закона. Кстати, уже со следующего года вступают в силу изменения в 214–ФЗ, четко определяющие, что «Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора».

2.  Договор предусматривает изменение цены застройщиком в одностороннем порядке.

Это означает, что дольщик заранее соглашается с тем, что он может получить непредвиденные дополнительные расходы до нескольких сотен тысяч рублей. Цена договора после его заключения, в соответствии со ст.

5 214-ФЗ, может изменяться только по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения.

Ни в коем случае нельзя соглашаться с тем, что застройщик сам будет определять, за что и сколько должен доплачивать участник долевого строительства.

3. В договор включается пункт об обязательной дополнительной оплате участником долевого строительства в случае увеличения площади квартиры после контрольного обмера.

По нашему мнению, это является нарушением Закона «О защите прав потребителей», что подтверждается сложившейся судебной практикой.

Так, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в решении от 07 февраля 2014 года по делу № А56-69503/2013 указывает: «Специфика отношений в сфере долевого строительства такова, что застройщик, осуществляя строительство объекта, может контролировать соблюдение качественных характеристик и нести риски, связанные с необходимостью возмещения требований дольщика при ненадлежащем качестве объекта.

В свою очередь, дольщик никаким образом не может повлиять на качество строительства, он только оплачивает установленную в договоре цену и имеет право на получение указанного в договоре объекта. При этом, заключая договор, дольщик ориентируется на определенную цену, а изменение площади квартиры в сторону, например, увеличения на 1 кв.

Чтобы не доводить дело до судебных разбирательств целесообразно избежать включения пункта о доплате в случае увеличения площади квартиры в договор участия в долевом строительстве.

4. В договоре указывается, что течение гарантийного срока для объекта долевого строительства начинается с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Учитывая, что от ввода объекта в эксплуатацию до передачи квартиры дольщику проходит от нескольких месяцев до года, соглашаясь на такое условие в договоре, граждане добровольно уменьшают гарантийный срок.

По оценке Территориального управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, это является условием, ущемляющим права дольщика, так как гарантийный срок целесообразно исчислять со дня выполнения обязательств застройщиком, т.е. со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, что и делается подавляющим большинством застройщиков.

5. В договоре участнику долевого строительства рекомендуется заключить договор с управляющей компанией. 

По нашему мнению это условие договора ущемляет права потребителя (участника долевого строительства), и противоречит п.1.ст.421 ГК РФ, ст.161 ЖК РФ).

Жилищный кодекс определяет, что в течение 2-х месяцев со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, а в течение десяти дней со дня проведения конкурса уведомляет всех лиц, принявших от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом.

Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Впоследствии собственники квартир сами выбирают один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3)управление управляющей организацией.

6. Договор предусматривает невозможность уступки дольщиком прав (требований) по договору без письменного согласия застройщика.

Так, в августе 2016 Прокуратура Московского района Санкт-Петербурга нашла в договорах долевого строительства одного из застройщиков условия, ущемляющие права потребителя.

В тексты договоров были включены условия по переуступке прав требований только с предварительного письменного согласия застройщика, хотя законом № 214-ФЗ согласие застройщика в этом случае не предусмотрено.

Предлагаем ознакомиться:  Цель займа в договоре

7. Отдельные пункты договора обязывают дольщика нести расходы, в том числе по содержанию ТСЖ.

Это противоречит ст.143 ЖК РФ, предусматривающей право, а не обязанность собственника жилья стать членом товарищества, и, соответственно, оплачивать его расходы.

8. В договорах не в полной мере отражаются права и обязанности обеих сторон.

 Так, основания для одностороннего расторжения договора застройщиком указываются, а про права участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора нет ни слова.

Такие «уловки» застройщиков бесполезны, так как, даже если в договоре не в полной мере определена ответственность сторон, то в любом случае при соответствующих нарушениях действуют нормы ответственности, указанные в 214 Федеральном законе.

9. Необоснованно устанавливается право застройщика на удержание отступного (указываются конкретные проценты) от цены договора в случае расторжения договора по соглашению сторон.

Оплата квартиры по ДДУ – подводные камни

Последнее обновление: 27.08.2018

При продаже квартир в новостройке, Застройщик уверяет, что действует в рамках закона ФЗ-214, и предлагает произвести оплату квартиры сразу при подписании Договора долевого участия (ДДУ). Сам договор сомнений не вызывает, стройка тоже идет активно, вроде бы все хорошо. Но здесь есть подвох!

Какую ошибку здесь допускают Покупатели?

Нередко Застройщики предлагают Покупателям оплатить сумму по Договору долевого участия сразу после его подписания, ДО регистрации самого ДДУ в Росреестре, мотивируя это тем, что потом все договоры удобнее будет зарегистрировать скопом. Так на самом деле регистрировать удобнее, чем собирать пакет документов для регистрации каждого договора в отдельности. И в практике такое действительно возможно, но тем не менее, это нарушение закона ФЗ-214.

Согласно этому закону Застройщик имеет право привлекать деньги только на основании заключенных им Договоров долевого участия (ДДУ), а ДДУ считается заключенным только с момента его государственной регистрации.

Другими словами, оплата квартиры по ДДУ должна происходить только ПОСЛЕ регистрации этого договора в Росреестре. Иначе у Покупателя возникает риск оказаться вне защиты закона ФЗ-214.

Этот риск состоит в том, что Росреестр может и отказать Застройщику в регистрации его договоров ДДУ. Например, из-за несоблюдения отдельных требований закона, или из-за отсутствия отдельных документов исходно-разрешительной документации проекта. А значит, эти договоры ДДУ не считаются заключенными, и не подлежат исполнению.

Покупатель квартиры, в случае оплаты незарегистрированного договора ДДУ, вообще не подпадает под действие закона ФЗ-214, и формально говоря, вообще не является дольщиком в законодательном смысле. Как ему в таком случае предъявлять свои права на квартиру, или требовать возврата уплаченных денег – большой вопрос.

Что такое счета эскроу в долевом строительстве? Как они защищают интересы дольщиков – смотри в этой заметке.

Помимо сказанного выше, оплата квартиры по ДДУ до его регистрации чревата еще одним риском. Риском так называемых «двойных продаж».

Это ситуация на первичном рынке жилья, когда Застройщик или его соинвесторы, участвующие в проекте, продают одну и ту же квартиру одновременно двум или нескольким Покупателям.

Такое случается, чаще всего, по недоразумению, недосмотру, путанице в документах, а иногда и по злому умыслу некоторых участников проекта.

Двойные продажи в новостройках могут происходить только в тех случаях, когда договоры НЕ проходят государственную регистрацию прав в Росреестре. Это бывает как в случаях оплаты ДДУ до его регистрации, так и в случаях других (серых) способов покупки квартир в новостройках.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.

По общему правилу дольщику не следует оплачивать ДДУ до его регистрации в Росреестре. Этого требует закон, и это снижает риски самого дольщика.

Но в некоторых случаях допустимо сделать исключение.

Например, перед оплатой квартиры по договору ДДУ, Покупателю новостройки следует попросить Застройщика предъявить хотя бы один зарегистрированный Договор долевого участия по данному объекту. Если таковой есть, то риск «нерегистрации» других договоров сильно снижается.

Дело в том, что Росреестр проверяет всю документацию Застройщика именно перед первой регистрацией его договора ДДУ, по которому тот собирается привлекать деньги дольщиков.

И именно в таком случае можно передавать деньги Застройщику сразу после подписания ДДУ, с расчетом, что он гарантированно сможет зарегистрировать их потом единым пакетом (скопом).

Как узнать (как выглядит) зарегистрированный договор ДДУ? На его оборотной стороне должен стоять штамп Росреестра, печать и подпись регистратора, и регистрационный номер.

Если же Застройщик не может предъявить ни одного зарегистрированного договора, то возникает риск, что в регистрации ДДУ ему может быть отказано, и тогда Покупателю НЕ следует отдавать деньги на таких условиях. В этом случае необходимо настаивать на том, чтобы оплата квартиры по ДДУ происходила строго по закону, т.е. ПОСЛЕ регистрации этого договора.

Гораздо хуже ситуация, когда Застройщик привлекает деньги на строительство, имитируя заключение ДДУ. Об этом отдельно рассказано в разделе «Примеры ошибок» – в статье «Предварительный договор долевого участия».

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.Услуги юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

О том, что нужно знать и как следует действовать Покупателю новостройки на первичном рынке, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, в разделе «Покупатель» {amp}gt;{amp}gt; «Первичка».

Правильно составленный ДДУ: спасет ли договор от обмана

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) позволяет на законных основаниях приобрести квартиру в строящемся доме.

На данный момент эта  максимально защищённый способ покупки жилья, который все же не исключает всех возможных строительных рисков.

Ближайшие три года квартиры на первичном рынке будут  точно продаваться по этому договору, а с приходом проектного финансирования форма продажи, естественно, изменится.

Но изменения будут потом, а сейчас стоит знать все нюансы договора долевого участия, если вы намереваетесь инвестировать свои сбережения в будущее жилье.

Законные основания

ДДУ – законный способ покупки  жилого, нежилого помещения, а также машиноместа в строящемся многоквартирном доме.

Дмитрий Гордеев, ведущий юрисконсульт направления Фонд «Институт экономики города», отмечает, что ДДУ, по сути, – это  договор подряда, требующий регистрацию.

Именно регистрация позволила решить проблему двойных и даже тройных продаж, которая была некогда на нашем рынке недвижимости. И не всегда такие ситуации возникали по причине злого умысла застройщика, имели место и обычные ошибки.

Но человеческий ли фактор был причиной или же злой умысел – это не меняло самого факта  продажи квартиры нескольким лицам. 

Итак, все, что требуется законом от ДДУ, прописано в 4 статье 214-ФЗ. Но это лишь часть условий, любая сторона, участвующая в договоре, может настаивать на внесение своих условий, которые ей кажутся  существенными.

И если такие условия вносятся в договор, то они должны быть согласованы каждой стороной. В противном случае договор не будет считаться действительным.

Предлагаем ознакомиться:  Как проверить запрет на въезд в РФ в 2019 году?

Незаключенный же договор означает, что стороны  не связаны никакими обязательствами.

В соответствии с требованиями законодательства  ДДУ должен содержать:

  • описание объекта;
  • срок его передачи;
  • цену договора;
  • сроки и порядок оплаты;
  • гарантийный срок;
  • способ обеспечения застройщиком своей основной миссии – передачи объекта в собственность;
  • условия, касающиеся объектов социальной инфраструктуры.

Это семь пунктов, без которых Росреестр откажет в регистрации договора, так как он не будет отвечать всем требованиям закона. Но стоит поподробнее остановиться на каждом пункте.

Описание объекта должно быть исчерпывающим, чтобы приобретаемый объект невозможно было спутать ни с каким другим. Описание должно соответствовать проектной декларации и давать информацию о расположении дома, секции, подъезде, этаже, его назначении, площади.

Этот пункт содержит и описание самого дома: его энергоэффективности, сейсмостойкости, материала наружных стен и поэтажных перекрытий.

Причем, как отмечает Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», определение приобретаемого объекта должно содержать не только описательную часть, но и графическое отображение, например, схему и чертеж расположения объекта долевого строительства, его план с расположением комнат, лоджий, балконов и т.д.

– Нередко застройщики стремятся избежать указания точной даты передачи квартиры покупателю в договоре, привязав передачу ключей к получению разрешения на ввод в эксплуатацию. Однако закон допускает указания только на те события, которые произойдут в любом случае, а РВЭ застройщик может и не получить.

Цена договора может указываться конкретной суммой, а может прописываться формулой –  цена кв. м Х площадь квартиры. Если цена прописывается формулой, то она может меняться  после сдачи дома и замера площади квартиры БТИ. Нередко площадь увеличивается, и покупателю приходится доплачивать. Максимальное отклонение, предусмотренное законом, цены – 5%.

Стоит обращать внимание на то, в какой валюте указаны цены. Покупать квартиру лучше все же в рублях, но некоторые застройщики до сих пор предпочитают продавать квадратные метры в условных единица. Некоторые при этом даже не фиксируют в договоре обменный курс.

Следует также знать, что застройщик может попытаться продать квадратные метры балконов, лоджий и неотапливаемых помещений под видом общей площади без понижающего коэффициента. Однако в ноябре 2016 года Минстрой выпустил приказ «Об установлении понижающего коэффициентов для расчета площади лоджии, балкона, и др. при расчете общей площади жилого помещения».

– Особое внимание стоит уделять срокам оплаты договора и возможным штрафным санкциям. Сроки оплаты ДДУ могут быть очень сжатыми, и дольщик может физически не успеть получить сведения о регистрации ДДУ и вовремя внести оплату. При этом в договоре могут быть предусмотрены существенные штрафы за просрочку.

Гарантийный срок в договоре не может быть  меньше 5 лет. Именно такую гарантию требует законодательство. Но гарантийный срок может быть больше, закон не запрещает это застройщику. Безусловно, объект с большим гарантийным сроком стоит дороже. И это оправданно.

Иногда застройщики «задним числом» пытаются освободить себя от гарантий, вписав в договор условие., что если покупатель не спешит получать ключи и подписывать акт приема, то гарантия от застройщика отменяется. Это противоречит закону, суд признает их недействительными, но лучше избавить себя от судебного разбирательства на этапе подписания договора.

Способ обеспечения застройщиком своей основной миссии – самый сложный момент в договоре. Вернее, в договоре у этого способа нет ничего сложного, трудности возникают обычно, если миссию обеспечить не удается. Одним словом, этот пункт должен содержать информацию о том, как застройщик намерен достроить дом, если все будет складываться не в его пользу.

Кроме того, в договоре прописывается способ возврата уплаченных денежных средств, в случае расторжения договора, а также проценты за эту сумму и уплата убытков и штрафов.

Последний пункт договора относительно собственности объектов социальной инфраструктуры появился недавно в результате законодательных правок.

Дело в том, что застройщик законодательно получил право использовать деньги застройщиков на строительство этих объектов, а покупатель, что логично, получил право на долевую собственность в такой недвижимости.

Собственность дольщиков возникает не на каждом проекте, но, как отмечает Дмитрий Гордеев, дольщик при подписании договора должен понимать, получит он такую долю или нет.

Сторонние условия

Кроме обязательных условий закон не запрещает вносить в ДДУ условия, важные для той или иной стороны. На практике чаще всего у застройщика есть стандартный вид договора, куда он уже вписал все обязательные и собственные условия, и этот вид договора продающая сторона обычно не намерена менять.

Да, у покупателя есть право на внесение собственных пунктов, но у застройщика также есть право с этими пунктами не соглашаться. Понятно, что в этом случае сделка не состоится, но, если вдруг застройщик заинтересован в продаже, то он может пойти и на компромисс.

Какие же пункты следует все же обговорить при возможности?

Во-первых, если вы покупаете квартиру с отделкой, то лучше это условие вписать в ДДУ, причем описать предстоящую отделку желательно подробно.

В-третьих, желательно в ДДУ отрегулировать вопрос уступки. Дело в том, что покупатель имеет законное право уступить свое право требования квартиры.

Это право требование рыночно, его можно продавать, однако, иногда это право требуется не просто  согласовывать с девелопером, но и вносить дополнительную плату за согласие.

В договоре об участии в долевом строительстве возможно множество камней, поэтому лучше проверку этого документа доверять профессионалу.

Подписывая договор, стоит проверять не только юридические аспекты, но и обращать внимание на возможные описки и ошибки.

– Даже если гражданин 10 лет жил с этой опиской, и она ему не мешала, настанет день, когда будет необходимо произвести перерегистрацию договора, и оплошность всплывет наружу. И придется обращаться в суд.

Если описка всплывает до момента удостоверения сделки, то все можно исправить в установленный срок. Если же описка всплывает после регистрации, то Росреестр вряд ли даст согласие на внесение изменений без судебного решения.

А вот любое разбирательство входит в сферу деятельности суда.

Урегулировать вопрос с исправлением подписанного и зарегистрированного договора внесудебно крайне сложно, поэтому читайте внимательно и ни один раз, обращайте внимание на фамилии, имена и отчества, особенно в написании которых есть буква ё, проверяйте номера документов и другие цифры. Помните, что именно по ДДУ вы делаете миллионную покупку и обеспечиваете себе возможность в будущем отметить новоселье в срок и без проблем.

Наталья БУХТИЯРОВА

Типичные ошибки в договорах застройщиков

Некоторые застройщики или забывают включить в договор отдельные требования 214-го Федерального закона, или вольно их трактуют, ссылаясь на свободу договора.

Между тем в 214-ФЗ четко определено содержание договора участия в долевом строительстве (ДДУ), и к тому же прямое отношение к рассматриваемым договорам имеют отдельные положения Федерального закона «О защите прав потребителей».

Дольщикам следует помнить: если застройщик в свой договор включает условия, которые противоречат нормам закона, то такие условия являются недействительными.

Ниже представлены 15 наиболее часто встречающихся в ДДУ положений, не соответствующих действующему законодательству.

15 типичных ошибок в договорах участия в долевом строительстве:

  1. В договоре не указывается, что оплата по договору происходит только после регистрации его в Управлении Росреестра.
  2. Договор предусматривает изменение цены застройщиком в одностороннем порядке (цена договора после его заключения в соответствии со ст.5 214-ФЗ может изменяться только по соглашению сторон).
  3. В договор включается пункт  об обязательной дополнительной оплате участником долевого строительства в случае увеличения площади квартиры после контрольного обмера (нарушение Закона «О защите прав потребителей», что подтверждается сложившейся судебной практикой).
  4. В договоре указывается, что течение гарантийного срока для объекта долевого строительства начинается с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. (По оценке Территориального управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, это является условием, ущемляющим права дольщика, так как гарантийный срок целесообразно исчислять со дня выполнения обязательств застройщиком, т.е. со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, что и делается подавляющим большинством застройщиков).
  5. В договоре участнику долевого строительства рекомендуется заключить договор с управляющей компанией (условие, ущемляющее права потребителя (участника долевого строительства), и противоречащее  п.1.ст.421 ГК РФ, ст.161 ЖК РФ).
  6. Договор предусматривает невозможность уступки дольщиком прав (требований) по договору без письменного согласия застройщика. (По мнению Территориального управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, в случае полной оплаты по договору такое требование противоречит действующему законодательству).
  7. Отдельные пункты договора обязывают дольщика нести расходы, в том числе по содержанию ТСЖ (это противоречит ст.143 ЖК РФ, предусматривающей право, а не обязанность собственника жилья стать членом товарищества, и, соответственно, оплачивать его расходы).
  8. В договорах не в полной  мере отражаются права и обязанности обеих сторон. Так, основания для одностороннего расторжения договора застройщиком указываются, а про права участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора нет ни слова. Или в разделе «Ответственность сторон» есть положения об ответственности дольщика и случаях, когда застройщик освобождается от ответственности, но нет пунктов об ответственности самого застройщика.
  9. Необоснованно устанавливается право застройщика на удержание  отступного (указываются конкретные проценты) от цены договора в случае расторжения договора по соглашению сторон. (В соответствии со ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время, при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по договору – такие расходы должны быть подтверждены документально).
  10. В договор включается пункт об обязательном соблюдении досудебного претензионного порядка (ущемляет права дольщика и противоречит п.1.ст.17 Закона РФ  «О защите прав потребителей»).
  11. В договор не включаются предусмотренные статьей 7 214-ФЗ права требования на соразмерное уменьшение цены договора или на возмещение расходов дольщика на устранение недостатков (ограничивает права дольщика в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, которые делают его непригодным для проживания).
  12. В договоре перечисляются основные направления использования полученных от дольщика денежных средств, в том числе на строительство объектов социальной инфраструктуры  (противоречит п.1.ст.18 214-ФЗ, в которой отмечено, что «денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат  использованию застройщиком только для строительства многоквартирных домов»).
  13. В договоре предусматривается возможность изменения проекта застройщиком  в одностороннем порядке, вплоть до увеличения этажности. Эта позиция представляется спорной, так как потребитель, (участник долевого строительства), для обеспечения возможности правильного выбора товара,  в соответствии со ст.10 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ст.21 214-ФЗ, должен быть проинформирован о приобретаемом им товаре – квартире. (В данном случае речь идет о проекте строительства и разрешении на строительство, которые определяют основные характеристики многоквартирного дома). Нельзя забывать о том, что существенное изменение проектной документации строящегося дома является основанием для расторжения договора по требованию дольщика в судебном порядке.
  14. В договоре указывается, что издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов относится к обстоятельствам непреодолимой силы, возникшим после заключения договора (неправомерность такой позиции подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области).
  15. Если застройщиком подписан договор со страховой компанией о его гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче квартиры по договору, в договоре участия в долевом строительстве целесообразно указывать конкретный способ и условия страхования, сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика.

Так, в Решении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2015 года по делу А56-22590/2015 указано «Отказ потребителя (дольщика) от исполнения договора влечёт лишь его обязанность оплатить исполнителю (застройщику) фактически понесённые расходы, связанные с исполнением договора.

Иных последствий, в том числе в виде выплаты заранее определённой суммы, не установлено».

Предлагаем ознакомиться:  Как самим составить договор дарения

10. В договор включается пункт об обязательном соблюдении досудебного претензионного порядка.

Это положение ущемляет права дольщика и противоречит п.1.ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей», устанавливающему, что «Защита прав потребителей осуществляется судом».

Не стоит забывать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона, «Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными».

11. В договор не включаются предусмотренные статьей 7 214-ФЗ права требования на соразмерное уменьшение цены договора или на возмещение расходов дольщика на устранение недостатков (ограничивает права дольщика в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, которые делают его непригодным для проживания).

12. В договоре перечисляются основные направления использования полученных от дольщика денежных средств, в том числе на строительство объектов социальной инфраструктуры

Это противоречит п.1.ст.18 214-ФЗ, в котором отмечено, что «денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства многоквартирных домов».

В противном случае это будет не целевое расходование денежных средств участников долевого строительства, что может повлечь расторжение договора.

Необходимо отметить, что с 2017 года в определенных законом случаях застройщики будут иметь право использовать денежные средства участников долевого строительства для строительства объектов социальной и транспортной инфраструктуры.

13. В договоре предусматривается возможность изменения проекта застройщиком в одностороннем порядке, вплоть до увеличения этажности.

Эта позиция представляется спорной, так как потребитель, (участник долевого строительства), для обеспечения возможности правильного выбора товара, в соответствии со ст.10 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ст.21 214-ФЗ, должен быть проинформирован о приобретаемом им товаре – квартире.

(В данном случае речь идет о проекте строительства и разрешении на строительство, которые определяют основные характеристики многоквартирного дома).

14. В договоре указывается, что издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов относится к обстоятельствам непреодолимой силы, возникшим после заключения договора.

Неправомерность такой позиции подтверждается вступившими в законную силу судебными решениями.Так в решении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22 декабря 2014 года по делу № А56-67672/2014 установлено« … пункт 9.

1 договора устанавливает перечень обстоятельств, не все из которых являются обстоятельствами непреодолимой силы: в частности, забастовки и принятие компетентными государственными органами и органами местного самоуправления актов, препятствующих выполнению сторонами своих обязательств по договору, к таким обстоятельствам однозначно отнесено быть не может, так как перечисленные события могут быть вызваны, в т.ч. неправомерными

действиями самого застройщика».

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector