Договор мены недвижимого имущества между физическими лицами

Что сказано в законе?

А что говорит о договоре мены ГК РФ в чем заключается правовое регулирование договора мены?

Договору мены посвящены статьи 567, 568, 569, 570, 571 ГК из гл. 31.

Современные теоретики права считают, мена — разновидность бартерной сделки, осуществляемой по ст. 410-й ГК.

Это вытекает ст. 567-й ГК. К нему применяются те пункты ст. 31-й ГК, которые не противоречат существу сделки.

Понятие договора мены: каждая сторона выступает продавцом и покупателем одновременно, а суть соглашения мены заключается в прекращении взаимных денежных обязательств зачётом.

Статья 567. Договор мены

  1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен

.

Статья 568. Цены и расходы по договору мены

  1. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
  2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
Статья 569. Встречное исполнение обязательства передать товар по договору мены

В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (статья 328).

Статья 570. Переход права собственности на обмениваемые товары

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

Статья 571. Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены

Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных статьей 461 настоящего Кодекса, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

Статья 410. Прекращение обязательства зачетом

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

С этой точкой зрения можно согласиться с той поправкой, что при сделке мены не обязательно указывать денежную оценку обмениваемых объектов – при отсутствии указаний на противное их стоимость считается равной.

При неравноценности обмениваемых объектов их денежная оценка в договоре мены присутствует обязательно с указанием размера и способа внесения доплаты (п. 2 ст. 568 ГК).

Такая оценка представляется обязательной также, когда в мене участвуют юр. лица, если сделка будет учтена в налоговых, иных имущественных обязательствах сторон, при расчёте льгот и компенсаций.

Без указания цены сложно в дальнейшем будет предъявить претензии к партнёру, если в объекте обмена обнаружится изъян, одна из сторон решит отменить сделку, а вторая к этому моменту уже распорядится объектом.

Из сказанного следует: цены в договоре желательно проставлять всегда. Цены устанавливаются в рублях.

Подробнее про составление договора мены можно прочесть здесь.

Договор мены недвижимого имущества между физическими лицами

Право собственности переходит одновременно после государственной регистрации договора мены.

Если объекты обмена — объекты, расположенные на земле, они обмениваются вместе с землёй под ними, закреплёнными за объектами участками.

Такие сделки регулируются также статьями ЗК.

Регистрируется мена по ст. 164-й, ст.131-й ГК. Пошлины платится по статье НК 333.33 п. 27 (200 рублей). Если документы на землю под объектом у собственника дома не оформлены, в регистрации сделки могут отказать.

Статья 164. Государственная регистрация сделок

  1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
  2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Что касается договора мены и налогообложения. Налоги при договоре мены недвижимости платятся в соответствии со ст. 41-й, п. 17.1 ст. 217-й НК, льготы – в соответствии с письмом Минфина от 23 апреля 2012 № 03-04-05/7-545. Сумму доплаты по сделке мены жилья ее получатель указывает в налоговой декларации.

Суть договора мены квартиры в 2018 году

Что такое договор мены и чем он отличается от договора купли-продажи? Ответ на этот вопрос можно найти в ст. 567 ГК РФ, которая гласит, что договор мены — это соглашение, в силу которого каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

В отличие от купли-продажи договор мены имеет двойственный характер: каждая из сторон договора одновременно признается и продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Стороны договора мены и объекты

В соответствии с действующим гражданским законодательством сторонами договора мены недвижимости могут выступать:

  • Физические лица (граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства);
  • Юридические лица и индивидуальные предприниматели (российские и иностранные);
  • Субъекты РФ и муниципальные образования;
  • Государство.

Необходимо отметить, что вопрос об участии государства в договоре мены вызывает горячие споры в научной литературе — одни авторы не признают государство как возможную сторону в мене, другие склоняются к обратной точке зрения.

Договор мены недвижимого имущества между физическими лицами

Сторонами договора мены или субъектами договора мены могут являться любые лица, кроме случаев, когда это запрещено законом.

Объект мены в гражданском кодексе определен как «товар» без уточнения, что может быть таким товаром.

Такие товары как «услуги», «работа» не могут быть объектами мены, но по ст. 410 ГК сделку с ними вполне можно оформить.

Согласно введенным 08.03.2015 N 42-ФЗ поправкам в ГК, зачётом требований прекращаются обязательства, срок которых:

  • наступил;
  • определён датой востребования;
  • не указан;
  • в случаях, определённых законом – ещё не наступил.

В более общем случае, согласно ГК, граждане вправе заключить любое соглашение об обмене любого объекта права собственности на любой другой объект, если сделка прямо не запрещена законом.

Составляем договор мены жилого помещения: что это такое и какие документы необходимы для обмена квартиры на квартиру, в том числе с доплатой, между родственниками, на дом или земельный участок? Образцы договоров

Подобные соглашения регулируются общими положениями ГК о договоре, так же как и определение момента исполнения договора мены сторонами. Однако любые специальные законы обладают большей силой, чем статьи ГК, статьи ГК о видах сделок – большей силой, чем общие положения ГК.

Международные акты обладают большей силой, чем Законы РФ, а Конституция РФ с 2015 года – большей, чем международные законы и любые акты внутри страны. Акты Правительства, ведомств, региональных и муниципальных органов уточняют и дополняют вышеперечисленные акты, но не могут им противоречить.

По договору мены могут передаваться любые объекты права собственности, за некоторым исключением. Объектами сделок мены, бартера не может быть муниципальное жильё. Его обмен регулируется статьями 72, 73, 74, 75 ЖК. Жилищный кодекс также запрещает с 2005 года раздел лицевых счетов, сделки по обмену жилья, занимаемого по договорам соцнайма на объекты, находящиеся в собственности.

Сделки обмена приватизированного жилья на неприватизированное прямо запрещены Мосгорсудом в 2010 году. Для совершения подобной сделки либо должна приватизировать жильё одна из сторон, либо другая сторона его расприватизировать. Если объектом сделки является дом, он обменивается вместе с участком земли под ним и закреплённым за ним.

Нотариальное заверение сделки

К основным особенностям договора мены квартиры можно отнести следующее:

  • К такому договору применяются соответствующие правила о купле-продаже недвижимости (если это не противоречит существу мены);
  • Если в договоре мены не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными;
  • Расходы, связанные с заключением договора мены, по общему правилу, несет собственник предложенного объекта недвижимости;
  • Право собственности на обмениваемую недвижимость считается наступившим после выполнения каждой из сторон договора процедуры государственной регистрации перехода прав собственности;
  • Если сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к договору применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ)

Согласно положениям Гражданского кодекса РФ, который и регулирует подобные сделки с жильем, существенными условиями (без них договор считается недействительным) являются:

  1. Предмет договора мены – квартира, дом, помещение. Описываются основные сведения о жилье: этажность, адрес, общая площадь, словом, все технические характеристики объекта недвижимости.
  2. Стоимость жилья с указанием суммы доплаты, если таковая имеется.
  3. Список граждан, которые могут пользоваться на законных основаниях этим помещением. Если таковых нет, это также прописывается в договоре.
  4. Соглашение по всем пунктам. Если продавцы не сходятся в цене, способе или времени передачи, договор не может быть заключен.

Обязательной наториальной регистрации договора мены не предусмотрено, поэтому владельцы квартир могут составить типовой договор и предоставить его в Росреестр при получении свидетельств.

Составляем договор мены жилого помещения: что это такое и какие документы необходимы для обмена квартиры на квартиру, в том числе с доплатой, между родственниками, на дом или земельный участок? Образцы договоров

По сути, органы государственной регистрации и нотариальные конторы выполняют схожие процедуры: проверяют подлинность и действительность правоустанавливающих документов, справок из реестра недвижимости и так далее.

Обращаться или нет к нотариусу, решают стороны сделки самостоятельно.

Несомненным плюсом является тот факт, что нотариусы хранят подобные документы.

Предлагаем ознакомиться:  Как написать расписку о получении денег или имущества инструкция образец

В случае утери одной из сторон этого важного документа, будет возможность восстановить его, если сделка заверялась нотариально.

Стоимость заверения сделки устанавливается исходя из цены жилья. То есть, от оценочной стоимости более дорогого помещения взимается процент – от 0,15 до 0,3%, но не менее установленной суммы. К этому плюсуются правовые и прочие услуги.

Большим преимуществом нотариального заверения документа можно считать юридическую чистоту составленного договора. Незнакомые с нормами действующего законодательства продавцы жилья не в силах составить такой документ, который «устроил» бы регистрационные органы.

При заключении юрлицом договора с физически лицом закон рассматривает физ. лицо как более слабую сторону (статьи 461-я, 835-я ГК).

Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя

  1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
  2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

Требования бухгалтерского и налогового учёта обязывают в договоре мены между юридическими лицами указывать стоимость передаваемых иным лицам товаров, в том числе недвижимости. Вместе с доплатой она должна соответствовать балансовой.

Если стороны договорились о другой цене, изменение балансовой стоимости должно быть документально оформлено до совершения сделки.

Физическими

Если гражданин находится в браке, на мену необходимо нотариально заверенное согласие супруга или доказательства, что лицо вправе распоряжаться квартирой без такого согласия.

Составляем договор мены жилого помещения: что это такое и какие документы необходимы для обмена квартиры на квартиру, в том числе с доплатой, между родственниками, на дом или земельный участок? Образцы договоров

Если обе стороны — физические лица, стороны вправе указать любую стоимость обмениваемых товаров и сумму доплаты. Однако в дальнейшем претензии суд будет рассматривать исходя и проставленной в тексте суммы.

При сделке мены с юридическим лицом физическому лицу необходимо заказать оценку недвижимости лицом, имеющим лицензию на оценочную деятельность, либо руководствоваться правилами оценки, установленными партнёром.

Нормы о таком виде договоров содержит гл. 31 ГК РФ (ст. 567-571), его смысл раскрывает ст. 567 ГК РФ. Согласно закону, договор мены – документ гражданского права, в соответствии с которым каждая сторона передает в собственность противоположной стороне какое-либо имущество в обмен на другое имущество.

При заключении участники заинтересованы в приобретении в собственность имущества, не используя денежные средства, либо с незначительным их количеством. По умолчанию стоимость обоюдно передаваемого имущества является равной. Если сделка неравноценна, то сторона, передающая имущество меньшей стоимости, доплачивает другой стороне эту разницу деньгами, либо компенсирует иным способом.

Одновременно с совершением участниками сделки, на объекты приобретаются права собственности. После подписания договора сторонами следует его государственная регистрация, однако нотариальное заверение необязательно.Коммерческая операция обмена часто именуется бартерной сделкой (бартерным обменом, бартером), хотя это понятие не прописано в российском законодательстве.

Наиболее популярными видами имущества при обменных сделках выступают квартира, земельный участок и автомобиль.

При сделках с недвижимостью иногда договор мены квартиры является наиболее удобным вариантом, поскольку исключает оформление целой цепочки сделок с имуществом при договоре купли-продажи. Это значительно экономит силы и время клиентов при необходимости смены жилища.

Однако следует различать договор мены от договора обмена жилыми помещениями (используемыми по социальному найму).

В случае обмена происходит лишь переход права пользования квартирой, а в ситуации с меной – переход права собственности.

При сделках мены с жилой недвижимостью обязательна государственная регистрация заключенного договора.

В эпоху высокой миграционной мобильности людей большой популярностью пользуются сделки мены недвижимости между разными государствами или международный обмен. Теоретически здесь может быть применим стандартный договор мены, однако существуют некоторые трудности. Непросто согласовать одновременно все нюансы такой сделки – в каждой стране свои правила, сложно добиться одновременности выполнения всех условий. Многие юристы предпочитают не рисковать, и на практике обычно составляются по одному договору купли-продажи для каждого государства.

Договор мены земельного участка во многом схож с соответствующим договором купли-продажи. Он регулируется Гражданским и Земельным Кодексами РФ и подлежит государственной регистрации в регистрационной палате того района, в котором расположены земельные участки.

В сделках мены на земельный участок так же, как и на квартиру, может участвовать недвижимое и движимое имущество. Так, популярен обмен земельного участка часто с дачным строением на нем на квартиру, автомобиль.

Составляем договор мены жилого помещения: что это такое и какие документы необходимы для обмена квартиры на квартиру, в том числе с доплатой, между родственниками, на дом или земельный участок? Образцы договоров

Договор мены автомобиля на движимое или недвижимое имущество имеет высокую популярность у населения. Он регулируется посредством Гражданского Кодекса РФ.

Договор в обязательном порядке содержит такие элементы, как:

  1. технические и иные характеристики обмениваемого автомобиля;
  2. сведения о правоустанавливающем документе на данный автомобиль;
  3. характеристики имущества, на которое обменивается автомобиль.

В случае обмена на недвижимость, договор мены автомобиля подлежит государственной регистрации. Регистрация транспортного средства проводится в органах ГИБДД (постановка на учет по месту жительства собственника).

Виды и характеристика

Данные соглашения в юридической науке характеризуется как:

  • взаимный (в договоре участвуют две стороны);
  • возмездный (за исполнение предусмотренных обязанностей каждая сторона получает плату или другое встречное предоставление);
  • консенсуальный (для заключения договора требуется соглашение участников со всеми договорными условиями).

Отношения по договору мены регулируются, с одной стороны, правилами договора купли-продажи, а с другой, – специальными правилами, относящимися непосредственно к этому типу договоров. Например, если в договоре мены нет условий, касающихся цены обмениваемых товаров, следует исходить из признания равноценности данных товаров (ст. 568 ГК РФ).

Составляем договор мены жилого помещения: что это такое и какие документы необходимы для обмена квартиры на квартиру, в том числе с доплатой, между родственниками, на дом или земельный участок? Образцы договоров

Если совершается обмен товарами неравноценными, на сторону, передающую товар стоимостью ниже, чем товар другой стороны, возложена обязанность оплаты ценовой разницы на обмениваемые товары, либо другой компенсации этой разницы. Обмен товаров может быть и не одномоментным (ст. 569 ГК РФ). Моментом права перехода собственности на товары, подлежащие обмену, является исполнение обязательств по передаче этих товаров сторонами друг другу, если не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ).

Договор мены является договором, который не подразделяется ГК РФ на виды.

В отношении сделок мены недвижимости такое разделение логично сделать по типам недвижимости.

Все объекты, которые ст. 130 ГК относит к недвижимости, можно обменивать друг на друга или на любое движимое материальное имущество по договору мены, если они являются товарами, то есть находятся в собственности конкретных лиц, которые вправе ими распоряжаться без ограничений.

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

  1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

    К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

  2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Участники договора мены получают нужный потребителю результат непосредственно. Мена недвижимости исключает риск для собственника — возможность остаться без жилья — из-за финансового кризиса, дефолта, мошенничества и других хорошо знакомых россиянам негативных ситуаций.

От судебных исполнителей и кредиторов участников сделки защищает статья 446-я ГК. Договор мены между родственниками – идеальный способ урегулирования отношений.

Статья 446. Преддоговорные споры

  1. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
  2. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Договор мены квартиры в 2018 году: плюсы и минусы

Как и любая другая сделка, договор мены недвижимости имеет и плюсы, и минусы:

  • Договор заключается в простой письменной форме, нотариальное заверение сделки не требуется;
  • Если объекты недвижимости по договору мены признаются равноценными, это позволяет избежать лишних процедур, связанных с расчетами;
  • Признание договора мены недействительным приводит к возвращению положений, существовавшего до момента заключения договора.
  • Если объекты недвижимости являются неравноценными, одной из сторон придется уплатить разницу в цене;
  • Выгодоприобетателю по договору мены необходимо уплатить налог в размере 13% от суммы доплаты.

Какой из документов выбрать для оформления?

При выборе вида гражданской сделки стороны обыкновенно учитывают два фактора: выгодность и безопасность.

Фактический обмен имущества можно оформить договором мены, зачетом требований в комплекте с договорами взаимной купли продажи; любым из подходящих к случаю гражданских договоров другого типа: пожизненной ренты, взаимного дарения.

Готовясь к сделке, сторонам надо просчитать, который из вариантов выгоднее и безопаснее для обеих.

Отличия договоров разных типов подробно описаны в этой статье.

По удобству

Сделки купли продажи дают широкий выбор вариантов, тогда как сделка мены его сужает.

Составляем договор мены жилого помещения: что это такое и какие документы необходимы для обмена квартиры на квартиру, в том числе с доплатой, между родственниками, на дом или земельный участок? Образцы договоров

Во втором случае подходящего варианта приходится ждать годами.

При сделке мены стороны сразу получают то, что им требовалось.

При купле продаже, когда она не взаимная, поиск варианта может занять определенное время, в которое придётся либо снимать жилье, либо оговаривать при заключении сделки отсрочку выезда.

При сделке ренты рентополучатель продолжает проживать в своём жилище. Плательщик ренты сможет воспользоваться недвижимостью только после его смерти.

По налогам

При встречной сделке купли продажи сторона, которая продаёт квартиру, купленную 3 и более года назад, уплатит НДФЛ 13% со всей суммы цены квартиры. Граждане, которые покупают жильё впервые в жизни, получают вычет из базы НДФЛ в сумме стоимости приобретённой квартиры.

При встречном дарении стороны освобождаются от налогов, если они близкие родственники. В этот круг входят: родители, дети, супруги, усыновлённые, усыновители, внуки, бабушки, дедушки. В прочих случаях подарок облагается НДФЛ 13%.

Если стороны перестанут быть родственниками до регистрации перехода собственности (расторжение брака, усыновления), налог уплатит одаряемый.

По договору ренты с передаваемого плательщику имущества в виде налог не платится, но он платится с ренты (НДФЛ 13%).

Предлагаем ознакомиться:  Сроки договора найма жилого помещения

При сделке мены НДФЛ 13% уплачивается только с суммы доплаты, если проданная квартира была куплена продавцом менее, чем 3 года назад.

По риску

Встречные соглашения купли продажи заключаются и регистрируются последовательно.

Есть риск, что одна из сторон, получив своё, откажется заключать встречную сделку, нанеся убыток второй стороне.

Он особенно велик, если реально деньги не передаются, а договор взаимозачета по будущим обязательствам стороны не оформили.

То же касается сделки встречного дарения: бывают случаи обмана и между близкими родственниками.

При сделке ренты жилье остается в залоге у рентополучателя, который вправе через суд расторгнуть договор, а плательщик ренты получит полные права на недвижимость только после его смерти. По наследству права ренты не передаются. То есть, плательщик ренты заинтересован в сокращении срока жизни рентополучателя, что создаёт почву для криминальной ситуации.

Договор мены предполагает двойную регистрацию (договора и перехода собственности) — это основные признаки договора мены. Одна из сторон может не довести регистрацию до конца, сорвав в итоге сделку или причинив партнёру убытки в виде расходов на судебное принуждение к ее завершению.

Сделку мены много легче расторгнуть, чем куплю продажу, особенно если ею затронуты интересы несовершеннолетних. Её участникам в течение следующих трёх лет опасно вкладывать значительные средства в реконструкцию помещения: недобросовестный партнёр может присвоить их расторжением договора мены.

Если планируется совершить мену квартиры, необходимо знать о том, как это сделать и какие существуют трудности при проведении сделки.

Проблема в том, что большинство предложений на рынке недвижимости исходят от риэлторов и агентств. Выбрать грамотного агента, который предоставит полную и достоверную консультацию, очень тяжело. А большинство из них за немалую плату не могут даже ответить на вопрос о том, в чем особенности договора мены и составить его правильно.

Обмен квартирами между родственниками является одним из законных способов решить жилищную проблему одной или нескольких семей.

Различные варианты родственного обмена жилья могут предусматривать как совершение гражданско-правовых сделок, так и действия, не влекущие переход права собственности на недвижимость.

Правовое регулирование обмена недвижимым имуществом, в том числе между гражданами с родственными отношениями, осуществляется в рамках следующих нормативных правовых актов:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • Семейный кодекс РФ;
  • Федеральный закон № 218-ФЗ в части регистрации перехода права собственности.

Составляем договор мены жилого помещения: что это такое и какие документы необходимы для обмена квартиры на квартиру, в том числе с доплатой, между родственниками, на дом или земельный участок? Образцы договоров

Помимо этого, обмен квартир может осуществляться путем регистрации по новому месту проживания. В этом случае будут применяться нормативные акты, регламентирующие порядок проведения данной процедуры.

Главами 30 и 31 ГК РФ зафиксированы общие правила совершения сделок мены, который распространяется и на случаи родственного обмена квартир. По правилам гражданского законодательства совершаются сделки мены квартиры, которые принадлежат гражданам на праве собственности.

Регистрация подобных сделок осуществляется органами Росреестра на основании Федерального закона № 218-ФЗ. Однако, таким способом невозможно обменять муниципальную квартиру.

Жилищный кодекс РФ устанавливает перечень прав и обязанностей нанимателя и собственника жилого фонда, которые будут реализованы при оформлении документов на обмен.

Чаще всего родственники используют такой обмен:

  • квартиры на квартиру;
  • долями квартиры;
  • комнаты на квартиру.

Возможные способы обмена недвижимостью между близкими родственниками напрямую зависят от целей, которые преследуют граждане:

  • улучшение жилищных условий одной или обеих сторон;
  • получение имущественной выгоды, если обмен с родственниками приватизированными квартирами предусматривает денежную доплату;
  • переезд в другой населенный пункт или регион страны, если осуществляется междугородний обмен;
  • решение спора о совместном проживании, если гражданами начат принудительный размен квартиры.

Конкретные способы совершения обмена зависят от указанных причин, а также от правового статуса объекта недвижимости.

Для квартир, находящихся в собственности родственников, таким способом будет совершение гражданско-правовой сделки со взаимной регистрацией прав на вновь приобретенные объекты.

Вариант осуществления мены с участием муниципальных квартир существенно ограничен обязательным требованием о получении согласия собственника фонда или наймодателя. В этом случае отсутствие разрешения не позволит гражданам обменять свою квартиру, ни при каких обстоятельствах.

Еще один способ обмена квартир между родственниками заключается не в оформлении документов с юридической силой на жилые помещения, а во взаимной выписке и прописки граждан.

Такие действия можно совершить только в отношении муниципальных квартир и с согласия наймодателя. Данный вариант является наиболее трудоемким и может быть реализован только при соблюдении множества формальностей.

С чего начинать?

Мена — это комплекс юридически значимых действий и решений, которые родственники должны совершить одновременно с двумя приватизированными квартирами.

Как сделать все правильно, с юридической точки зрения, и провести процесс обмена недвижимостью в короткие сроки? Такую процедуру начинают с определения правового статуса жилых помещений. Далее, граждане должны отдать предпочтение конкретному способу осуществления мены.

Если жилье принадлежит сторонам на праве собственности, совершение сделки начинается с подготовки документов и договора мены. Все необходимые действия при совершении мены между родственными семьями граждане могут осуществлять самостоятельно либо с помощью квалифицированного посредника, юриста или риелтора.

В этом случае первым этапом обмена будет выступать одновременное обращение граждан к собственнику или наймодателю жилищного фонда.

Обмен жилых помещений между родственниками должен быть зафиксирован в уполномоченных органах.

Для этого стороны обмена должны обратиться в следующие органы и учреждения:

  • в органы Росреестра или МФЦ по месту нахождения объектов недвижимого имущества — если происходит обмен собственных квартир;
  • органы по управлению муниципальным имуществом — если осуществляется обмен муниципальных жилых помещений между двумя родственными семьями.

Территориальные подразделения Росреестра зарегистрируют переход прав на объекты недвижимости и выдадут новые правоустанавливающие документы (кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН).

Муниципальные учреждения по распоряжению имуществом произведут обмен путем переоформления договоров социального найма.

Необходимый перечень документов на совершение мены объектами недвижимости также будет отличаться в зависимости от правового статуса жилья и выбранного способа обмена.

В документацию на квартиру, находящуюся в собственности граждан, входят:

  • свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт;
  • документ, на основании которого была приобретена квартира (договор купли-продажи, приватизационный договор и т. д.).

Данная документация на жилье должна быть собрана обеими сторонами обмена.

Составляем договор мены жилого помещения: что это такое и какие документы необходимы для обмена квартиры на квартиру, в том числе с доплатой, между родственниками, на дом или земельный участок? Образцы договоров

Для переоформления прав на муниципальные помещения от граждан потребуется представить договоры соцнайма и доказательства, что осуществляется родственный обмен квартирами на другую квартиру. Помимо этого, потребуется взять поквартирные карточки для обеих сторон данной процедуры.

Сколько стоит и за что нужно платить? При совершении сделки мены стороны обмениваются недвижимыми помещениями одновременно, однако, процедура государственной регистрации проводится в срок 7 рабочих дней с даты обращения, а если документы поданы через МФЦ — 9 рабочих дней.

Для совершения регистрационных действий будет необходимо оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

Если граждане проживают в квартирах на условиях соцнайма и обмениваются помещениями через муниципальные органы, срок оформления документов может устанавливаться местными органами власти.

Как правило, общая продолжительность работ не превышает двух месяцев. Порядок и размер уплаты необходимых сборов и пошлин также устанавливается для каждого муниципального образования.

Форма договора мены квартиры в 2018 году

Составляем договор мены жилого помещения: что это такое и какие документы необходимы для обмена квартиры на квартиру, в том числе с доплатой, между родственниками, на дом или земельный участок? Образцы договоров

Как уже было сказано выше, договор мены квартиры составляется в простой письменной форме с обязательным указанием следующих пунктов:

  • Дата и место заключения договора;
  • Данные сторон договора (ФИО, место жительства, паспортные данные);
  • Описание квартир (адрес жилого дома, подъезд, этаж, номер квартиры, общая и жилая площадь, количество уровней квартиры и т.д.);
  • Данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости;
  • Стоимость обмениваемых квартир;
  • Размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры;
  • Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору мены;
  • Порядок разрешения споров;
  • Подписи сторон договора.

Договор мены квартиры: налоги, порядок оформления, образец договора

Требования к форме

Письменная форма договора мены обязательна. По желанию сторон договор заверяется нотариально. После заключения обязательна регистрация в филиале Росреестре по месту жительства одного из участников самого договора, перехода собственности – по адресам объектов.

Предмет договора мены: адреса, индивидуальные и технические характеристики недвижимости.

Размер доплаты (если есть).

Договор обмена квартиры по своему содержанию похож на стандартный договор купли-продажи, который является официальным юридическим документом, подтверждающим соблюдение обязательств сторон по сделке мены квартиры.

Жилое помещение, которое обозначено в тексте документа и подлежащее обмену, должно иметь аналогичную стоимость или же стоимость с доплатой, на усмотрение продавца и покупателя.

Но в договоре следует отразить те параметры, по которым стоимость передаваемого и получаемого жилого помещения имеет разницу.

Расходы по осуществлению передачи и приема недвижимости ложатся на сторону, несущую ответственность.

В случае возникновения ситуации, по которой передаваемый и принимаемый объекты имеют разную цену, то в договоре обязательно указать стоимость каждого объекта.

В случае осуществления сделки между владельцами неравнозначного имущества собственнику меньшей по цене квартиры необходимо для совершения сделки выплатить сумму, соответствующую разнице в цене между его и приобретаемой недвижимостью.

Данные отношения регулируются статьей 658 Гражданского кодекса РФ. Договор мены регулирует осуществление передачи одной равноценной собственности на другую такую же собственность.

Его можно сравнить с договором купли-продажи, в котором одна сторона является продавцом, а другая покупателем. Право на собственность две стороны приобретают в одно время после передачи объекта. Вся передача прав подлежит обязательной государственной регистрации.

Именно после осуществления госрегистрации наступают права собственности.

Для регистрации данной сделки требуется подготовить следующий пакет документов: договор мены, документы и справки на собственность из БТИ, платежные квитанции об оплате государственной пошлины, документы на право собственности на объекты, участвующие в сделке, оформленные владельцами. Точный пакет документов, необходимый для осуществления сделки по обмену квартиры следует запросить в администрации, по месту нахождения собственности, или в Росреестре.

Несмотря на похожие названия документов, существует колоссальная разница в преимуществах у лиц по мене и обмену собственности. К лицам, участвующим в мене квартиры, относятся исключительно владельцы жилья, приобретающие в результате в собственность новое жилье. В варианте обмена квартиры сторонами могут являться лица, снимающие жилье по документам социального найма. При условии оформления обмена они получают возможность использования жилья согласно требованиям действующего договора найма.

Договор мены недвижимости заключают с целью передачи объекта недвижимости в законное владение другому лицу в обмен на иное имущество, согласно ГК РФ статье 567. Это обусловлено правом собственника распоряжаться своим имуществом как угодно, в соответствии с законодательными нормами, в том числе и передавать права на собственность другому лицу.

Предлагаем ознакомиться:  Счет 02 Амортизация основных средств

Суть договора мены

Договор мены — это двухстороннее соглашение о взаимном обмене объектами недвижимости или товарами с предоставлением полноправного пользования. Во внешней торговле — это бартер.

При заключении соглашения о мене, каждый из участников сделки признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого обменного товара или имущественных прав.

Участниками мены могут быть и физические, и юридические лица. Распространены сделки между родственниками, что не запрещено законодательством РФ.

Договор мены имеет некоторые нюансы, касающиеся указания цены передаваемых объектов. Например, если товары равноценны, то можно не указывать их стоимость. Если же один из обменных товаров ниже стоимости второго, то его собственник обязуется выплатить разницу, что вносится отдельным пунктом.

В случае с меной недвижимости, переход имущественных прав на объекты происходит не одновременно, а только по выполнению каждой стороной регистрационных процедур.

Условия заключения

Соглашение мены недвижимого имущества по условиям похоже на договор о купле-продаже, в связи с чем законодательный регламент может быть распространен и на этот вид сделки, согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ. В соглашении мены прописывают общие условия соглашения и существенные.

К условиям договора мены относят:

  • Предмет соглашения — это единственное существенное условие;
  • Стороны сделки;
  • Список лиц, у которых сохраняется право пользования передаваемой недвижимостью, если они есть;
  • Количество, качество и другие характеристики предметов обмена;
  • Условия обмена, порядок и срок;
  • Условия возврата и возмещения убытков;
  • Другие необходимые условия с точки зрения участников.

Указание цены не является существенным условием договора мены, даже если обменивается недвижимость.

К существенным условиям относят права граждан, которые с учетом законодательства имеют право пользования передаваемой недвижимостью. Чаще всего это касается договоров мены квартир, домов и других жилых объектов.

В соглашении обязательно прописывается список прав этих граждан на пользование жильем после смены собственника. К ним относятся лица, живущие по договору о найме, иждивенцы, недееспособные граждане, бывшие члены семьи собственника и т.д.

Конкретная формы договора мены законодательством не утверждена. К такому соглашению, если это касается недвижимого имущества, применяют нормативы составления по образцу договора купли-продажи недвижимости. То есть, договор мены составляется в письменной форме, одним документом, и подписывается сторонами сделки, в соответствии со ст. 550 ГК РФ.

Нотариальное заверение необязательно, но не возбраняется. Участники заверяют документ своими подписями, что является достаточным условием для этого вида договора. По обращению в ЕГРН, регистратор проводит проверку договора мены недвижимого имущества и прилагаемых документов.

Структура договора мены недвижимости выглядит следующим образом:

  • Вступление содержит название договора и информацию об участниках, включая их паспортные данные;
  • Предмет договора мены подразумевает описание товаров и имущественные права, на которых отсутствует обременение (п. 2 ст. 557 ГК). Обмениваемые объекты предполагаются равноценными (п. 1 ст. 568 ГК), а в случае ценовой разницы, собственником более дешевого объекта вносится доплата (п. 2 ст. 568 ГК);
  • Стороны соглашения могут быть только совершеннолетние дееспособные физицеские лица и юридические;
  • Срок и условия определяется сторонами. Если объекты передаются в разное время, право собственности у участников возникает только после получения объектов обеими сторонами (ст. 570 ГК). Также применимо правило о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК, ст. 569 ГК).

Подробное содержание договора мены выглядит так:

  • Название документа, дата и место составления;
  • ФИО, адреса, паспортные данные сторон сделки. Для юридических лиц — регистрационные и подтверждающие документы;
  • Описание и характеристика предмета договора. Если это недвижимость, то подробно внести все характеристики, которые позволят идентифицировать подлежащий обмену объект;
  • Размер и сроки доплаты, если требуется;
  • Порядок совершения сделки;
  • Права и обязанности сторон;
  • Ответственность участников;
  • Иные условия на усмотрение сторон;
  • Дата, место и подпись участников. Для юридических лиц — подпись и печать.

Если предметом мены выступает квартира, дом или иная недвижимость, то рекомендуется в договоре прописать следующие уточнения, помимо основных:

  • Подробные характеристики недвижимости — адрес, этаж, номер дома, общая площадь, кадастровый номер и другие характеристики;
  • Указать, какими недостатками обладает объект для того, чтобы не возникло спорных моментов;
  • Если недвижимость находится в общей или долевой собственности, то вносится пункт о получении согласия на совершаемую сделку. Письменное разрешение о согласии других лиц прилагается к основному договору;
  • При обмене квартирами или другим жильем надо прописать порядок и сроки их освобождения (сроки выписки и полного освобождения);
  • Подтверждение отсутствия обременений и долгов;
  • Внести пункт о порядке и способе урегулирования споров.

Гражданское законодательство наделяет собственника недвижимого имущества правом им владеть, пользоваться и распоряжаться. Одним из вариантов распоряжения является передача прав собственности другому человеку по договору мены. Чтобы минимизировать риски, связанные с оформлением такой сделки, нужно знать, как правильно составить договор мены в 2019 году для Росреестра.

Понятие документа, по которому происходит обмен недвижимыми объектами между собственниками, дано в п. 1 ст. 567 ГК.

Договор мены недвижимого имущества — взаимное согласие на передачу недвижимости в обмен на другую, между лицами являющихся одновременно продавцами, обязывающие передать объект и покупателями, обязывающие принять его.

К его особенностям относятся:

  • применение правил, аналогичных сделке купли-продажи;
  • составление в простой письменной форме;
  • обе стороны являются продавцами и покупателями предметов договора, обязуясь их передать и принять в обмен;
  • предметы договора должны быть признаны равноценными, если не указанно иное условие. При обмене неравноценных товаров одна из сторон может потребовать возмещения разницы в цене в качестве доплаты. Порядок и размер доплаты устанавливается в рамках договора.

Специфика договора мены предусматривает как положительные, так и отрицательные стороны сделки. К плюсам отнесем:

  • нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;
  • при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;
  • равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;
  • в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.

Варианты договоров

Регистраторам предъявляется разрешение органа попечительства, опеки (ст. 292-я ГК).

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

  1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

    Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

  2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
  3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.
  4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

При обмене долей, частей квартиры преимущественное право их покупки имеет совладелец недвижимости (ст. 250 ГК).

Если в числе собственников недвижимости есть лица до 18 лет, на регистрацию договора мены нужно разрешение органа попечительства, опеки.

За несовершеннолетнего до 14 лет договор подписывает его родитель с согласия второго родителя или опекун.

Несовершеннолетний от 14 до 18 лет договор подписывает сам с согласия родителей (попечителя).

Договор мены квартиры в 2018 году: типичные ошибки

К наиболее характерным ошибкам при составлении и заключении договора мены недвижимости можно отнести следующие:

  • Нечеткое указание предмета договора (объект недвижимости не указан или его невозможно идентифицировать);
  • Отсутствие сведений о полномочиях, на основании которых действует представитель одной из сторон;
  • Цена договора мены выражена в иностранной валюте;
  • Не указан срок действия договора мены;
  • Не определен порядок расчетов между сторонами;
  • Не урегулирован вопрос об убытках и неустойке за нарушение обязательств;
  • Не изложен порядок изменения и расторжения договора мены;
  • Не указаны банковские реквизиты и другие данные сторон договора.

Регистрация договора мены квартиры в 2018 году

По общему правилу договор мены квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Для регистрации сделки сторонам договора необходимо обратиться в любое отделение Росреестра и предоставить следующий пакет документов:

  • Заявление стороны договора о регистрации перехода прав собственности на старое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество (заявление можно заполнить на месте);
  • Договор мены квартиры;
  • Свидетельства о праве собственности на обмениваемые квартиры;
  • Кадастровые паспорта на обмениваемые квартиры;
  • Нотариально заверенные заявления супругов о согласии на проведение обмена (при необходимости);
  • Согласие органов опеки и попечительства (при необходимости).

Как расторгнуть?

Срок оспаривания договора мены составляет три года. То есть, три года после регистрации договора любой из участников мены вправе его расторгнуть через суд, доказав правомерность своих претензий к другой стороне.

Для этого участнику сделки надо:

  • собрать доказательства недобросовестных действий партнёра, выявленных им не оговоренных договором изъянов объекта;
  • подать заявление в суд;
  • выиграть его.

Вправе требовать возврата переданной при мене недвижимости также сторона, у которой она изъята третьей стороной. В обоих случаях истцы вправе требовать возмещения прямых убытков, морального ущерба.

Существует определенная судебная практика по договорам мены. Ознакомиться с ней можно по этой ссылке.

Составляем договор мены жилого помещения: что это такое и какие документы необходимы для обмена квартиры на квартиру, в том числе с доплатой, между родственниками, на дом или земельный участок? Образцы договоровhttps://www.youtube.com/watch?v=K784udzRJOk

Сделка мены относится к категории рисковых. При заключении целесообразно принять меры к предотвращению рисков, продумать все за и против, нюансы. Условия договора и порядок исполнения договора мены регламентируются действующим законодательством РФ, так же как и права и обязанности сторон по договору мены.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector